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本报(chinatimes.net.cn)记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道

广深同日出台楼市新政!

5月28日,广州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》),提出优化土地和住房供应、调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、公积金提取、优化限售政策、支持“以旧换新”等六条政策措施。

其中,住房限购政策、住房信贷政策的调整优化,被业内人士直呼“重磅利好”。在限购政策方面,非广州市户籍居民家庭仅需缴纳6个月社保或个税即可购买限购区域【越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙】的房子。信贷政策优化方面,一是商贷首付首套从30%降为15%,二套首付降为25%;二是取消住房商业贷款利率下限。

据《华夏时报》记者观察,对于上述政策的出台,有房产中介在朋友圈评论:广州约等于全部解除限购。

值得一提的是,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,从全国来看,百城、百强新房销售创阶段性新低,开发商资金链紧张,房地产风险在蔓延,系统性风险防范的形势严峻。近期,新房交付的压力加大,很多延迟交付、降配减配问题突出,导致市场情绪低迷,预期悲观,房企风险蔓延,迫切需要一揽子政策来提振市场信心,活跃交易,缓解开发商资金链紧张,促进新房和二手房库存去化,良性循环,稳定市场预期和价格信号。

在广州出台楼市新政约2小时后,深圳也表示,自5月29日起,深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限,首套首付降至2成,二套首付降至3成,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-45BP,二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-5BP。

与此同时,记者收到深圳某房产中介的微信信息,“晚上好,咱们深圳响应央行5.17楼市新政。预计市场要沸腾起来了,可以多关注一下。”

加杠杆周期全面开启?

易居研究院研究总监严跃进指出,深圳和广州的政策密集出台,说明四个一线城市的动作频率是一致的,或也意味着北京接下来也会出台放松政策,尤其是体现在房贷政策层面。

严跃进还提到,此次深圳和上海的首付比例是一致的,而广州明显“向二线城市看齐”,这或说明,未来全国仅有3个城市首套房首付比例为20%,而其他城市则为15%。房贷新格局已经形成,即全面进入首套房首付比例15%的时代,也意味着加杠杆周期全面开启,其对于后续构建全方位宽松的房贷政策环境具有积极的作用。

广州发布的《通知》明确,由广东市场利率定价自律机制优化广州市差别化住房信贷政策。5月28日,中国人民银行广东省分行已经发布相关通知,对广州市差别化住房信贷政策作以下调整:

1、对于贷款购买首套商品住房的居民家庭,商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,取消利率下限。

2、对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭,商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%,取消利率下限。

3、在广州市非限购区域内,对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平;对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

4、在广州市限购区域内,对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。

此外,深圳也于5月28日晚表示,自5月29日起,深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限,首套首付降至2成,二套首付降至3成,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-45BP,二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR-5BP。

李宇嘉表示,上周末,广东省19个城市执行5月17日国家对于首套房、二套房最低15%和25%的最低首付,以及按揭贷款利率不设下限的政策。但其时,广州、深圳未跟进。考虑到广深两地新市民多,外来人口集中,近期楼市形势严峻,此次广州跟进了政策,深圳也自然会跟进此政策。但与广州不同的是,深圳是有选择、有限制的差别化跟进。

广州发布的《通知》明确,在非限购区域内,对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

同时,上述《通知》还表示,居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的,新购住房贷款可按首套住房认定;在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的,新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。

李宇嘉认为,对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。这是热点城市首次放开二套及以上住房贷款,鼓励多套房居民加杠杆买房。

“不过,此次央行广州分行的规定,将主动权给到了银行去判断。银行作为商业运营机构,必然会基于市场分析而制定差异化的首付和利率,以确保自身的资产安全。”李宇嘉说道。

广州进一步支持非户籍人口购房

除了信贷政策外,李宇嘉指出,扶持非户籍家庭、单身人士、非户籍人才购房,也是近期一线城市政策集中的方向,如4月30日北京出台限购人群“外围增购一套”的政策,5月6日深圳提出鼓励非户籍、企业、多子女家庭外围购房的政策;5月27日,上海将非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房。

此外,李宇嘉也提到,由于在5月6号,深圳已经出台了差别化的分区限购政策,在非户籍人群、多子女家庭和企业购房方面做了差异化的处理,贯彻落实了4月30号的政治局会议精神。所以这一次(5月28日)在这些方面没有做更多的调整,只是在房贷上落实5月17号国务院视频会议的精神。

5月6日,深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》,从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等三方面进一步优化深圳市房地产政策。

李宇嘉进一步表示,一线城市支持非户籍人口购房,主要原因在于,一线城市外围土地供应量大,在2022年之前,一直的卖地的主力,占全市卖地的60%以上,但产业和人口集中度不够,现在面临巨大的去化压力,广义库存去化周期较长。另外,一线城市以新市民、年轻人为主的非户籍人口集中,住房消费潜力大,扎根一线城市的愿望强烈。

值得一提的是,此次广州的楼市新政,也进一步优化了非户籍人口的限购政策。具体来看,《通知》指出,在越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区购买住房的,非广州市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的,享受户籍居民家庭购房待遇。

此前相对应的限购政策为,在越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区购买住房的,广州市户籍居民家庭限购2套住房;非广州市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在广州市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的,限购1套住房。

这也意味着,非广州市户籍的居民家庭仅需缴纳6个月的社保或者个税即可在广州限购区域购买2套住房。

李宇嘉表示,非户籍在限购区买房,社保从2年降至6个月,这是一线城市中最低的。直接原因是广州是珠三角核心城市,外来人口比较多,占比大。现在,住房需求的潜力就在非户籍人口。不过,现在面临的问题是,非户籍购房能力低于户籍,激活非户籍的购房能力,除了降门槛(松绑限购、限贷)外,还要降成本(利率不设下限、降低税费),降低房价。近期,上海、广州的政策,都没有减税的政策,出乎预料,还应该在降低税费上出政策。

无法从根本上提振市场情绪

在政策效果层面上,李宇嘉认为,降房价、近期降成本、释放需求、降低门槛综合作用下,市场预期会得到提振,叠加降房价,未来一段时间,商品房销售会得到提升。但是从去年深圳人才房受到热捧,以及去年以来低总价、低单价的二手房销售更好等综合情况来看,居民购买商品房的支付能力还是比较弱。再加上整体供应量比较大。因此,这一轮既从需求端鼓励居民加杠杆贷款买房,无法从根本上提振市场情绪。

“建议下一步继续从住房保障的角度入手,推动供给侧改革,将刚需和中低收入人群需求主要转向保障性住房和二手住房,新房市场逐渐转向改善性需求。这样,尽管商品房市场在下滑,但行业整体规模仍保持在高位,这是房地产未来发展的基本路径。”李宇嘉说道。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁