法拍房都有什么风险?
我们先来看一个,我们经历过的一个案例吧:
2022年9月,东莞市某联排别墅被拍卖,产品非常稀缺。市场价将近750万,起拍价302万,价格也极具诱惑。但是,该别墅的停车位是“嵌入”楼体内的车库,可以直接连通别墅后门,很多法拍房同行和客户就想当然的以为:车位不是独立产权,是和房屋一同拍卖。
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实际情况确是:该车位拥有独立产权,在房东妻子名下,且不在此次拍卖执行范围内。如果买家拍下别墅,则面临车位无法使用,甚至存在被“携位要价”潜在风险。
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我们在了解到这一情况后,驱车去佛山找到原房东夫妻二人,签订了《车位销售承诺书》,和房东妻子明确约定:如果是我方客户拍中该房产,则车位必须转让给我方客户,不能另行出租出售或转让第三方,且转让我方客户的价格不能高于小区车位平均价格,否则以市场价的两倍作为赔偿,由此导致的客户悔拍损失,由其全部承担。
最终,在竞拍之前,我们将这一风险帮客户进行了彻底清扫。
如果我们不提前发现并解决这一问题呢?
谁知会不会出现2020年拍卖的【东莞南城滨河路28号的景湖湾畔】这套别墅一样的情况呢!
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上面案例中的车位问题,就是典型的产权纠纷。说实话,法拍房的房屋本身的产权纠纷,很少存在。但房屋周边附属物的产权纠纷,却无处不在。
在实操中,法拍房的产权纠纷,主要分以下四类:份额纠纷,违章建筑,两房打通后的产权纠纷,车位纠纷等等,只要稍微费点心思,就能快速发现这个问题。
现在,再回到最初的问题:法拍房都有什么风险?
这个问题看似简单,但它的答案,却是两个极端。
一部分人认为:法拍房风险极大,普通人千万别碰,不是普通家庭能承受的。
他们获取的法拍房知识,仅限于“听说”,听自媒体说,听朋友说,听新闻说……道听途说却引为真理,就是不舍得亲自去了解下,典型的缺乏“主见”。
而另一部分则认为:法拍房是法院卖房,放心去拍,没有一点风险。
说实话,他们是“懂一点”的,但不多。甚至亲自去独立拍过房子,有过成功经验,所以百无禁忌,而这恰恰又是一种幸存者偏差。
做法拍房这么多年,经历过很多的复杂情况。我们做内部培训,梳理过的买家关心的问题有100余个,但被大家所熟知的风险有很多种,上面的提到的车位问题,就是因车位产权问题而无法过户的情况之一。
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上面的这些问题,看似恐怖,实则不然:
有些压根不是问题,比如多轮查封;
有些前期调研后,就可以规避,比如无法过户的产权纠纷等等;
有些全怪自己,比如个人竞拍上头的、按揭延迟的等等。
其实,之所以大家担心法拍房那么多问题,归根到底是:信息的不透明。
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# 对信息不透明产生的恐惧
# 是法拍房风险的根源
法院明确告知:不负责房屋的过户和清场;
法院明确告知:税费明细需要自己核实;
法院明确告知:不对标的物已知未知的瑕疵负责;
换句话说,法院只负责提供拍卖的基本信息,将已知的信息进行公告、展示,而后续购买房屋中可能存在的任何问题均不由法院负责,如能否顺利过户,能否顺利入住,需要承担多少税费,及其他不明确的费用等,法院均不对此负责。
信息不透明,有隐藏风险,并不是说就不能购买,我们看到法拍房的价格优势,但也要正视法拍房的风险性,经过专业的调研和风险处理,是完全可以规避风险的。
这就需要在参拍之前,对该套房产进行系统的调查,将各类风险点一一排查。
东莞法拍房,主要有以下10种常见的风险类型,具体如下:
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接下来的一段时间,我将结合我们的一些实操案例,与您分享法拍的常见风险,以及我们的解决方案,希望对您有所助益。
我是不良少侠,关注我,了解更多法拍房干货。