房地产市场在经历了多天“小作文”吹风后，于2024年5月17日迎来救市终极大招。
17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，国务院副总理何立峰强调，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
当天下午国新办举行国务院政策例行吹风会，对有关配套政策进行了披露：
一是按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益，防范处置烂尾风险。
二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。
三是城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。
四是目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务。
当日，央行祭出四项房地产金融重磅措施，分别为设立3000亿元保障性住房再贷款、取消全国层面房贷利率下限、下调公积金贷款利率、下调房贷首付比例，其中首套房首付比降至前所未有的15%，被市场称为史上最宽松的住房信贷政策。
史诗级的救市政策能否为房地产市场续命？等待入场的购房者又该如何抉择？
#01
房贷连出“三招”，“政策底”到了吗？
个人住房信贷方面，本次央行出台了三方面政策。
首先是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。
二是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。各地可因城施策，自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限，也可不再设置利率下限。
三是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。
新一轮的支持政策是对前期宽松政策的持续和扩大。2022年12月，人民银行建立首套房贷利率动态调整机制，地方政府可根据该机制自主选择是否取消当地房贷利率下限，实际上早已开始了有条件的取消实践。截至今年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。预计此次政策调整后，将有更多城市取消利率下限，北上广深等个别保留当地下限的热点城市自主定价空间也会明显扩大。
根据估算，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。而改善性需求住房的利息支出会减少更多。
近期有不少地方政府陆续放松或取消限购措施，中介带看房量逐渐增多。此时有部分潜在购房者也在等待出台更大力度的房地产支持政策。专家分析称，央行一揽子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期，有望形成房地产市场的“政策底”。
#02
设立3000亿元再贷款支持房地产“去库存”
4月底召开的中央政治局会议提出，要研究消化存量房产的政策措施。在17日举行的吹风会上，人民银行副行长陶玲表示，拟设立保障性住房再贷款，按照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。
据悉，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
需要注意的是，城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。
陶玲表示，地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。同时，此举有利于加快保障性住房供给，收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。另外，房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况，助力保交楼。
此前，2023年人民银行设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。一年多来，试点在8个城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。统筹考虑政策衔接，人民银行将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。
#03
保交房攻坚战打响 坚持市场化、法治化
针对保交房攻坚战，住房和城乡建设部副部长董建国强调“分类处置”“市场化、法治化”的原则。
法治化就是推动资不抵债的项目进入司法处置程序，该破产的破产，该重组的重组。处置中要把维护购房人合法权益摆到首要位置。
市场化就是把符合条件的项目，或者可以采取市场化措施完善条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，推进项目建设交付。
今年1月份，金融监管总局、住房和城乡建设部联合建立城市房地产融资协调机制，推动银行对符合“白名单”要求的合规房地产项目积极给予资金支持，保障项目按时建成交付。截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。
金融监管总局副局长肖远企特别介绍道，对“白名单”项目单独建账核算，封闭运作管理，项目间资金不混同，项目资金严禁挪作他用，确保资金用于保交付。他表示，近期还要发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》，建立健全城市房地产融资协调机制，继续坚持因城施策，以城市为主体、以项目为中心，全力支持应续建项目融资和竣工交付，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。董建国表示，下一步符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。对继续实行预售的，严格项目预售资金监管，防止出现新的风险。
除了上述措施外，本轮新政也包含了对盘活存量土地方面的考虑。自然资源部副部长刘国洪表示，自然资源部准备出台政策，明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。对于收购已经建成的商品房，以及收回、收购存量土地，用于保障性住房建设的，可享受保障性住房税收优惠政策。同时，政策也明确要求地方政府，收回、收购土地应当量力而行，统筹考虑项目收支平衡，不增加政府隐性债务风险。