下调公积金贷款利率、降低首付比例、全面放开房贷利率政策、设立保障性住房再贷款盘活商品住房库存,5月17日,央行打出一套优化住房信贷政策的组合拳。

具体来说,央行宣布下调住房贷款最低首付比例5个百分点,即首套房贷最低首付比例从20%降至15%,二套房贷最低首付比例从30%降至25%,取消全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限,并下调各期限品种公积金贷款利率0.25个百分点。同时,央行拟设立保障性住房再贷款,规模3000亿元,可带动银行贷款5000亿元。

业内人士指出,央行优化住房信贷政策的基本思路没有改变,促进房地产市场平稳健康发展、满足市场刚性和改善性需求是政策把握的重点。不同阶段政策设计和实施既体现延续性,又结合形势要求强化针对性调节,政策力度逐步加大。同时,当前出台的房地产金融政策是宏观政策取向一致性增强的体现。央行优化住房信贷政策,与限购放松政策相互协调配合,体现了宏观政策协同发力,更好地促进房地产市场平稳健康发展。

同时,房地产金融政策调整优化也是金融巩固实体经济支持力度的延续。央行此时出台优化住房信贷政策,在提振市场信心、改善预期的同时,也有继续稳住金融数据的效果。若提前还贷情形逐步改善,对于个人贷款以及房地产贷款的平稳增长会有支撑作用。

全面放开房贷利率政策

《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》明确,取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限,这意味着全面放开了房贷利率政策,实现房贷利率市场化。

4月末中央政治局会议提出,要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。在居民购房需求更为审慎理性、房企经营监管不断规范的背景下,央行适时取消房贷利率政策下限,意味着房贷利率将更多体现市场机制的自我调节作用。

首套住房贷款利率动态调整机制于2022年开始探索建立,2022年9月,央行在少数城市试点放宽房贷利率下限,同年12月推广至全国。专家分析,从局部试点到建立覆盖全国的动态调整机制,既是加大支持刚性和改善性住房需求的体现,也有利于防范房地产风险的外溢。

在2023年7月中央政治局会议明确作出我国房地产市场供求关系发生重大变化的判断后,央行当年8月推动因城施策优化最低首付款比例和利率下限,并引导有序降低存量首套房贷利率。

根据国务院部署,央行在2023年8月将全国层面最低首付比例政策统一为首套房20%、二套房30%。各地在此基础上,因城施策自主决定政策下限。目前,除北上广深等8个城市外,其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策。

中国人民银行副行长陶玲5月17日下午在国务院政策例行吹风会上介绍“切实做好保交房工作配套政策”有关情况时表示,此次将全国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%,二套房贷最低首付比例从30%降至25%,调整后,城市政府仍可据此因城施策。在城市政府确定的首付比例下限基础上,商业银行可根据客户风险状况自主决定具体的首付比例。最低首付比例优化后,可降低居民购房门槛,有助于提振住房消费。

设立保障性住房再贷款加快存量商品房去库存

除上述三项与购房者息息相关的住房金融政策,央行拟设立保障性住房再贷款,按照“政府主导、市场化运作”的思路,由央行提供低成本再贷款资金,激励21家全国性银行机构按照市场化原则,向城市政府选定的地方国有企业发放贷款,支持以合理价格收购已建成未出售的商品房,用作保障性住房。

陶玲表示,保障性住房再贷款规模为3000亿元,利率1.75%,期限1年,可展期4次,银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款,央行按贷款本金的60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元。

同时,所收购的商品房严格限定为房地产企业建成未出售的商品房,对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则,严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

此外,城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务,不得是地方政府融资平台,同时应具备银行授信要求和授信空间,收购后迅速配售或租赁。

陶玲表示,这项政策是央行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措,有利于通过市场化方式实现多重目标。一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下,市场化参与收购已建成未出售商品房,可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房,能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后,回笼资金可用于在建项目续建,改善房企的资金状况。