在4月底中央政治局公报首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，去年下半年各地零星试点的“旧房换新”政策开始在更大范围内推广。
上周，花都区成为广州首个开展“旧房换新”的区域，凡是计划出售二手商品房（旧房）并在花都购买新建商品房（新房）的换房人均可参加，活动期限为2024年5月15日至2025年5月14日。
就在花都发起“旧房换新”活动的同时，周边的深圳和佛山也同步开展了这一活动，但在具体置换方式和操作流程有所差异。从全国目前50多个开展“旧房换新”的城市看，花都的做法大致可以归类为市场化模式，即换房人的旧房需要在二手房市场上卖掉，整个置换过程才能完成，深圳目前也采取了这一做法。而南京等地则采取了地方国企收购模式，换房人的旧房可以直接由政府指定的地方国企按照评估价收购，佛山和郑州等城市则是两种搭配使用，既有市场化模式，也有地方国企收购模式。
对于花都本次“旧房换新”的试点，市场普遍认为是一种打通改善型需求堵点的积极尝试，其最终落地效果值得关注。同时目前市场也在密切观察其他区域是否会跟进，特别是其他城市的地方国企收购模式后续是否也会在广州出现。
为何花都首先尝试“旧房换新”
“提升商品住房置换交易便利度，进一步激活存量和增量房住房市场，支持刚性和改善性住房需求”，这是广州市花都区房地产行业协会、广州市房地产中介协会花都会员服务委员会、广州市花都区建筑装饰协会对花都“旧房换新”试点活动最终目的的解读，上述三家单位也是花都本次活动的主体。
在上述提升换房交易便利度的背后，是近期花都区二手房市场交易活跃程度低于全市水平。
广州市房地产中介协会发布的今年4月花都区二手住宅市场交易简报显示，4月（统计周期为今年3月26日至4月25日）花都区二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签面积为10.18万平方米，环比下降16.17%；网签宗数为921宗，环比下降13.28%。相比同期广州全市二手住宅网签宗数和面积环比小幅下降2.61%和3.78%，花都二手住宅交易的降幅要更大。
除了二手住房之外，目前花都一手住宅的库存数量在全市十一区中也处于相对较高的水平。
图为今年五一期间花都楼盘促销现场。
楼市第三方研究机构中指院的监控数据显示，截至2024年4月，全市一手住宅的可售套数和可售面积最多的区分别是花都、增城、番禺。而以当前楼市库存的消化周期看，花都在全市十一区中排名中游，去库存周期为25个月，低于天河、增城、从化三区的30个月，但高于海珠、黄埔的19个月。
根据花都本次公布的操作流程，目前“旧房换新”的具体做法是参加活动的房地产开发商、中介机构和换房人签订三方协议，换房人看中新房后先向开发商缴纳一定的订金以锁定房源，此后由中介机构优先帮忙卖出旧房，如果在一定期限内旧房成功卖出则启动置换，而如果未能顺利卖出则放弃置换，开发商向换房人全额退还订金。
对此广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，在上述流程中花都对各个环节均有政策扶持，既包括换房人的置换环节，也包括卖旧换新的中间过渡期，还考虑到了旧房购买人的优惠，整体考虑较为周全。不过他也提出，目前各个环节的优惠力度暂时还没有量化指标，如果后续能够补充公布这一关键信息，让换房人能够更为清晰了解获利程度，对于活动的示范效果展示会更好。
同时，他还提醒如果换房人未能在一定期限内出售旧房，开发商退还订金的过程中出现滞后和延迟，如何保护换房人的权益也值得提前做好准备，防止可能出现的交易纠纷损害市场信心。
是否还有跟进政策成市场关注焦点
和全国范围其他城市的做法相比，本次花都的“旧房换新”属于市场化模式，其特点是换房各环节由不同主体自主协商完成，优点是政府公共部门无需承担成本，缺点是整个置换过程完全依赖旧房的市场自发消化，在目前二手房挂牌量高企的情况下，这一过程无疑较慢。
图为深圳参与住房“以旧换新”的地产项目效果图
目前南京、郑州等地采取的地方国企收购模式则是另外一种做法。
公开资料显示，4月27日，南京安居建设集团发布了关于开展存量住房“以旧换新”试点公告，活动期间，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。“以旧换新”于4月27日启动，将在今年12月31日结束，首批试点限额2000套。
纳入收购范围的旧房必须在南京主城六区，同时必须是住宅，不含自建住房、商业、办公、公寓等；存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易，不存在抵押、担保或查封等其它不可置换状态。
而2000套换购新房则分布在14个楼盘，大部分是期房，少部分是现房，均为南京安居集团旗下或参股开发建设的楼盘，以100平方米或以上房型为主，符合改善型住房的需求。
此外，目前郑州的地方国企收购模式也跟南京类似，不过郑州拿出的新房数量为5000套，且明确了居民旧房由当地城投郑州城发安居公司收购后将改造成保障性租赁住房，通过“旧房换新”活动兼顾当地租赁型保障房的筹建。
相比市场化模式，上述地方国企收购模式的优点是整个置换流程执行速度快，但对政府和地方国企的资金投入要求非常高，一旦大规模推广势必加重地方的资金压力。
李宇嘉也告诉南都记者，目前一些地方国企收购模式很难做大规模，尽管收购是按照评估价且相对市场价会有一定折扣优惠，但是按照目前一些重点城市的房价和租金的租售比，收购回来作为保障房再出租的做法在财务上几乎都无法平衡，很难算得过账，相应的这一模式对地方国企的运营也会带来极大的考验。
在他看来，“旧房换新”链条能否成功的关键还是取决于当地楼市刚需的强弱。从潜力上看，国内重点城市的刚需规模庞大，新市民群体、外来人口以及新就业大学生的绝对数量依然很大，一旦这一群体对收入预期和楼市预期逐步稳定，未来仍有可能形成实际购买力。在这一过程中地方政府、开发商、金融机构、二手房业主等也可以根据实际情况进一步让利，比如降低税费、按揭费、降低利率，推进带押过户等，让刚需群体更快的进场。
也有市场人士表示，在本地花都开展“旧房换新”试点后，未来广州其他区是否会跟进也备受瞩目，特别是参考南京在先尝试市场化模式但效果不佳后转而采取地方国企收购模式的经历，还需特别关注后续广州是否也会引入地方国企进行旧房收购，如果未来还有跟进措施，预计对于广州楼市的平稳调整也将形成更强的支撑作用。
南都广州新闻部出品
采写：南都记者 魏凯