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前言部分
SHANG HAI XIN HAO
经历过2023年的中国楼市，进入2024年后，“房价还会降多少”、“什么时候是入手的好时机？”等声音成为主流。
确实，年后，依然和年前一样，房价继续下行，新政不断出台刺激；特别是金三银四和一手豪宅持续开盘的叠加，导致整体楼市量的上升，豪宅呈现“火热场面”，但二手豪宅依然艰难并下行中。
同时，产品的分化更加明显，同一个板块，同一个楼盘，甚至同一栋楼价格，出售周期都有很大差异；特别是一手豪宅和二手豪宅完全不同的“待遇”，那么究竟是因为哪些因素导致了以上情况的出现呢？
透过历史看未来，主要针对豪宅类产品，对你在资产配置上有一定参考！本篇主要从3个方面分析--交易数据、楼市现状、买卖双方。
01
数据来源于网络，仅供参考
从以上数据来看，整体的成交量并没有出现很低的现象，整体成交的价位中，1000万以内的产品占比达到90%以上，本篇主要分析2000万以上的数据和买卖双方的现状。
上海二手住宅14年内的成交数据
数据对比：2024年上半年，在此价格段中，主要以2000-3000万价格段为主，这里主要是以合同价格参考，过去几个月套均价格集中在3000万/套上下，面积集中在280-350平之间。
附：1-5月部分二手豪宅成交（数据来源网络，仅供参考，不作为任何交易依据）
以上价格为网络数据，仅供参考
一手豪宅数据和现象
整个2023年，总价超过4000万的新房住宅也不过408套。
2024年一手新房：融创外滩壹号院、外滩的滨江凯旋门、新天地板块的中海顺昌玖里、黄浦滨江的绿城外滩兰庭、老西门板块的露香园云宸、老上海的凯德茂名公馆，徐汇滨江的香港启元等。
截止6月，新房2000万以上，超2300套，且大部分总价在3500万以上，如融创外滩壹号院二期主推面积282~286㎡户型，均价16.8万/平，套均总价近5000万。滨江凯旋门128~369㎡主力户型，均价17.28万/平，总价3500万起。
而且，当前的豪宅买家占比来看，从未有过如此“青睐”一手的时期，从面积上来看，200㎡以上大户型成交占比加大。
附：过去2023年和2024年上海楼市新政策
2024年3月 中国人民银行对贷款利率的调整 5年以上LPR为3.95%； 上海调整普通住宅的面积标准，144平以内均为普通住宅。
2024年5月，调整首付比例和公积金贷款比例。
历年对于楼市政策的调整，基本都是在信贷和限购做调整，今年大体上没有大的变化。
02
上海楼市现状
市场
真实的案例和采访调研：
案例1：浦东某板块楼盘2房（1千万以内），对口第二梯队的学区房，卖方是多年前一手业主，目前定居海外。挂牌出售前，根据周边的经纪公司提供的数据直接挂牌，首次看房大概吸引了15组潜在买家。
最后在三个诚意买家中选择不贷款，交易流程最快的；买方是新上海一代，考虑帮小孩买，主要考虑自住，所以决定相对比较快；另外一个买家在签字前反悔的情况差不多，为了给刚落户的小孩买套房自己住，最终买家还价幅度在5%左右。
案例2：内环某核心商业圈3房（1500万以内），几个商场围绕，卖方是多年前低价买进定居海外的业主，最终在低于挂牌价约10%，选择到全款买家；买方为新上海一代，上海二套房，郊区一套，考虑小孩在市中心上学方便，属于典型的高收入人群；
对各豪宅板块调研。
别墅区：徐泾和西郊板块相对比较理想，特别是3-4月成交十几套，整体价格也下来10-20%，像湖畔一套报价4180万，最后3100万左右成交；明苑别墅300多平高峰期在1.2亿左右，当前成交3套基本在8-9千万；但其他区域的别墅成交不太乐观。
整体大平层豪宅区：基本不太乐观，价格下来幅度基本都在20%左右。翠湖二期280平，凯德茂名259平，嘉天汇333平及嘉里华庭二期245平，均有调整报价；
总结：整体市场分流更明显，优质地段的优质楼盘，陆续有房卖出，具体看总价段；
2000万以内的产品，总体带看比较多，如果价格降到一定程度，目前基本都走掉了；2000万以上的产品，没有出现大范围的调价，部分的调价效果不是很明显，基本在挂牌价格的10%以下，带看量才逐渐上升。
两类产品中，整体价格幅度，相对比高峰期，优质产品还是保持了15%左右的幅度，次一点的产品最高达到30-35%左右的价格幅度，同样下降幅度越大的楼盘，成交量相对比较大；下降幅度较小的楼盘，成家量相对比过去几年，萎缩了近50%；所以整体还是处于以价换量的阶段。
以上各数据和评论来源各板块经纪的调研，感谢各经纪的信息。
03
买卖双方和产品
◎卖方
“老业主”主要以境外人士和早期的老上海人为主，早期购入豪宅，相对购入成本比较低，目前在境外的基础相对稳定，基本从全球范围考虑货币为单位的资产配置。
此类业主基本两个“极端”--狠狠降价和不降价，如部分外籍业主为了换汇，直接以千万为单位降，但像西郊庄园几乎没有变动。
“新业主”主要以国内背景为主，主要考虑置换或优化以房地产为资产的配置为主，主要是以2010年以后楼盘为主。
◎买方：
目前豪宅买方包括三类：
1：年轻精英主要以新上海人为主如网红，年轻明星等，江浙精英；
2：以改善为主的老上海二三代为主；
3：很少部分的老上海一代精英置换--优化固定资产为主。
馨昊总评：
1.豪宅的尴尬：当前整体豪宅市场中，买方和卖方出现了“错位”
首先：对于新兴板块豪宅区-如新天地，徐汇滨江，北外滩等，过去5个月受一手影响很大，此类板块的豪宅买方，基本以上1、2类为主。
首要考虑的对象是一手，毕竟目前一二手豪宅还在存在明显的价差，更重要是“观念”和房龄新旧的影响；所以就算考虑二手豪宅，也是以一手的价格对标，这样对于卖方来说，就需要大幅度调价，此前分析过这部分二手豪宅普遍还在20万以上单价，而一手基本还在15-17万/平，也就是还需要有10-20%的价格调整幅度，才能从价格上符合当前购买者的预期；加之这部分买家对优质的产品的挑选比如楼层等比较优，更加放缓了二手豪宅的成交速度。
其次，对于老上海板块的豪宅区，我们常说“情怀”区，这类板块的买方以3类为主，考虑的角度和1，2完全不同，第一，从地段的居住感受来看，基本不太会考虑新兴豪宅区，从价格上来看，不是考虑房子本身的降价幅度，更多考虑自身投入的总资金是否有必要，毕竟此类买方基本全球都有资产配置.
在居住需求上，都不属于必须类，所以出手就更加犹豫；而对于此板块的"老业主"，更多出于资产配置的角度，而且买入的时间比较早，购入成本都很低，所以偶尔会有出现低价出售的情况。
但受众的买家很少，毕竟当前的豪宅买方还是以新上海或置换精英为主，对于地段情怀并没有太多的成本投入的欲望； 而且，对于信贷等政策，在豪宅产品中的刺激作用很有限。
从产品属性来看，核心地段的稀有产品诸如具有特定卖点的大平层，市中心老洋房，近市区的独栋别墅，经过此次的调整，优势越来越明显。
本篇会有一定参考意义：
04
创始人点评
参考：近期和部分买方聊到租金投资回报2%的概念，即，年租金的净收益/总房价≥2%，对于2000万-3000万，可能是一个比较好的参考。
对于3000万以上，这个数据可能需要调整到1.5%-1.8%；但总体来看未来豪宅遇到的“难题”，可能不在挂牌出售房屋的降价幅度上，而是投入资金的决心上。
对于总体的楼市，7月份可能会是一个分界点，拍卖房、一手的继续放盘等，静观～
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