27日，上海发布了万众期待的房地产救市大招。
又是一篇史诗！作为全国楼市No.1学霸，上海在购房资格、首付利率、以旧换新等提振楼市的若干核心环节，都进行了松绑。
但是，绑绳虽松，却没有全部解脱，还透着一股“精准拿捏你”的精明劲儿。原因无他，大概是担心一旦全面放开，全国人民都一窝蜂拥到上海买房。（可能吗？）
网上解读文章，汗牛充栋，但大多是“文言文”，晦涩难解。
我们今天尝试用白话文来解读，逐条讲解楼市核心大招，到底“大”在哪儿？影响了谁？底层逻辑和意义何在？背后隐藏的小心机是什么？
如果你时间有限，下面的文章，可以跳过摘录的“文言文”，直接阅读“白话文”部分。
01
文言文：缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。
白话文：核心无他：抢人抢钱抢资源。
这一松绑（不是解绑），通过缩短外地居民获得购房资格的时间，第一是虹吸一批活水来（可怜了其他二三线城市的房地产市场，估计更加瑟瑟发抖），第二是提前释放一大波蓄水池里等待已久的活水（已缴满2年的外地人），产生一波短期提振效应。
02
文言文：扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。
白话文：里面暗含两个重点：单身+外环内二手房。
众所周知，在不断推迟婚龄的上海，单身才是“刚需”购房主力，比为了结婚而购房的刚需还要“刚”，2023年，上海结婚登记男性年龄达到了35.3岁，女性达到了33.3岁。全部进入3 字头。
他们能不买房吗？而买房的最佳选择，就是总价低、低端好的外环二手房，俗称“市区老破小”。这里不再展开，但据近期中介讲，上海老破小，卖疯了。
03
文言文：取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
白话文：新政给了两类人继续买房的空间——离异人士和赠房人士。可能很多人莫名其妙，特殊人群多了去了，为什么政策偏偏要精准地“可怜”和扶持这两类人呢？那是因为，这两类人群中，隐藏着大量“技术购房人士”，也就是通过假离异和假赠房，来获得购房资格。而此前政策的铁拳，毫不留情地堵死了这一“合法造假”渠道。现在，渠道重开，让凯撒的归凯撒，真离婚的就去离，假离婚真买房的，也随意吧。
只要你有钱。
04
文言文：支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。
白话文：当下这个经济形势，真不知道还有什么企业这么财大气粗，可以直接在新房均价56571元（2024年5月数据）的上海，购房用于给大家租住，真有这个爱心和福利，直接发放租房补贴不香吗？
众所周知，全球范围内，房价合理的地区，租售比（房屋租金与房屋价格的比率）与房贷利率应该相当。比如在香港，房屋年租金收益大约是房价的3.5-4%，而香港主流银行给出的利率是4.125%，两者大致相抵，房价也就有支撑。
而上海买房的主流利率是多少呢？即使按新政刚刚下调45个基点之后的一手房贷利率，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。而上海的租售比是多少呢？这个数据，说法很多，一般比较多的说法是，外环外1%，外环内（尤其是经过多轮下跌后的老破小）2%-2.5%，与房贷利率（即使是最低最优）还是相差很大。
05
文言文：支持多子女家庭合理住房需求。一是增购1套住房。对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。二是优化首套住房套数认定。优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。
白话文：这个政策，自然是鼓励多生。这不仅是地产领域，在教育、税收、医疗等各个领域，未来都可能有这个“二胎倾斜”。我想每一个为未来国家养老担忧、为国家人口结构担忧的人，都会举双手赞成。不过，这一块在上海惠及的数量和释放的购买力有多大呢？
恐怕不会很小，我们看数据：
2023年，上海市户籍人口的一孩率为74.03%，二孩率为24.02%，三孩率为1.84%。
也就是说，有25%左右的上海人，有二和三孩。而上海户籍人口2022年为1500万人，
还有一个说法更具体，说上海二胎以上家庭将近75万户，也就是说可以释放75万套房子的库存。
06
文言文：优化住房信贷政策：一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。
二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%。（临港与6个区实施差异化政策……）
白话文：这是所有政策里，仅次于松绑限购的“超级大招”，前者释放的是购买牌照，这个课释放的是实打实的真金白银。成本=利润。
韭菜们一定要认清，即使“房住不炒”，楼市的本质，依然还是金融，对于开发商如此，对于购房者也是如此。而“金融”的本质，就是“融”，就是“杠杆”。无杠杆，不楼市。
所以，实打实的让利于民，让银行哭泣，让韭菜雀跃，这一招的确是高。
仅以利率为例，比如，对二套房的房贷利率从4.25%（非差异化地区）降低到3.9%。按最新利率计算，等额本息方式还款，贷款100万，30年，月供为4717元，总利息支出69.80万元，比原先分别减少约202元和7.3万元。
07
文言文：支持居住困难家庭改善居住条件
支持居住困难家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴，……
白话文：“以旧换新”，是全国目前轰轰烈烈展开的去库存主战场。截至5月中旬，全国有50多个城市出台“以旧换新”相关利好举措，但内容不尽相同，有政府介入的回购收储模式、发放换新补贴模式，还有代售模式等等。而通过补贴模式来达到以旧换新，是上海的一个思路。
这条政策，除去民生福利的意义不论，与前面的鼓励单身人士购房合起来，还形成一个极其重要的置换链条：
鼓励单身刚需人士，上车市区老破小。
鼓励市区老破小房东，上车外环外新房。
这就形成完美闭环，老破小也有人要了，外环堆积如山的新房也有人要了。皆大欢喜。要不“以旧换新”，新有人要了，旧换给谁啊？
08
文言文：优化土地和住房供应……根据区域基础设施、公共配套、产业发展、市场需求等，实现高质量精准供地。完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求，支持区域统筹、总体平衡，更好促进区域人口、土地、住房协调发展。
白话文：一目了然，都是原则性的指导意见，而且都是“放之四海而皆准”的好话，但没有实质性内容，唯一一条“小荷才露尖尖角”的伏笔，可能是“差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求”。
这是一个什么伏笔呢？就是容积率可能发生的变化。目前，上海楼市对容积率的要求可谓严格，别墅等低容积率产品，几乎已经绝迹。而一大批改善型住房需求，则渴望低容积率产品的出现。目前，一些城市如武汉、南京等在新出让的地块上，已经大幅降低了容积率，以适应未来住房市场发展趋势，减少建设数量，促使市场供求平衡。
09
文言文：多举措保障住房民生。
包括健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给；加快推进“两旧一村”改造等城市更新，等等。
白话文：这里面每一条，都是一篇动辄上百亿元投入的大文章。比如“通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源”，就是现在全国多个省市已经轰轰烈烈展开的“政府收购商品房，转化为保障性住房、租赁住房或人才公寓”的模式，也是经济学家任泽平近期开出的“救市三大招”第一招：组建住房保障银行，收购开发商库存。当然，上海有没有那么多预算，我们还要拭目以待。
而加快推进“两旧一村”改造等城市更新，则是我们公号里此前引发热议和数万阅读的《豪掷1100亿！上海2024“大拆迁”猛踩油门！》提及的上海未来的城市战略。
本文对楼市新政核心条款的解读暂时结束，大风起于青萍之末，上海楼市的变化，应该刚刚开始，还远远未到终局。
关于上海新政是否够“刺激”？大家有啥评价，欢迎留言告诉我们。