2024年5月17日，对于房地产市场来说，是一个值得载入史册的日子。
在这一天，央行连续发布四条重磅政策：
一：取消首套、二套住房商贷利率下限。
二：下调公积金贷款利率25个基点至2.85%。
三：降低首付比例，首套房为15%，二套房为25%。
四：设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以「合理价格」收购「已建成未出售」商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
政策一出，引发了市场的剧烈反应，带动了万科等20余家房地产股票涨停。
那么，为何央行会在『这个时间节点』推出这些重磅政策？这些政策会对我们的生活产生哪些影响？我们到底要不要买房？
本文将会给你带来一个深入解读。
（1）为何央行会在「这个时间节点」推出「这四类」重磅政策？
新闻要连起来看。
2024年5月11日，央行发布了2024年4月金融统计数据报告，报告显示，4月末，M2同比增长7.2%，M1同比下降1.4%，M0同比增长10.8%。
这其实是一个非常反常的数据，代表着我们的金融形势遇到了困难，且非常不乐观。
先给大家科普一下M0、M1、M2的概念。
M0，是流通中货币，代表大家手中的现金，是随时可以花的钱。
M1，是狭义货币，包括M0+企业活期存款，代表个人和企业随时可以花的钱。
M2，是广义货币，包括M1＋居民储蓄存款＋企事业单位定期存款，基本包括大部分货币。
不过，不同国家之间对于M0、M1、M2的计算方法不同，因此不能横向比较，只能在自己国家里面纵向进行比较。
这次M1同比下降1.4%，是有史以来第二次出现负增长。
M1主要是个人加企业的流动资金，M1的下降，说明市场整体流动资金的下降。
一直以来，我们的M1增速与房地产市场景气程度呈现高度关联性。
主要是因为居民购买新房形成的预售资金、地方融资平台的资金沉淀等，推动着M1的高速增长。
但是在当前房地产发生重大转型、地方化债加速推进的情况下，房地产遭遇寒冬，推动M1增长的引擎已然不在，因此M1的下降也就顺理成章。
再看M2。
相比M1的负增长，这次M2同比增长7.2%则更加引人瞩目，因为这是20多年来M2的最低增速。
因为M2的组成里面是包含了存款的，现在流动货币在减少，存款增速也在减少，那钱到底去哪儿了呢？
有人给出的答案是理财产品。
有统计数据显示，4月份银行理财快速回升，单月增长超2万亿，一举扭转3月的下降趋势。
其实这个很好理解，当前存款利率一直处在下行周期，而前期有些银行为了揽储而施行的“手工补息”方式又被明令禁止，所以对于有储蓄需求的那部分人群，有很大一部分将钱投向了理财市场。
但理财市场的增长并不是M2增速放缓的全部原因。
从宏观上看，M2的增速其实应该与GDP增速相匹配，这样才是一个健康的生态。我们长期M2增速高于GDP增速，就会导致许多货币在金融领域空转，其实不利于金融的健康发展。
所以，后续我们的M2增速应该也会逐步降低，最终与GDP增速相匹配。
这也意味着我们的金融模式要从现在的“银行模式”转换为其他模式，但这种模式的转换势必会带来阵痛，必须要通过政策的调整，人为设定一个缓冲地带，以防止转换过快带来的负面影响。
综上所属，M1的负增长以及M2的增速放缓，让大家清醒的认识到了当前我们面临的复杂而又严峻的经济形势。
因此，央行才在这个时间节点，发布了这一系列的政策。
不过说句题外话，数据是一个方面，让大家看到什么样的数据又是另外一个方面。
当时这个数据刚一公布的时候，我就意识到这肯定是在为后面的一些动作做铺垫。
现在来看，谜底已经揭晓，一切逻辑就显得通畅了许多。
（2）这些政策会对我们的生活产生哪些影响？
上面我们已经分析了政策发布的根本原因，简单来说，这次的政策主要目标有两个，一是「刺激经济」，二是「去库存」。
首先，降低首付比例、放开商贷利率下限、降低公积金贷款利率这三条举措的核心思想，就是「鼓励大家加杠杆买房」。
这个地方要跟大家科普一下房贷的概念，对于买房的居民来说，只用首付+贷款，就可以买下一套房子，这里面需要用现金支付的，只有首付部分。就相当于用首付的钱，撬动了整套房子的钱。
但是对于卖房的企业来说，只要房子卖出去，那企业就获得了100%的钱，这笔钱是要实打实打进企业账户的，是企业的流动资金。
比如说一套房子100万，首付15%，买房者只需要拿出15万，再加上银行的贷款，就可以买下这套房。这个时候，买房者付出的现金是15万，剩余部分，其实可以看做加的杠杆。
但是，卖房的企业，却直接可以获得100万的现金（买房者的15万首付+银行85万）。
这样一来，相当于居民利用15万流动资金撬动了100万的流动资金。
这样的好处是见效快，只要房地产市场火爆，那经济数据一定好看。
但是这样做的副作用就是，动辄二三十年的房贷导致居民的未来收入被极大的透支。
ß虽然短时间内市场获得了巨大的流动资金，但居民杠杆率却会快速增长，经济的增长相当于是透支未来获得的。
「买房的人越多，被锁死的资金就越多，未来的消费需求就会越少。」
所以，在房地产火爆的那几年，我们的M1也随之快速增长，但是到了后面几年，整体社会的消费需求却越来越弱，我们的M1也随之下降。
这次政策的一个很大的目的，就是借着降低利率、降低首付比例，希望能够刺激更多的房地产消费。
但是，我个人觉得，效果应该不会太好。
因为当前的经济状况，不是「因」，而是「果」。
现在最应该刺激的，不是「消费端」，而应该是「供给侧」。
如果大家手里都钱多的花不完，那大家肯定愿意拿出来花。但是如果没钱，那再怎么刺激也没用。
「不是不想花，而是实在没钱花」。
除了上述三个刺激居民的政策之外，还有一个政策是设立专项贷款资金，支持地方国有企业以『合理价格』收购『已建成未出售』商品房，用作配售型或配租型『保障性住房』。
相比于其他三条，我觉得这一条才是对我们影响最大的政策。
为什么这么说，因为上面三条瞄准的是『消费端』，也就是居民这一侧。
但是这一条瞄准的是『供给端』，是企业这一侧。
这个政策里面有三个关键点需要注意。
一是『合理价格』。
什么价格才算合理呢？
那肯定不是你房地产企业说了算的。
要知道，现在房地产企业的形势普遍非常严峻，我们前期也出台了很多救市政策，但是成效都不大，房地产投资增速已经连续25个月下降，很多企业面临资金链断裂的困境。
这次国企下场收购，那些房地产企业为了活下去，肯定会打折出售。
因此，收购的价格肯定会比市场价要低。
第二个关键点是收购『已建成未出售』的商品房。
其实就是库存房子。
对于房企来说，这些房子本来就卖不出去，现在国企来买，那价格肯定会打骨折。
第三个关键点是要房子要用作『保障性住房』。
而保障性住房无论是『配售型』还是『配租型』，价格肯定会比周围市场要便宜许多。
这就会对周围的二手房市场形成降维打击，促使周围二手房价下跌。
毕竟同一个小区同一个楼，不可能价格差太多。
所以，这个政策，肯定会导致二手房价格下降，二手房价格下跌也会带来新房价格下跌，进而导致整体房价下跌，但是下降幅度还不好说。
对于经济来说，国企下场买房，也有利于盘活这些闲置资产，短期内可以解决当前房地产企业面临的困境，长期来看可以实现『居者有其屋』的承诺，同时还可以获得一份额外的长期的流动性租金收入，算是一个很好的事情。
（3）我们到底要不要买房？
对于普通民众来说，我们关心的，肯定是要不要买房。
综合来看，现在居民负债率较高、人口进入负增长、城镇化率进入一个较高水平，以前推高房价的基本盘已经不在了，所以房价会回归一个正常的价格范围。
这是一个大的原则。
我个人认为，当前房子已经回归「商品」属性。
就如同买车一样，在享受其带来的便利同时，也要接受其每年的折旧亏损。
核心城市核心地段的房子，可能会有抗通胀的保值属性。
但是其他地区的房子就不好说了。
所以要做好买房以后亏损的准备。
如果是为了投资，我个人觉得现在不是投资的好时候。
对于刚需来说，现在政策力度已经非常大了，再往后估计也很难出现类似当前这种核弹级政策了，可以在合适的时机考虑出手。
不过最后还是要说一下，对于我们普通人来说，买房是一个非常重大的事情。这需要根据自己的意愿和实际情况综合考虑，不能听风就是雨，不能被别人的观念所左右，还是要综合考虑，理性思考才行。
「千万不要被带歪了节奏，不要被网络的一些贩卖焦虑的内容给洗脑，一定要慎重。」
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本文首发：垚森杂谈
作者：垚森