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近段时间,有关房地产的会议和政策一个接着一个。

会议方面,有430、517,政策上,有降低首付比例、降贷款利率下限、降低公积金贷款利率、国家队直接收购库存。

结果也能看到,政策点燃了购房者,不少城市的市场火热了起来,像北上广等十余座城市,出现了售楼处人潮涌动的局面。

与此同时,开发商也没错过这个好时机,不断加大销售力度,有的在房价上给予优惠,想要赶紧把库存清掉。

这种热闹的局面,给很多人造成一种楼市彻底活了的感觉,还有人预测,市场既然活了,那么房价很快会止跌甚至回暖。

可这一切真就会这么容易吗?

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在回答这个问题前,我们要先搞清楚本轮楼市进行深度调整的目的。

过去,楼市也进行过几次调整,但当时调整的目的,其实是把房地产当做短期内刺激经济的一种途径。

可经过几十年的发展,房地产积累了太多毛病,这点大家其实都心知肚明。

如果继续这样发展下去,等这些毛病一股脑全爆发出来,搞不好就是日本的局面,所以国家断然不允许这种情况发生,这才有了本次调整。

也就是说,与过去刺激经济不同的是,本轮调整,更大的目的在于防范风险。

回看2021年调整之初到现在,救市就没停过,但在政策上,从来没有一下子干到底,都是像挤牙膏一样,一点点来。

按照高层的说法,这种做法是为了稳楼市稳经济,让房地产软着陆,但按照外界的看法,就是托而不举,我一定会救你,但不会让你重新热起来。

回到近段时间的政策上,目的其实是一样的。

第一,现在除了少数城市还握着限购外,能用的政策实在是没有多少了,所以只能从最基础的政策上进行调整。

第二,去年基数高,显得今年1~4月的数据有些拉胯,但不能否认,今年确实比去年难,而房地产这个支柱又不能不管,所以现在出台力度这么大的政策,就是想继续释放一部分需求,要让市场保持一定的活力。

另外这些政策,其实也符合高层想要稳楼市稳经济,实现软着陆的要求。

所以说,政策肯定有作用,但想要仅凭这个大招就把现在的局面彻底翻过来,实在是不太现实。

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接下来,我们来看看具体的政策。

首付比例降至15%,这么一调整,相当于把购房门槛又降了下来,可大家也不要忘记,首付比例越低,代表贷款金额越高,意味着还贷压力更大。

我想,这是绝大多数人都能算清楚的一笔账,因此相比于另外几个政策,降首付对需求的刺激作用恐怕是最小的。

降贷款利率下限,这对购房者来说是个实打实的好消息。

上个周某和朋友一起吃饭,隔壁桌一对年轻夫妻就聊到利率的事情,对方说:“如果利率能再降,咱家房贷又可以少还三四百。”

很显然,不论是还未购房的,还是已经买房的,对利率下降都是抱有很大期待的,毕竟与降首付不同,这可是真正意义上的减负政策。

再来说一说降低公积金贷款利率。

去年3月份,广州公积金中心发布了一组有关于公积金贷款的数据。

数据显示,2022年,在购买90~144平房子的购房者里,有53.7%的人选择了公积金贷款,90平以下的占比为45.08%,144平以上的为1.35%。

在年龄方面,30岁以下使用公积金贷款占比35.6%,30~40岁占比48.03%,40~50岁占比13.86%,50岁以上占比2.51%。

公积金贷款比商贷合适,但广州这份数据已经充分说明,公积金贷款的覆盖范围并没有我们想象中的那么大。

很多人出于各种原因,没法享受公积金贷款,因此降低公积金贷款利率的作用也是有限的。

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最后是国家队直接收购库存,不少城市已经在今年年初就开始收购房产,比如青岛和重庆,都收购了几千套。

说实话,我很看好该政策,消化库存的作用显而易见,可现在的问题是,地方能收购多少?财政能不能吃得消?

也不是我悲观,而是地方财政目前的情况就摆在明面上,如果不顾及一切去收房,库存确实没了,保障房也多了,但财政的烂摊子更大,这样做是不是就有些本末倒置了。

所以到底要收多少,该怎么收,肯定要结合当地的实际情况,这个情况不单单是库存,还有财政。

总之,这几个政策是大招,但还到不了扭转乾坤的地步,就像前面说的,一是为了稳住楼市,二是向外界释放信号,国家一定会救市,政策方面的支持停不了。