首付30%,贷款70%,买房的杠杆率是3.3倍;

首付20%,贷款80%,杠杆率5倍;

首付15%,贷款85%,杠杆率飙升至6.7倍……

如果,你准备用史上最低首付买房,千万避开下面这些房子。未来,有可能同一城市、同一地段,甚至同一小区,你的房子都会跑输别人。

只要跌幅超过15%,就等于亏掉首付。

1 超高层

直白点说,超高层就是反人类的设计。

超高层住宅的出现有其历史背景,那就是土地财政带来的高地价、高房价。

在过去二十多年,地价成本越来越高,为了保证利润率,提高容积率、拔高房子,就成了发展商普遍的做法。

不仅大城市城央随处可见四十多层,甚至五六十层的超高层住宅,就连城郊,也经常会冷不丁有高耸入云的擎天住宅,出现在相对空旷的郊区。

从城市界面的角度看,十分违和。而且楼层太高,也会让房子的舒适度大大降低。

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△资料图片

首先,超高层住宅在容积率新规之前,得房率都比非超高层要低个10%左右。原因很简单,楼层多了,每一层的电梯厅和公摊也就多了。

另外,由于消防的原因,必须将电梯厅和走道等逃生通道,设计为全密封的负压环境,因此超高层的电梯厅等公区,都是全密闭的,毫无通风可言。

设计好一点的,还留有采光的玻璃窗,但不能打开。设计差的,别说通风了,连自然采光也没有。

如果你买的是超高层住宅,但为避免太“不接地气”选了低层单位的话,每天上班高峰期请提前出门。不然可能等了好几趟从高层下来的电梯,都是满员的。

选高层单位的话,不会有上班电梯满员的烦恼,视野也更开阔,但并不是所有人都能接受居住在云端的感觉,特别是你走到阳台准备欣赏风景的时候。

况且,还有消防隐患问题。一旦发生意外,消防云梯的高度都没有你所在的楼层高。

高层电梯维修和建筑的保养、折旧,对于超高层来说,同样是个大问题。

在人口大爆发,城镇化不断提高的阶段,可能真的需要更多的高楼来承载新增的需求。

但未来却是人口规模见顶,城镇化也不可能无限提升的阶段。随着楼市深度调整,可以预见,以后房子的整体容积率也会降低到更为宜居的系数。

那么,最后,前期遗留下来的超高层二手住宅,你认为在市场上会受到多少接盘者的青睐?

这跟现在大行其道的全玻璃幕墙网红立面是一个道理。其实,住宅采用整面的大落地玻璃,也是反人类的设计,既不环保、安全系数也更低。

从现在开始,人类跟各种极端天气遭遇的几率会越来越大。

当有足够多的人累积了这种高级感立面的负面居住体验后,就会有更多人以过来人的身份告诉你,一味地贪颜,也是会付出代价的。

2 为豪华会所溢价埋单的房子

现在,不但豪宅在推广时会标榜自带圈层、私密性高的专属会所,就连一些受众更年轻化的楼盘,也会疯狂用各种看上去颜值和技能双修的高级会所给卖房叠buff。

但从目前已经收楼的小区看,后续能经营好的会所真的寥寥无几。

更常见的是,收楼后会所就被物业转租,敞开门对外经营,有的甚至空置、闲置,关门大吉。

大家都清楚知道,楼盘会所不可能长期做亏本生意。而会所要盈利,要看小区规模,也要看入住率。看收取的物业费和会所费用,是否能覆盖会所的运营费用。

想保证会所的专属性,多数就得依靠物业补贴,或者将费用转嫁到业主身上,这也意味着要花更高的使用和会所课程费用。

还有就是,如果楼盘的物管口碑不是属于顶流那种(个人认为目前龙湖、中海、万科的多数楼盘做得比较好),更不要轻易对会所抱有不太实际的幻想。

分分钟入住后就是“卖家秀”和“买家秀”两个版本的大型真相现场。

还有,现在不是新中式风也挺流行吗?卖楼的时候新中式风主要用什么来体现?

因为绝大多数楼盘还在建设中,所以销售中心兼未来的会所就是最好的选择。

但无论你看完是如何地喜欢和种草,请在走出售楼部的时候默念三遍:会所的风格跟以后我家没关系,以防被洗脑。

为了一个以后未必专属业主,又未必自己真的能用得上的会所,不值得你用更高的溢价埋单,更何况以后有可能还要长期为更高的物业费埋单呢。

3 四叶草户型

时下,有种网红户型叫“四叶草”,不得不说,发展商真会取名字,不过也仅此而已。

我们直接说结论,四叶草户型本身就存在无法修复的大bug,它本质是一种大进深、小面宽的户型。

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△资料图片

现在也有不少将四叶草户型优点夸大的文章。诸如,单位的四个房间被安排在四个角落,互不干扰,室内零走道实用率高等等。

这只能说是片面放大了优点,无论如何,大进深始终不能掩盖餐厅采光不足和动静不区分,还有所有房间和功能区门口,都对着客餐厅这样的硬伤。

你觉得,以后二手买家来看房,当去掉了当初样板房的滤镜,等他们进门后,能感受到这一点不?

所以,听我一句劝,买房还是一定尽量选大面宽、小进深的产品。

4 一卫小户型

不是人人都买得起大平层,也不存在买房自住、投资增值,都非大户型不可的说法。

即使开放二孩、三孩,家庭人口规模小型化,也将是未来的趋势。

但有一点要注意,不管是两房还是三房的户型,如果是只有一卫的设计,就请pass,直接看下一家。

因为一卫就是一种过时的设计,哪怕只是三口之家,有了娃以后,就会知道多一个卫浴功能区有多香。

即使是不被催生的小两口,也架不住人家小年轻就爱家里两人,一人一专属马桶呢。

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△好歹这个小户型多了一个“马桶间”

5 东西朝向的房子

买房子大家都爱南向,因为我国位于北半球,阳光是从南边照进室内的。如果你买了朝北的房子,那就意味着基本与阳光无缘。

不过,千万不要简单滴套路别人的经验。在南方,尤其是在夏天特别漫长的地方,北向并不是最不能买的朝向。

东西朝向的房子才是最不能入手的。住在这种房子是什么感觉呢?一句话,早上晒完,下午晒

这样的房子真是能量满满,热量爆棚。这跟在南方不用片面强调南向的日照时长是一个道理。

这里顺便也说一句,朝南的房子只要楼距足够宽就行。现在流行的建模分析,一味追求更长的日照时间,一点都没必要。

不信,你可以夏天找个晌午去南向全无遮挡的阳台,站那么一小会儿——那种影视中,极度干渴、目眩的画面,会立马上演。谁去谁知道,也别问我是怎么知道的……

并且随着环境的变化,夏天的高温酷暑时间只会越来越长。

对,不是还有空调么?现在夏天谁家还不是空调、西瓜、WIFI三件套?

但住在东西朝向的房子里,你全天候开空调的时间就会比别人长得多。如果你觉得长时间呆在空调房里无所谓的话,可以忽略这条建议。

由于比较干货,怕篇幅过长,留下一半的盲盒,下一篇推文开启。

细心的小伙伴们应该留意到了,这篇的“5不买”,是围绕单个产品或者单盘主义展开的。

下一篇,我会从更大方向,诸如楼盘的规模、特定的地段、特殊的类型等等,再说一下剩下的“5不买”。