界面新闻记者 | 刘素楠
界面新闻编辑 | 彭朋
2024年正值上海解放75周年，具有百年历史的上海老市府大楼项目焕新归来，以“外滩·老市府”的新名字对外亮相。目前老市府大楼项目已完成工程建设，进入全球招商阶段。
外滩·老市府项目位于外滩历史文化风貌区和外滩金融集聚带的核心区域，四面分别为江西中路、福州路、河南中路和汉口路，距离外滩黄浦江约300米，距离南京东路约200米，地处外滩“第二立面”。
“如果说要在上海找到一栋见证百年历史沧桑的代表性历史建筑的话，那老市府大楼绝对是最具代表性的建筑之一。”上海外滩投资开发（集团）有限公司副总裁、上海外滩老建筑投资发展有限公司总经理朱亦锋说。
这是一栋历经112年历史的大楼。该建筑于1914年动工兴建，1922年完工投入使用。同年11月，著名科学家爱因斯坦访问上海，即在此发表相对论演讲。
这也是一栋历史底蕴深厚的建筑。1949年5月27日，上海解放，5月28日，上海市人民政府在江西中路215号成立，新旧政府交接仪式在这栋大楼内举行，新中国上海市首任市长陈毅曾在此办公。同年10月2日，上海市第一面五星红旗在此升起。1956年市政府搬离，大楼改称“老市府大楼”。1989年，大楼被列为“优秀历史建筑”和“市文物保护单位”。
2003年，空置的老市府大礼堂失火烧毁。2014年，黄浦区政府和上海地产集团签订合作协议，并由上海地产集团下属世博土控公司和区属上海外滩投资开发集团合资成立上海外滩老建筑投资发展有限公司，负责以原工部局大楼为核心建筑的“黄浦区160街坊保护性综合改造项目”的具体实施。
“由于大楼被长期使用，内部产权非常混杂，对保护非常不利，我们接受该项目的时候，现场建筑比较杂乱，不同时期的加建也对整个街坊的风貌带来严重影响，大楼承载的功能也与之并不匹配。”朱亦锋回忆，当时除了部分委办局在此办公，还有一些个体商贩和零星企业办公，以及42户居民居住，居民要求改造的呼声比较强烈。
2015年初，黄浦区160街坊保护性综合改造项目正式启动，老市府大楼为项目核心建筑。这个项目也成为上海市城市更新示范项目和外滩第二立面综合改造率先启动项目。朱亦锋带领的团队在现场工作将近10年，开展房屋征收、产权归集、土地办理、设计方案、保护性修缮等工作。
项目团队调取了历史资料，发现大楼最初的设计是围合型建筑，但在建设完工时西南角并没有形成围合，留下了一处缺口。此次的更新方案提出对西南角的空缺部分进行弥补，实现最初图纸上的合围。
“要实现这个合围就涉及新老建筑的融合，这个项目设计方案的打磨历经了非常长的时间，我们通过国际招标，最终一家英国事务所中标，他这个方案的特点就是实现了新老建筑的相得益彰。”朱亦锋介绍。
项目改造方案由英国著名建筑师David Chipperfield亲自领衔设计，其为2023年普利兹克建筑奖获得者，方案在最大化保留历史建筑元素和其多年的演变，尽可能减少对既有建筑结构干涉的条件下，改善其空间品质以满足当下的功能使用需求。
2015年，设计方案启动国际征集，反复修改近30稿后，终于在2020年基本定稿。2020年9月，项目全面开工。
在改造施工中，项目方将尊重历史、科学保护作为修缮的主要原则，通过充分的历史考证和现场分析，“一件一策”，优先采用传统工艺进行修复，同时充分吸取国际先进的理念和技术，处处体现“最小干预”的细节和“科学保护”的理念。
为实现重保区修旧如故的效果，施工团队在施工之前对原有门、窗、把手、墙面、地板等的色彩、材料、工艺等进行考证研究，然后“一件一策”选择合适的工艺、材料，分类、逐件修复；为在原址完好地修缮保护项目庭院内的红楼，并兼顾整体地下工程实施，采用了先将红楼移位，待完成原址地下工程施工后再顶升并移至原位的方案。
2023年4月，该项目实现大楼百年围合，今年5月完成了工程建设，进入招商阶段。项目参与各方经过近10年努力，实现了整个街坊的“重现风貌、重塑功能”，变“古旧”为“经典”。
焕新归来的老市府大楼不仅实现了历史性的合围，还保留了庭院中一栋安妮女王风格的红楼，同时在庭院中的礼堂旧址重建了一个多功能建筑。地上建筑面积约4.2万平方米，围合建筑庭院内拥有约3000平方米公共开放市民空间，地下建筑面积约2.6万平方米，提供约300个停车位。
据朱亦锋介绍，项目的总体定位为高端现代服务业经典历史街区，形成70%办公、20%文化和10%商业的复合型业态布局，打造国际金融办公服务平台、中央活动区文化标杆与城市共享公共空间。
5层的合围建筑中，首层与地下规划为商业空间、文化空间与停车空间，一楼设计了多条通道连接外部街道，可以让市民直达庭院空间。第二至四层规划了商务办公功能，五楼环形的屋顶平台，可结合办公和商业作为共享空间，尽览外滩街区风景。庭院内的小红楼可整栋用于商业功能，多功能建筑则将打造为现代化的文化活动中心，可开展各类时尚、文化活动。
朱亦锋透露，办公主体部分拟引入全球、亚太区域总部办公企业，体现上海“国际经济、金融、贸易、航运、科创”五个中心建设的要求；文化、商业部分拟引入具有品牌号召力的文化艺术类、格调餐饮类、特色零售类品牌客户，同时通过公共空间与公共功能的激活，使项目成为地标性城市目的地。
此外，在老市府项目中，黄浦区还把红色文化资源保护利用与城市更新有机融合，依托老市府大楼内原陈毅市长办公室及相邻建筑空间，挖掘历史建筑中的红色基因，在市级相关部门、单位的支持下，策划举办建设人民的城市——陈毅市长办公地旧址主题展。目前，主题展已准备妥当。
当下，上海正在加快推进城市更新工作，外滩“第二立面”已被列为上海10个城市更新单元之一。外滩“第二立面”为外滩第一立面建筑后排、西至河南中路、北至南苏州路、南至延安东路的非临江区域，面积约有51公顷，涉及27个街坊，矗立着约141幢风格迥异、历史悠久的老大楼。
外滩第二立面城市更新的核心主题是延续历史文脉、保护历史建筑、重现历史风貌；在区域上要实现从单线街道到成片街区的转变，让街区可漫步；在单体上要实现从危楼旧宇到向史而新的转变，让建筑可阅读；功能上要实现从无序混杂到有机复合的转变，使城市有温度。
未来的外滩会变成什么样？
朱亦锋说，公司从2019年开始启动外滩“第二立面”的城市更新项目，除了160街坊，之前还完成了外滩源、外滩中央等项目的改造，未来会逐步推动整个外滩“第二立面”的城市更新工作。
未来外滩区域将成为世界级金融商务中心、国际合作交流开放窗口、高品质公共活动中心和塔尖创新要素汇集高地，通过焕新外滩形象，合创城市中心，打造上海最具标志性的世界级金融文化中央活动区。
“希望外滩能够保留作为上海城市名片的总体风貌，同时在高端现代服务业、商业、文化和市民共享空间等亮点上，进一步打磨，延续百年辉煌。”朱亦锋表示。