430重提去库存半个月后，楼市政策的大招一日之内，轮番轰炸。上至官媒，下到草根自媒体，所有标题都惊愕得只剩“史诗级”。
这次政策，最大的震撼是，关于房地产，上层态度已经升级到最高优先级。
这一轮救市从22年已经开始，但是基本处于喊一嗓子，走一步子；23年有实际救市动作，但整体像挤牙膏，又慢又小。这次一口气突破多个底线，这种破釜沉舟的架势，确实让人看到了史无前例的决心。
至此，政策彻底反转了，市场底也不远了。
1、降首付。
「首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。」
2、降利率，取消政策下限。
- 「取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限」；
- 「自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25个百分点」。
3、国家队拿3000亿下场收房。
- 「商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。」
- 「央行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房」
在互联网上，很多人给黄参帖的标签是“厦门楼市至死不渝的多头”。以至于5月17日政策落地当天，一些给我发私信的粉丝和朋友，询问的竟然不是我对政策的解读和看法，而是“心情如何”？可能他们预设的都是欣喜、雀跃之类的答案。
其实，我的心情很平静，甚至还有些许的忧虑。
当年鞭子抽得有多凶，现在糖果给的就有多甜。现在捧得有多高，未来就可能……这个始于98年的轮回，一直没变过。
如果你之前经历过几次史诗级的调控，再回看当下史诗级的救市，或许你也会有和我一样的心情，会心一笑，常怀平常心。
接下来上干货：
一、关于首付1.5成，虽救急但伤身。
首付1.5成，这是中国购房历史上最低首付比例，也是银行系统关于房贷历史上最宽松政策。
普通人眼中：首付3成→2成→1.5成，是简单的算数题。
实际上：如果换算成杠杆效应的话，就是从原来普遍的3.3倍的杠杆，变成5倍，现在直接膨胀到6.6倍。做过个人配资的股民，稍稍对比一下，就能体会6.6倍杠杆意味着什么。
这种杠杆上的突破，大有义不反顾，计不旋踵之势。
可是，隐患也伴随而来。杠杆直接和金融风险挂钩，加杠杆必然加大金融风险。有没有办法做到既加杠杆，后续还能管控住风险？自古华山一条路——涨价。后续如果房价涨了，资产价格涨了，前面加的杠杆那都不是事儿，此谓：一涨解千愁。
你可能会说，这是用上帝视角在分析后市。可是，你不得不承认一个事实，规则的制定者本身就自带开挂视角。
当然，如果未来房价快速应声上涨，不出一年，首付1.5成也会快速撤回。毕竟，杠杆带来的当下快感与未来痛感是并存的。此招救急，但伤身。
二、配合降首付，同步降利率。
以前降首付，普通买房人的感知是，首付降呗，身后的月供大山压得更重了。
这次还真有点不一样。
我用21年和现在的房贷情况进行对比，以厦门房子总价500万，贷款30年来算，结果发现：现在不仅首付低了，连月供都少了四百。
如果是房价基数小，用公积金贷款能直接覆盖的城市，对于买房人来说，获得感可能还将更强。
除此以外，全国层面取消房贷款利率下限，各地可以按照因城施策原则，自主确定。
房贷款利率和银行利润息息相关，房贷利率下降，必然挤压银行利润空间。前有首付降低，增加银行房贷风险，后有利率降低，减少银行房贷利润。风险增加了，利润却还少了，银行两难。
终于，这轮楼市在「难完开发商，难买房人」，「难完买房人，难房东」后，终于轮到「难银行」了。
三、国家队拿3000亿，真正下场收房
- 第一肯定是提振信心；
- 第二间接给城市房价进行兜底。
国家队已经明确，部分库存高的城市，会以「合理的价格」收购商品房做保障房。虽然各城市「合理」的定价细则未出，但是这个价大概率会间接变成城市房价的底线，类似每个小区的评估价的作用。
这个底有没有可能被市场击穿，可能会，但是我更愿意相信它不会。毕竟一旦击穿，就真的任谁也兜不住了。
那么，这件事对厦门的意义如何？
这件事有两大关键对象：一个是「已建成未出售商品房」，一个是「保障性住房」
我们先看厦门的「保障性住房」。
根据十四五规划，厦门计划供应保障性住房约29万套，其中租赁房21万套，公租房2.5万套，保障性商品房5.5万套；
关于已建成，目前官方没有最新消息，两个数据维度参考：截止23年12月，已经筹集租赁房11.8万套；截止22年10月，公租房完成2.4万套，保障性商品房1万套。
也就是说，距离十四五规划，缺口最多就是，9.3万套租赁房，4.5万套保障性商品房。
我们再看「已建成未出售商品房」。
这规定卡得死死的，而在厦门这座城市，因为楼市的常年可持续发展，「已建成未出售」的商品房有肯定是有，但确实不算多。
更何况，厦门手里还有岛内外30多万方的竞配建，用法随机，可售可租可保。
所以，这个举措可能对厦门的适配性远不如别的城市。
当然，这个政策还隐藏了两句潜台词：
1、房地产新加坡模式的进程加快了。
2、现在和过去的很多商品房，与保障房其实无异。
翻译一下就是，未来的商品房市场将再无刚需一说，距离这一天的到来越来越近了。国家队下场买商品房当作保障房，那很多人过去和现在买的商品房，和未来一个阶段的保障房长得一摸一样，一样的东西怎么可能有两种价格，谁价格更低，另外一个就必然向它看齐。这就是过渡时期的BUG——买刚需楼盘或产品，未来卷不过长得一样的保障房；买改善楼盘或产品，下一阶段卷不过不断迭代的开发商新盘；买高端楼盘或产品，大部分人买不起。
刚需好难，改善好难，变成买得起高端盘的有钱人更难。解读至此，不管是房东还是买房人，屏幕前的你应该也和我一样，有些许忧虑了。
最后，也是本文最重要，被最多人忽略的一句话，这句话顶得上前面所有政策，一句顶万言。如果读不懂人民性和政治性，不妨问问你身边的公务员朋友，他们的理解一定比你深刻。深刻理解这句话后，你就不可能再对楼市悲观了。
最后的最后，黄参写这个公众号整整12年了，有幸与各位共同经历了厦门楼市N个的历史时刻，N个的史诗级。现在，第N次站在十字路口，只有一个建议：
今年记得买，一两年后记得卖，别记打不记吃。
如果你有过几次买房卖房经历，如果你复盘过去20年房地产走势，你一定会信奉一个规律：救市轰轰烈烈时买房，调控层层叠加时卖房，如此反复几次，不一定是收获最多的，但一定是最稳健最安全的。