5月17日，地产行业迎来了“史诗级”救市。
一系列组合拳包括降低首付比例，下调公积金贷款利率，取消商贷利率下限，“国家队”出手去库存等。
在很多人眼中，这轮组合拳威力巨大，甚至可能是楼市下个十年的拐点。
当然也有人并不看好，毕竟基本面没有逆转，认为短期内依旧困难重重。
新政效果还有待进一步观察，但总爷关注到一个有趣的现场：一线城市之间，对新政的反馈呈现出巨大差异。
在深圳，新政首夜有楼盘24小时不打烊、通宵卖房、逆势涨价，不少二手房房东甚至连夜涨价，效果似乎是立竿见影。
在上海，新政的反馈似乎有所延迟，新盘售楼处流量并未出现大幅波动，中介也并未迎来想象中的热度。
今天总爷就和大家聊聊，为什么会有如此大反差？新政究竟会带来怎样的改变？
01
彻底沸腾，疯狂的深圳楼市
这两年深圳楼市有多惨，这周的反弹就有多疯狂。
“517”新政后的首个周末，降首付、降利率等消息，让本就被行情压抑的深圳观望者开始蠢蠢欲动。
首先，通宵看房重现深圳楼市，热门楼盘都挤满了人。
陷入困境已久的开发商们，自然是不愿意错过这个机会出货，“豪赌”新政执行起15%首付的政策。
具体操作方法是：先交付诚意金锁定房源，若1个月内深圳未出台降首付的政策，买房人可以全额退款。
深圳的朋友告诉总爷：“几乎所有营销人员都被拉去楼盘支援，取消休假立即返岗。”
其次，新房销售出现回暖，很多楼盘都迎来去化高峰。
5月18日，深圳宝安的鸿荣源·胤璇开盘炉，当天去化14.9亿，去化率高达98%，接近“日光”。
多家新盘连夜发出喜报，久违的海报开始刷爆朋友圈，很多楼盘都号称周末成交几十套起步。
甚至还有一家楼盘，宣布逆势涨价1%，但明眼人都能看出仅是营销手段罢了。
至于二手房情况，深圳的中介从业者也纷纷忙碌起来，房东也开始审慎对待砍价，甚至逆势调价。
从目前深圳市场的反馈来看，新政犹如一剂猛药，让沉寂的市场一下子活跃起来，至于实际网签金额还有待观察。
02
表面平静，上海楼市静悄悄
相比于疯狂的深圳楼市，从总爷周末的实地走访来看，表面上是静悄悄的。
新房售楼处有不少新政宣传，但未出现大幅流量增加，成交也比较稳定。
总爷走访了五大新城和市区多个楼盘，和部分中介和自媒体的“自high”不同，现场还是相对平静的。
在老闵行的华润置地映江润府，现场正在进行有序认筹，销售也在耐心地给客户讲解项目。
凭借出色的产品表现，华润这几天认购了100多组，在如今行情下算是不错表现。
在梅陇的中铁建万科朗诗花语，现场也是周末正常人气，据说四期开盘半个月去化了九成。
总爷也问了熟悉的销售，新政反馈比较正常，相关公积金利率客户并不敏感，和平时相比并没有增加很多工作量。
在相对冷门的楼盘尚湾林语，现场几乎看不到客户，新政确实只能锦上添花，很难雪中送炭了。
总爷也和几位营销总沟通，普遍反馈是：“目前对上海楼市比较有信心，正在期待更大力度的放开。”
目前上海新盘对新政的理解和执行，只是已经官宣的公积金利率调整，至于深圳的15%首付，据总爷了解还没有楼盘敢于试水。
关于极度内卷的二手房市场，总爷随机找了几家中介聊了聊，一位新人是这样说的：“啥时候放开限购，再不开单要饿肚子了。”
在泗泾地铁旁边的中介门店一条街，不少已经换成了奶茶店，很多从业者已经坐不住了。
据统计，这两年有近10万人离开上海二手房行业。属于上海中介人员的春天，可能还有一阵子要等了。
从上海市场的走访情况来看，新政后普遍处于观望状态，无论是楼盘还是买房人，都在等待下一个信号。
03
全面放开？让子弹再飞一会
了解完对新政的执行情况来看，关于深圳和上海截然相反的表现，其实也就不难理解了。
第一个原因是，楼市的不同状态，决定了大家对新政的执行和反馈力度。
深圳楼市处于低迷期，如此大力度的组合拳，成为了很多楼盘难得的机遇，因此势必要抓住机会大力营销。
有朋友私下告诉总爷，目前的热销海报中可能有灌水情况，最关键的是一定要把气氛烘托到位。
而上海市场比较微妙，虽然下行行情显而易见，但很多楼盘还处于快速去化阶段，对新政的理解也相对谨慎。
第二个原因是，客户群体有一定区别，影响了大家买房决策的决心。
深圳作为更有活力的年轻人城市，除了改善型客户外，刚落户的年轻客群是主力，首付比例的调整有比较大的吸引力。
再加上之前一段时间的快速下行后，很多观望者认为调整已经到位，目前是一个不错的入场阶段。
上海市场情况有些不同，除了新落户客群外，置换客户依旧是市场主力，二手房行情一定程度决定了新房市场。
很多人都是在手里二手房出货后，再用钱去置换新房，因此 “以旧换新”政策，激活了部分置换客，反而有一定市场反馈。
总爷认为，这轮“史诗级”救市只是开始，现在说楼市逆转还为时尚早。
在大规模的整体刺激后，更多不同城市、甚至不同区域的差异化政策将陆续出炉。
与此同时，楼市依旧缺乏信心，根据数据显示，目前全国平均首付占可支配收入比例，已经回落至2008年水平。
可以预见的是，大规模降低落户标准、放开限购政策、降低利息成本，即将在一线城市持续上演。
作为房企来说，每一次政策都是窗口期，在充满不确定性的未来面前，将货值转化为现金、或更优质的土地，可能是最明智的选择。
而对于买房人来说，无论政策如何变化，借的钱都是要还的。在不确定的行情中，更应该严格挑选产品、买入真正的优质房产。
对于这轮救市，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。