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■夏金彪
杭州作为热点城市的风向标，其限购政策调整引起市场关注。近日，杭州发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，全面取消住房限购、允许购房落户、取消部分项目公证摇号、动态调整宅地的供应等。
自去年10月开始，杭州先是宣布将限购区域从之前的9区缩小到上城、拱墅、西湖、滨江等主城4区；今年3月，又进一步放开二手房限购。
杭州此次之所以全面取消限购，其重要原因是新房市场表现相对低迷。经过杭州3月放开二手房限购后，二手房销售亮眼。数据显示，3月杭州10区二手房成交8557套，环比暴增了236%；中介带看量环比也提升了224%，创下近4年来的最高单月带看量纪录。
预计随着杭州全面取消限购，叠加其他配套政策，将促进购房需求的释放，带动新房销售。一方面，全面取消限购将吸引更多的省内外购房者，通过购房落户杭州；另一方面，随着购房门槛和成本的降低，本地改善性购房需求也有望加速释放。
值得注意的是，在杭州全面取消限购的同一天，西安也发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，宣布全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
目前，西安是仅有的几个新房价格保持上涨的城市之一。国家统计局数据显示，3月份70个大中城市中，共有57个城市新建商品住宅售价指数环比下降，2个城市持平，11个城市环比上涨。其中西安涨幅0.4%，仅次于上海，这已是西安楼市连续13个月保持上涨态势。
不过，从总体上看，西安楼市的去化并不乐观。数据显示，仅一季度，西安新建住宅库存水平已经上升至1253万平方米，去化周期达12.8个月。
4月30日的中共中央政治局会议强调，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。业内认为，会议为下一步楼市调控、“去库存”定调，杭州、西安作为会议后首批全面取消限购的热点城市，就是对会议定调的直接落实，预示着更多城市会跟随杭州、西安的步伐，限购等限制性政策的优化调整有望加速。
一直以来，限购政策是各地直接调控房地产市场的利器。限购政策通过户籍、社保缴纳年限、婚姻状况等来限制购房，从需求侧对房地产市场进行直接调控，打击投机炒房行为，抑制房价过快上涨。
随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，商品房总体短缺时代已基本结束，各地加快了放松限购的节奏。据统计，35个城市放松了限购，24个城市全面取消限购。目前，全国仍保留住房限购的省份或城市，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，仅剩海南省、天津市仍处于部分实施限购的状态。
今年以来，一线城市也不断放松限购政策。广州作为首个放开大户型限购的一线城市，今年1月提出，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米（不含）以上住房，不纳入限购范围。北京作为全国楼市最稳定、最具政策风向标意义的一线城市，今年4月放松了五环外的限购……
可以预见，热点城市的限购等限制性政策将进一步优化调整。其中，二线热点城市的限购政策有望全面取消，一线热点城市由于库存较低、控制人口合理规模等原因，可能采取微调、动态调整等方式。比如，通过降低社保年限、局部区域放松限购、户型限制调整等持续调整优化，叠加住房“以旧换新”、盘活商品房作为保障房等一系列政策，将进一步释放购房的有效需求，促进楼市供需平衡，热点城市有望率先回暖，进而带动整个楼市逐步企稳。
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