北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请教一下，现在这房地产市场持续下行，您觉得大概还会多久能企稳止跌，现在这个阶段属于正常吗？二手房很多价格已经回归到2016-19年的时期。那些老破小还会再降吗？都说是房住不炒。但是房子也有金融属性，就针对保值这方面，怎么才算保值呢？比如说一千万在银行可能约有3%的利息，那房子您觉得怎么算才对。
A：
1、我觉得已经基本企稳了，或者说我压根儿就没觉得这跌幅有多大。
2、大多数对楼市历史是不太熟悉的，我大致理一下吧，只列下跌行情的，供个参考：
2000年，北京普宅基本稳定，下跌不超10%，但公寓崩盘，平均跌幅50%，高峰期75%。2004年，跌幅10%左右，楼市寒冬。2005年，北京先跌后涨波动不大，上海崩盘。2007年，跌幅15%左右。到2008年全国崩盘，北京合计跌幅约为30%，郊区40%，全国大城市有一半跌幅超过50%。2010年，北京跌幅20%，2012年跌幅10%，楼市寒冬，温州等地崩盘跌70%。2014年，北京跌幅不大，全国楼市几乎崩盘。2017年，北京跌幅15%（西城领跌）。2018和2019年都是先涨后跌，波动10%之内吧，全国波动较大，最高的达到30%以上。2020年，北京先跌，部分板块后涨，其他城市波动大。2021-2022基本横盘，全国涨跌互现。2023至今北京平均跌幅10%之内或左右吧。
简单就这情况，所以我没觉得这次有多特殊，任何投资市场都是涨涨跌跌的，看的次数多了早就麻木了。可以说这次的危机比较大，快赶上1998、2008和2014那几次了，但也谈不上不正常。
3、二手房很多跌回2016-2019，还有很多是2017年跌回2016就没涨过，更惨。燕郊等环京在2018之后还跌的，所以才“膝斩”的。但这就是苦乐不均吧，我也没什么办法。老破小算算租售比吧，我觉得没什么下跌空间了，再跌就比存银行都不划算了，何必降价呢？
4、怎么才算保值？如果是3%的长期利率，那首先居住能收回1.5%，无论自住还是出租。那在全款的情况下，只要每年“单利”上涨超过剩余的1.5%就算保值。以1000万的房来说，十年后如果能以1150万卖掉，那就算不亏，超过的就算赢。
这计算方法有点儿违背常识是吧？因为很多人不认为自己居住也要计算成本和收益的。而实际上呢，无论是自住还是出租，北京的成本都是1.5%，自己可以不在乎，但作为投资必须计入。
5、另外可以关注政策吧，也可以参照2014-2016年。从2014930-2016217，连续N多轮政策后深圳上海北京才开始轮动，2017年中小城市才上涨，救市三年。简单就这情况。
仅供参考。
二
Q:
我看了很多房产大V的视频，都不建议买老破小，保值差卖不掉，但你为什么说保值好？背后的逻辑是什么？70年到期后真的不用交钱吗？麻烦您帮我看看这套房好吗，蒲黄榆的，看是否合适？
A：
1、我不是房产大V，又早就不卖房了，也不炒房，所以犯不上再说老破小的坏话。如果我还是给开发商打工卖房，那甭说老破小了，所有二手房都是我们的竞争对手，必须打压。我们开发商的宗旨是：有传言就要广泛传播，没有就要制造小道儿消息，否则都买二手房去了，我们的新房卖给谁去？佣金从哪儿来？
2、如果是炒房客，那不建议买老破小是正确的。因为老破小确实有劣势，主要就是流通性差和行情期间的传导顺位错后。
任何一次楼市行情，必定是有钱人先知先觉，他们抢购的是改善户型，房龄新品质高的。而老破小必定都是要先卖掉，然后才能置换。那此时一定是老破小互相踩踏还不好卖，等好容易卖掉了，房龄新的也涨完一波了，那哪个炒房客会建议买老破小？怎么叫炒，一定是烈火烹油，快进快出，否则就是小火咕嘟炖了。所以如果站在炒房客的角度上，老破小就是不能碰，否则几轮下来能赔死。
3、我之所以说老破小保值好，这是站在普通业主的角度上说的。因为既然不是炒房客，那就没必要非得在行情初期去抢风口，错过了高峰也无所谓，甚至在横盘期慢慢儿卖才不吃亏呢。
此时领涨的已经横盘或微调。而房产的价格是由地段儿决定的，老破小虽然传导靠后但也会跟随大盘的。甚至其本身就是大盘的组成部分，自然会跟涨，得到的基本都是平均值。
这随便找个成熟板块看看吧，那些商品房在新房阶段都是受追捧的，领涨也抗跌，价格在早期都是周边老房的1.3倍以上，也就是高出30%，多的能翻番。但十多年过去，新房也早成了普通二手房，如果维护的不是太好，那价格差必定逐步缩小。那请问了，这能否说明老房的保值相对好？
或者算算这20多年来的各小区涨幅吧，大多数老破小必定和大盘一致，就因为本身就是大盘的基础部分，房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。
这就是背后的逻辑，也就是如果不是非得每次都抢风口的换房，那老房就大概率不吃亏。但如果是想抢风口，买老房就不合适了，大概率吃亏。
4、70年指的是土地产权，跟房龄无关。土地产权从办理土地手续开始，而老房在早期都是划拨用地，土地年限从本楼栋第一套二手交易开始算。
北京的老公房是1999年底允许上市的，2000年初才有了第一笔交易。所以市属老公房的土地产权基本都是2070年之后到期。央产房是2003年允许上市的，基本都在2073年以后到期。
5、蒲黄榆的这套我看不懂，你这还特意把小区名字给打码了，咋地，涉密单位还是暴露隐私了？反正这套房肯定有硬伤，否则不可能4万多的价格。既然是中间楼层，那就必定有遮挡，或者是临街有噪音。其他的我看不出来，水平不行猜不着。帮不上忙。
仅供参考。
三
Q:
我的问题如下：因为夫妻通勤时间长、老人小孩一起住，我家目前考虑置换，大兴旧宫2001年老小区（已旧改完）南北明厅两居卖了，想换望京一带三居，总价不超700w。
选房思路是，学区中等及偏上即可，正规小区，房型周正三居两卫明厅，不要一楼顶楼。这么筛选下来，目前只有花家地西里二区和三区有稍微合适的户型，各有优缺点，1997到2000年之间的房子。
由于不想把东山或者把西山，想南北通透，很多电梯房、带斜角的都被排除了。我这个选房思路对劲吗？
望京周边也有新楼盘，偶然看到中建璞园有很合适的户型，只不过期房，孩子上学不能指望，周边学校也不知道什么时候建。
A：
1、思路对啊，房子本来就是用来住的，需求明确挺好的。
2、花家地是在望京算老房，但在北京算中等，不算太老。地段儿也是在望京算普通，但和北京大盘比就是中等以上了，价格走势和流动性都挺好的，比南部大多数板块房龄新的都强。
学校是小学肯定很不错，至少中上，中学中等。但朝阳有点招，再加上望京整体学区很不错，放到北京算中上。所以如果户型合适就挺好的，没必要纠结。
3、新房我不熟，不方便点评人家。从地段儿来说自住为主吧，周边到目前为止都不算强。但这也看价格，据说是都在促销，真要便宜了也算合适。学校是白小+80的分校吧，名校挂牌的可能性大，期望值别太高。
仅供参考。
四
Q:
北漂儿，有朝阳工居，200+资金，两个想法，一是买四五环老破小，五年后置换图个稳妥。二是用**贷款买50年商住，赌一把北京政策放开，只要上涨就立刻脱手。哪个合适？
A：
1、这外人可无法建议，相当于拿这笔钱买国债或基金，只能自己决定。
2、不过北京的商住政策可未必放开，或者说可能性不大。主要因为北京的这种产品占比相对少，印象中只有40万套左右，占总量的5%吧，跟杭州深圳等地动辄20%的占比差远了。而且这些城市中的很多公寓都是豪宅，而北京绝大多数都是刚需Loft。
所以他们可以用放开商住来刺激楼市，而北京的意义不大，没什么拉动作用。参照2017年326新政吧，商住成交量暴跌90%以上，但对北京大盘几乎没影响。那就算现在放开了，能有多少成交量？就算带动的也都是最基层的刚需，对楼市大盘很难有帮助。
当然如果放开的话也算是利好，表明了政策的一种态度，就是暂时不太禁止投资房产了。等等看吧，我不敢明确的预测，只能说短期内肯定不会再有利空。
3、另外商住能用**贷吗？哪家银行有这业务啊？这我还真不知道，问清楚吧，别让助贷的给忽悠了。
4、总之我没建议，是否赌一把只能看自己了。我提第三个方案吧，先别着急买，而是关注成交量和政策，如果有刺激政策了或成交量持续上涨，那就尽快买普宅，是不是老破小看情况。如果没有的话就继续等，留着资金做准备。
仅供参考。
五
Q:
我本人也有些买房疑惑，想咨询一下。本人和妻子今年37，孩子一个三岁一个一岁，现有新发地一套2017年买的90平自住房，跌价20%左右。由于和爱人是交大的同学，并且本人上班也在附近，还是想回到海淀北交大买学区房。目前能拿出450现金，两年以后能拿出600现金。
上述是基本情况，简单说有三点疑惑或犹豫：
1、目前不是学区房入手的好时机，我们孩子还能等三年，我们应该等？
2、能拿出二套首付的情况，就不要卖手里跌了的首套？毕竟现在这个年代，拿钱好还是有房好，不好说了？
3、一套房贷还有180，二套我们想贷300，我们俩的公积金一个是市管一个是国管，那只用市管这个搞组合贷，我们俩提取公积金就不会影响贷款额度吧？
A：
1、2017年买的，买在高点了呗。2017年319新政之后连西城都跌了15%，这20%也说的过去吧。不过学区房借着入学高峰涨回去了，南城的一般都顺位靠后些。
北交大，北太平庄学区的溢价不高，而且再能自住就该买就买吧。但整体谈不上学区房多好的时机，明年之后就是入学人数的拐点了。常规建议是如果资金准备好了或卖房后增加的预算多就提前买，救市时期房子大概率比现金保值。没准备好或增加的不多就甭着急，过了高峰期或许有更多选择。这让中介算算目标房源的溢价率，应该都不高。
2、卖不卖的这外人不好建议，只能看自己的预算。但这个年代怎么说呢，或者说哪个年代不纠结啊？我觉得每年的形势都挺迷茫的，都是回过头看时才能看清，当局者迷。
3、公积金的额度只与贷款资格有关，既然有过房贷了就是二贷资格，现在应该也是60%，没什么影响。
仅供参考。
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