家人们，向来被视为地产界的模范生，浓眉大眼如万科，也有可能在急售物业时，亏掉裤衩。
为了落实“瘦身康体”计划，万科终于将2017年31.37亿元夺得的深圳湾超级总部基地项目以22.35亿元出让，账面浮亏达9亿，实际上更是不止。
对于普通人来说，不动产依旧是家庭财产最主要的部分。
所以，在楼市进入深度调整的时代，买房的逆向思维，真的很重要。
你永远需要考虑的是，我的房子以后接盘的受众有多广？房子的流动性有多强？最不济，这个房子以后会好租吗？
上一篇，我已经从产品和单盘的角度，分析了会让你踩坑的房子（回归，可戳首付15%，6.7倍高杠杆下，这10种房子不要买！）
这一篇，我们继续。
6 超大社区新房/二手房
现在动辄千亩的超大型楼盘不多见了。不过，超大型社区二手房还有很多很多。并且，这些小区的二手房经常会占据销售榜单的前列。
在房地产开发的1.0时代，很多超大型社区位于城郊，但因为自身体量足够大，硬是全靠自己打拼，一点点配齐了所有配套，再加上价格便宜，吸引了不少人购买。
但超大社区的二手房，却一直受到新房的打压，愣是卖不上价。只要同一楼盘的新房源源不断，就永远轮不到二手房喝汤。
在楼市的增量时代，即使超大社区的二手房涨得慢，但也还是能跟着大盘一直向上的。而到了地产的深V时期，如果你还选择超大社区的新房或者二手房，后面面临的就不仅仅是房价涨跌的问题了。
首先要面对就是同一楼盘海量放盘的互相倾轧，房子是否会变成真正意义上的“不动产”的问题了。
7 老城核心单体楼
说完大盘，接着说下另外一个极端，老城核心地段极佳的单体楼。
你可能会问只要负担得起，难道地段极佳，也入不了你的法眼吗？
不能买的原因，首先在于楼盘的价格。
城央绝佳的地段，必定也会让楼盘开盘价不菲。销售会跟你说，一切就摆在你眼前，它就是值这个价格，并且十分稀缺，绝无仅有的几十套……
但问题是，单体楼的体量决定了楼盘的上限，并且正是因为老城核心区，锁死了区域再向上发展的空间。
如果说买坐享规划红利的新城是潜力股的话，老城核心最多就只能是蓝筹。
这样的楼盘自然不愁卖，因为自有周边的地缘买家，再加上体量不大，不难消化。但楼盘二手接盘的客群，也就仅限于周边的街坊客而已。
只有那种冲着情怀、不差钱的买家，适合这类楼盘。
8 主干道旁的楼盘/组团
一条一年四季、每天白昼黑夜都川流不息的主干道旁，自然不会是宜居之处。
不管你承不承认，现代人的神经是越来越脆弱了，对于噪音的容忍度，也是越来越低。
你有没有发现？现在噪音问题也已经上升为邻里之间的主要矛盾？反正我们小区邻居之间投诉得最多的，就是楼上小孩走跳、玩弹珠、弹琴等等。
如果这种日常生活产生的噪音还能投诉的话，你觉得道路、车流产生的噪音能投诉么？投诉管用吗？
同理，小区位于主干道旁边的组团也要避开，价格再划算也不能选。
因为性价比不高。
现在不缺房子，可以挑别的，或者看另一家。
9 个人法拍房
还别说，以后，你遇到这种特殊类型房子的机会，也会越来越多。
来自中指院的数据，截至2023年12月，全国法拍市场法拍房源达到了79.6万套，同比大增21.4万套，挂拍总量也创新高。
其中，广东、浙江、江苏和四川4省去年的成交量均超过1万套。
法拍房大增的原因，大家都懂。
不能买的原因是，很多法拍房存在多重抵押。这一层抵押通过法拍，解套了，有可能还有另一层或者多层抵押。
即使产权清晰、法院负责清场、没有欠费，个人法拍房还是有个最大的风险：居住权的问题。
也就是说，如果该法拍房在拍卖前存在租约，那么房子的产权即使被成功拍卖了，租约也还会继续受到法律保护。
很多时候，很难防止业主会在法拍的过程中，还暗戳戳跟亲戚朋友签订一份长租约……
另外，《民法典》也增设了“居住权”。通俗的理解，就房子的产权是你的，但是在不改变住宅所有权的情况下，业主的离异妻儿、老人等如果订立了居住权合同，就可以拥有房产的占有和使用权。
所以，你有没有能力成功捡漏，决定性的因素很多。个人法拍房不能与普通商品住宅相提并论，普通人还是最好别碰。
10 旧改楼盘
在这条之前的9个建议都是——坚决不买入。最后这条，则是不太建议，只能说因盘而异吧。
这两年，房企暴雷，最后熄火最多的就是旧改项目。
比起一般的住宅项目，旧改要沉淀的资金更多、时间也更长得多。
现在对于房企来说，最索命的是什么？不就是资金吗？
当然，现在也有一些舍得投入，做得很不错的旧改项目在售。好的项目、地段黄金、有好书包等配套加持，只要参照文本第6条，不要掉进超大型社区的坑就可以了。
但如果本身开发商已经不稳，千万不要贪便宜买旧改项目首期，不要买需要一次性付款、认购条件又特别宽松（后面可以转名等等）的所谓工抵房，以及员工内部房。
这种房子什么时候能交到你手里，还真是个未知数。