编辑：闷油瓶
最近，各地楼市的政策一茬接一茬。
限购松绑、全面放开、买房即落户......怎么刺激怎么来。
从武汉、南京，到西安、杭州，这场击鼓传花的游戏，瞬间在全国风靡起来。
至此，全国仅剩北上深、广州部分、海南部分和天津部分等5城还处于房地产限购区域。
而广州自从1月局部放开限购以来，目前还没有其它任何动静，什么时候才能跟上大队伍？跟上之后，具体又会怎么松呢？
01.
省会城市都倒了
广州还在继续扛
这一场松绑大潮的转折点，在于五一前后高层抛出的重磅信号——
统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
这是自2016年之后，市场第二轮去库存大救市号角正式吹响。
既然官方都发话，那么下面城市自然也就不客气地开始放松了。
- 深圳，非深户买盐田、宝安（不含新安和西乡街道）、龙岗、龙华、坪山、光明和大鹏新区，社保三年改一年，仍限购一套，二孩家庭可多买一套
- 取消天津户籍居民购买120平方米以上新房大户型限购
- 肇庆，实行按住房套内面积计价宣传销售
- 武汉、南京、佛山买房即可落户；西安、杭州，全面取消住房限购
在大湾区楼市里面，重磅程度最高的莫过于深圳松限，放开区域里最有吸引力的，是龙华红山、北站和中心区，龙岗的中心城和大运，光明核心区等。
传闻中除南山、福田外的全面放开，并没有实现。
有人说“象征性意义重大”，有人直言“像毛毛雨，根本不够力”。
但这是深圳的一小步，却是楼市的一大步。
与之相比较，广州目前仍执行全市120㎡以上住房限购取消，120㎡以下户型在市中心仍然限购。
根据中指院数据显示，今年一季度广州千万级豪宅成交了216套，同比涨幅达到21.35%，表明大面积和豪宅的需求依然旺盛。
有豪宅做门面支撑，广州确实硬撑了一段时间，并没有进一步松绑。
不过，在各省会城市都放松了的情况下，广州还能坚持多久？这种由豪宅展示出来的“欣欣向荣”，还能支撑广州楼市走多远？
02.
广州楼市当下写照：
有钱人在刷卡，刚需退出群聊
其实，当前广州市场真的很冷，甚至冷到令人打颤。
先来看看大背景，4月份由于海珠、天河多区的全新盘带动入市，导致网签回温，虽然达到了5218宗，但对比去年4月，同比其实还下跌了33%。
二手方面的话，4月广州二手网签量达到了9218套，相比3月的9373套，环比下降了2.61%。
而整个五一期间，广州楼市推货量有58%集中在中心五区，在新货加推方面又以改善客户为主场。
从广州中原的数据可以看出，去化较好的基本集中在琶洲、工业大道、赤岗等主城区板块，整体去化率只有约14.1%。
市场上还发出热销战报的，也基本集中在改善和豪宅产品。
比如保利燕语堂悦、保利天瑞、中铁建招商西派天河序、琶洲南TOD等等，它们的共同特点：总价高、处于广州中心城区。
很明显，都不是刚需能接近的楼盘。
相比之下，白云、增城、南沙等项目去化率则相对偏低，区域、产品之间的“分化”依旧非常明显。
如果只是光做有钱人的生意，相信这也不是所有开发商都能顶得住的。
不要忘了，广州还有一项来自经济的双重压力。
国家统计局公布中国一季度经济“成绩单”，广州GDP为7161.14亿元，同比增长为3.6%。
这不仅落后于广东省4.4%的增速，也不及重庆7232.03亿元、6.2%增速的成绩单。
不要说追赶深圳，广州在守住第四城的位置上都有点危险。
而且，从土地财政依赖度看，广州紧随武汉之后，位于全国第五的位置，属于高土地财政依赖。
前段时间，备受厚望的金融城两宗宅地，以及天河世界大观四期均无人报名而终止出让，市场寒意可想而知。
这种压力之下，房地产作为稳增长、拉经济的主力军，必须要发挥更重大的作用了。
03.
广州政策松绑的方向猜想
从地铁、高铁到水费上涨，房地产“一鲸落，万物涨”的真理已被验证。
广州不是没有出过政策，从郊区放开到120㎡以上户型解除限购，但市场仍然没有掀起太大波澜。
救市显然箭在弦上，还必须得放大招。温水式的修正政策，已经起不到啥作用了。
那么，如果广州继续松绑，还有什么方向可以出？
其一，全域放开限购。
按照去库存思路分析，深圳放开限购的近郊和远郊是新盘集中供应点，而广州这几年的新盘供应反而主要是在市中心。
如果全域放开限购，不包含区域和户型面积，可以有效拉动刚需消费力入市。
毕竟，南沙的120平以下，都还在限购中。
其二，买房送户口
今天，佛山就出台了买房即可直接落户的新政。
佛山市取得合法产权住房的人员，可申请本人户口迁入该住房，其配偶、未婚子女、父母可申请户口随迁。
这不仅利好学区房，还能加速买家聚集和人口规模的涌入，一石二鸟。
其三，以旧换新
从区域到个盘，最近广州就出台过相关类似政策。
比如联投文津府，原有二手房挂牌放盘后，提供挂盘和查册证明，可享受长卖房周期，高额补贴，卖得越快奖励越多，如果二手房在今年年底（2024年12月15日前）未售出，可享受无条件退房。
又比如花都区，率先成为广州首个提出商品房“以旧换新”的区域，并提供退房无忧期，可无条件退订金。
总体而言，放松手段会有很多，广州会具体出哪个，不妨拭目以待！