北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我在建欣苑一里有个64.33平东西向的俩居，此小区是01年建成，我这房子在二层，花了25万（装修+家具家电）刚装修俩年，有固定车位和带窗户6平米的储物间。目前我孩子27年入学，打算给孩子换东城龙体那边的学区。去年九月开始卖房，去年年底有俩个客户给我出价320万我没卖。这两天又有客户出价310万，说实话有点低于我的预期。
我现在比较纠结，因为目前市场下行，中介都劝我现在卖了可以专心选房，市场肯定还会往下。但是我怕拿着钱选不到合适的房子，万一下半年回暖了可能手里的钱就够不上了。另外我是觉得东城龙体片区的老破小价位还没到底，虽说跟去年比我房子跟那边房子差距小很多了。但考虑到我房子在大红门，首都商务新区也在加快建设，是不是我26年再卖给孩子换学区那时更合适，价差可能更小，您能给个建议吗？因为出价310万的客户着急买我房子，我现在比较纠结。
A：
1、建欣苑我比较熟，但具体行情我可不知道，这只有当地中介熟悉。不过上个月的成交量还行，北京基本止跌了。这就是政府银行和市场在博弈，看谁扛得住吧。如果人们继续不买房，那就还会出政策，北京是标杆儿，真要跌多了其他城市就没信心了。
今年不是2017年，那年西城都领跌了15%也没人在乎，宏观调控就要打压房价。也不是2014年，全北京成交量腰斩，政策磨蹭到930才忸怩出台，折腾了一年半之后才见效。更不是2008年，全国崩盘，北京跌了30%以上。
这看自己的判断吧。反正我不认为北京还能跌什么，到目前这儿也就差不多了，也没多少，跟前几次差远了，还不如2019年呢。
2、东城跌到底，有可能吧，五月份信息采集就结束了，如果大盘不涨的话有可能跌点儿，每年都这样儿。再往后就看2025年之后了，2026是确定的拐点，有可能降低溢价部分。但基础部分是肯定跟随大盘的，没有单独下跌的道理，也没有先例。
常规建议是如果卖房后增加的预算多就提前换，救市期间，房子大概率比现金保值。增加的不多就无所谓了，过了高峰期或许有更多的选择。
3、但这商务新区看发展吧。可以参考丽泽，如果能达到这建设效果就有拉动，但一般利好的都是房龄新品质高的，建欣苑这种老经适房小区的顺位不太占优。这几年南三南四沿线改善小区的走势早就转好了，老小区得到的利好不多，只能等等看吧。
另外多说一句，产业区发展是个很慢的过程，丽泽到今年16年了，亦庄是到第25个年头儿才增速明显提升的。丰科园也整整30年了，到目前为止还没超出什么，都不太容易。
4、我建议是先看政策和成交量，有利好或成交量持续上涨就尽快，没有就继续等。另外预算增加的多就提前，增加的不多就过了2025再说。但最好别太听中介的，这种时期卖了房持币观望未必占便宜，赢了也就赢个10%吧，万一输了可就不止了。中介从来都是跟卖家说跌，跟买家说涨的。
仅供参考。
二
Q:
我想咨询一下：
1、现状：我现在住单位的房子（在海淀四季青附近），自住够用、有学区，至少还能住5年，媳妇在西城右安门内上班，目前最多能承受400以内的总价房子。
2、考虑：以后放开限购房价上涨、买不起房子的可能。目前研究：①新房，房山良乡大学城地铁沿线、大兴4号线沿线。②二手房，石景山鲁谷、丰台右安门外、海淀田村。③不买，观望。
现在很犹豫，看了华润京熙润府的房子，不知道要不要买，新房比二手房太有吸引力了。
A：
1、放开限购房价上涨？新房限价不会放开，就算行情好也只能是跟2016年似的变相上涨。二手房没有过限价，或者说在特殊时期对部分房源限价，绝大多数从来也没限过。北京不是深圳，炒房热度不高也就犯不上。
2、新房二手房，注重自住就买新房，怎么都比二手房强。注重自住再看市区二手的，相对稳妥的多，房产的价值由地段儿决定大部分。另外海淀的有学区溢价，田村的虽然热度不高但也最好算算，别买性价比太低的就行。丰台南三环沿线在之前这些年价格走势普通，受南三北五的影响大，这几年是房龄新品质高的得到利好了，老房还都普通。
3、不买那就观望呗，或者是关注政策和成交量，又是一次救市，前几次反正都成功了，这次看政府和银行的手段吧，看谁扛的住筹码多。如果有较大政策或成交量持续上涨就尽快，没有的话就继续等。
4、京熙润府，典型的刚需盘，这看自己的喜好吧。现在的价格确实不贵，4万左右吧？如果能确保品质就算合适。但我对新房不熟，这咨询当地的吧。
仅供参考。
三
Q:
我是外地的山东青岛人，因为老公和孩子有北京户口，在山东高考又实在太卷。所以打算在北京购置房产一套，未来回京高考，现下有几个问题想咨询您一下：
1、孩子现在小学一年级，打算六年以后小升初回京，不知道现在买房合不合适？还是说可以再等几年？
2、我们购房的总预算500万左右，第一需求是初中学区不要太差，能达到中等稍偏上一点儿就行。也不太想去东西海卷，第一卷不过人家，第二钱也不够，如果在这个基础上能兼顾一点自住和保值就最好了，不知道要求是不是有点儿高？
因为我和老公都不是北京人，对于北京买房真的是大海捞针，盲人摸象，我们连片区都不知道买哪好，更不用说具体小区了。所以非常期待章哥能给我们指点迷津，推荐几个适合我们的片区，当然如果能更具体点儿就更好了。
A：
1、有北京户口，哪个区的？如果学区不错的话不用买房，有户口就行，只不过不能选择学校而已。
是否等几年，如果是买东西海的，现在有能保值的其他投资品，那可也等几年，等入学高峰过去了再说。但既然用不上小学学位，也就甭买溢价高的了，风险大租金低，而且还用不上学位。就算买了东西海的学区房，小升初回来的话也肯定是派位，跟不买房差不了太多，我觉得意义不大，不太划算。
2、既然不用小学，那这要求就不算高，好买。看朝阳的就行，基本都单校划片。朝外、嘉铭、80等学区都有中学划片的，还有望京清朝的，都没溢价，各项算兼顾，别买中小学都对口的就行。也可以看清朝本校的，中小学都对口，九年制，新源里，没什么溢价。这些基本都是老房，保值不吃亏，基本就是跟随大盘，除非是成绩提升出现溢价，否则走不出独立行情。
其他的可以看学校在朝阳中上的，比如六号线草房的陈经纶保利，排名在系统内靠前。优势是房龄新价格也不高，劣势是都是保障房，但交通方便规模大，小型配套全，弥补了不足，到目前为止保值不落后，算是兼顾的。其他还有八十中管庄的，也是老房，但学校成绩好。
3、其他区没合适的，先看朝阳的吧。
仅供参考。
四
Q:
我言简意赅直奔主题：
1）17年10月上车回龙观，龙兴园北区，01年楼龄，南北通透顶楼（6楼）85平左右，成交价375w，现在中介说340-350w可能成交。周围有13号地铁在建，万科天空之城，超级合生汇，和很多新楼盘改善周围配套。
2）月供1.3w还有150w左右贷款未还。两人月收入税前7w，年收入税前100+，积蓄无几，可能连借带凑能再凑100-200w现金（但是也很大压力）。
3）孩子22年生，北京户，28年上学，想换城区里，爸爸丰台总部基地上班，妈妈中关村新中关上班。海淀扛不住内卷，想着东城升学率高，西城平均值高，朝阳生活方便，所没有具体预期和目标，有些茫然。
4）什么时候换房合适？考虑学区，居住，交通，综合来看多少总价合适？看哪里合适？
A：
1、2017年10月买的，317调控后刚半年，再多等几个月就更好点儿了。回龙观的普宅小区都保值差不多，基本跟随大盘，增不增加配套影响不大，增加很多次了，一直这样儿，不吃亏不占便宜。顶楼未必影响保值，就是流动性弱挂牌期长，着急出手的话有可能吃亏。
2、东西海朝看孩子的天分和父母的期望值吧。天牛娃最好去海淀，卷不卷的习惯就好了，主要是到目前为止点招多，天牛娃能占便宜。普娃的话东西城都行，西城就是清北985的概率更高，但高分段的内卷程度和海淀基本一样，也就是不太强调奥数而已。而且这两年杯赛越来越麻烦，海淀也有减弱的可能，都更重视三好了。朝阳更利好牛娃，优势就是单校居多，有点招，溢价也相对不高。
3、28年上学。那就看预算的总价了，增加的多就提前（包括贷款），不多的话就过了高峰期再看，或许有更多的选择。反正现在还算高峰期，哪儿的溢价率都不低，2025年后如果没有政策支持的话有可能受影响。
4、多少总价合适？这看自己了，总价越高溢价率越低，像朝阳的在千万以上的商品房还就没什么溢价了。这没统一标准，每个区的模式也都不一样，只能看自家情况选择了。最好还是自己先定预算吧，外人不好建议。然后是先选行政区，之后是学区，再之后是小区和具体房源。
仅供参考。
五
Q:
请问专家，这张图里中美和香港地区的税费都正确吗？租金收益合理吗？
A：
1、我不是专家，尤其对香港和美国的房子更是不太懂。北京的这差不多吧，具体的我没计算，只是没看到漏算的项目而已。
2、但美国的这就肯定不对了，其他的费用应该都有，但怎么把“租金税”给漏了呢，这可是国税啊，30%呢。也就是说，如果这套纽约公寓的租金收益率是6%的话，那你只能得到4.2%，那1.8%直接会被中介代扣。那再减去2.5%的成本，还剩1.7%，也没比北京高多少了。而且这还没减去给中介代理出租的费用呢，一般是0.5%， 那就还剩1.2%，比北京还低0.1%呢。
3、另外香港这好像也不对，北京的均价是6万，一套房600万吧。物业费按平均2块钱，一年是2400。租金收益率一般是1.5%那就是9000，一年108000，物业费占比0.2%是正确的。香港的房价是北京的三倍左右，物业费是十倍左右，所以费用占比0.6%也是合理的。
那这就怪了，差饷、地租和物业税怎么没计入啊？物业税一般是租金的80%的15%，也就是12%。那假定三项都收就是5%+3%+12%=20%。那如果租金收益率是3%，到手的只有2.4%了，再减去0.6%的物业费就是1.8%了，也没比北京高多少吧。另外如果也有中介代理的话再减0.5%，还剩1.3%，跟北京一样，比纽约高0.1%。
4、其他的我没看出什么，至于房价收入比这当参考吧，意义不大。仅供参考。
5、另外多说一句，我不知道让我看这个什么意思，但这种表一般都是移民或卖房的中介发的，都有隐藏的项目。
记住一句话吧，资本是水，哪儿的收益高就会流向哪里，所以现实中没什么洼地。而且如果某种投资收益很高，那必定有外行看不懂的风险。外国的月亮并不圆，天下的乌鸦也不是一般黑，外国的或许更黑。
仅供参考。
六
Q:
我在研究一个学区房溢价的问题，如果学位可以单独交易，那应该价值多少？比如价值100万吧，会不会将来出现一套房价值800万，然后单独加上100万溢价的情况？
A：
1、这问题挺开脑洞的，我还真没琢磨过。理论上好像有可能，就跟北京户口似的是有黑市价格的，也就能单独交易。但现实中不好操作，既然有了现在的价值标准，那就几乎不可能再推倒重建。也就是说既然已经跟房价绑定，那就很难再单独分开计价。
2、价值多少？我认为应该是150万左右吧，或者不超过200万，过了高峰期有可能下降点儿。
两个理由，一是现在东西海大部分占坑儿房的价格都是4/500万左右，其中溢价率在30-40%，那价值就是150-200左右。过几年如果溢价率下降，那有可能降到百万左右。
二是前些年东西城都出现过不能住人，但有房本可以交易和落户的过道房，价格也是100多万的居多。比如西城金融街就出现过，30万一平米，一条过道儿200万。大椿天的大耳胡同也有过，就是150万。东城的是在灯市口附近吧，也差不多价格。那这种房没有任何的居住价值，就是纯粹的占学位，也就是学位的价值。
3、总之我不认为会出现你研究的这种模式，至少没有先例。北京楼市历史上的外销公寓、别墅、写字楼、商铺、停车位等等都出现过溢价，但没有单独计算和交易的。
仅供参考。
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