大家好，我是堂主。
这几天刷屏的热点，莫过于杭州、西安，这两个新一线城市楼市的全面取消限购。
五一假期的时候，还跟大家聊了4月最后一天的政治局会议。
其中对房地产的原话是：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
提炼概括一下就是：消化存量、优化增量。
那么要如何做呢？
当时也给大家解读过，现在能看到很明确的救市措施、是两条腿走路：
一条是政策端：陆续“放宽限购”。
不断放宽大城市的限购条件，吸引大家去买，甚至给出买房送户口的福利。
中国新闻报道也说了：决策层定调之后，资本市场的地产股迎来久违的上涨，一批城市又一次集中发布楼市新政，特别是一线城市进一步放松限购，意在刺激低迷的需求。
如果“放宽限购”，也刺激不了的话，怎么办？
没关系，还有后招。
这就是另一条腿，发力在行动端：着重推动“以旧换新”。
现在能看到一个很明显趋势：地方下场，纷纷加码“以旧换新”。
比如，这边4月1号，《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》发布。
郑州立下了10000套“以旧换新”的全年目标。
那边4月2号，江苏海安市也推出“以旧换新”的房票。
中国新闻网也报道了此事，
一位拿到这房票的业主接受采访说：
自己116㎡的老房子，评估拿到了巨款132万，刚好给新房做了首付，余下的131万，就做了一个20年的贷款。
用116㎡的老房子，置换了一套236㎡的新房，真的很香啊！
现在这两条腿，力度猛一点的，是“放宽限购”。
随着杭州、西安全面取消限购，截止到5月9日，全国只剩下六个地方，北上广深、天津和海南，存在部分限购。
其中，海南有两个城市，三亚和海口，还是限购的。
除此之外，全国其他地方都取消限购了。
而“以旧换新”这条腿，还是刚起步。
我去看了其他地方现在“以旧换新”的力度，大多都是拿出一百套、两百套这种量级的置换房源。
像郑州这种拿出一万套的，实属罕见。
这说明了什么？郑州的存量房太多了呗~
总的来说，这次杭州、西安宣布全面取消限购，其实是顺应4月政治局会议对于房地产的定调罢了。
不少小伙伴问我怎么看，观点还是之前讲到的，目前还没太多变化。
不过这期，更想聊聊其他国家是怎么救市的。
他山之石，可以攻玉。
日本和美国，都经历过地产危机。
日本在20世纪90年代初，地产泡沫破裂、
美国在2007年，由房地产泡沫崩溃引发了次贷危机。
这里就不说日美两国地产危机爆发的原因是什么，这方面在之前视频里，或多或少都给大家聊过。
主要来说说地产危机爆发后，这两国是如何处理的？
根据西部证券的统计，从危机后房地产各项指标来看，有一个指标是非常突出的。
就是美日两国的出清节奏，存在显著的差异。
在房价触底方面，以房地产爆发的时间点为T+0，
可以看到，两国房价的见底速度，是很不一样的。
美国只用了T+4的时间，也就是4年的时间，美国房价就见底了。
日本用了T+19，也就是19年的时间，房价才见底。
同时我们还能看到：
美国在见底后的第九年，房价就超过了2007年次贷危机前的水平了。
日本则是筑底后，房企长期处于低迷。
直到2022年，才有较大恢复，但仅恢复到危机前的70%左右。
再来看看地产投资方面：
美国地产投资在危机后第三年，就见底后回升，然后一直上升，花了10年时间，又超过了危机前的峰值。
日本地产投资则是在危机后第二年就见底了。
但是，日本的这个见底，是个假见底。
从危机爆发开始，至少发生了五次见底。
到了第19年，才算真的见底。
那么问题来了，为啥美国走出地产危机的时间短，而日本则花了二三十年呢？
这主要是各自选择处理危机的模式不同：
美国采取的是“长痛不如短痛”的思路。
日本则选择了“时间换空间”的策略。
2007年次贷危机爆发后，与次贷相关的结构化产品遭到抛售，并扩散到各类结构产品。
金融机构一下子就出来账面巨额亏损、进而蔓延至商业银行和投资银行。
这时候，美国在处理危机的时候，果断出手，长痛不如短痛。
前面说了，美国房价，用了4年时间就见底了。
那么在这四年时间，美国的金融机构经历了什么？
CNN统计的数据显示：
2008年，美国有25家银行倒闭，到2009年有140家银行倒闭；
中国基金报也说了，从2008年到2012年，美国共有465家银行倒闭。
其中有代表性的事件有：
美国五大投行之一的雷曼兄弟破产。
美国银行收购第三大投行美林公司。
美国政府接管两家最大的住宅抵押贷款融资机构—房地美和房利美。
所以你看，相关金融企业，该破产的破产，该重组的重组。
虽然这个过程很痛苦，但是处理了银行系统的巨额坏账。
化解了风险，不良率下去了，完成债务基本出清。
接着来看日本的处置。
日本房地产是在1990年泡沫破裂的，对于地产带来的金融风险，日本政府持续推出金融援助政策，
举个例子来说，
期间日本政府推出“修正母体行方案”。
也就是对于造成的损失，提出由股东行和其他贷款行，来承担不良债权损失，并拿出财政资金6850亿日元。
这一举措，引起日本国民的强烈抗议。
在危机中，过度容忍不良债权，最终连银行也支撑不住了。
1995年日本银行业出现首次亏损、达到-3.7 万亿日元。
到2002年时，日本银行业的不良贷款比例攀升8.4%。
对银行不良贷款问题的处置不坚决，使得日本前后耗费了20余年的时间才完全走出房地产危机。
这点可以参考前面说到的日本房价用了19年，才实现见底。
当然了，日本经济的低迷，还叠加了人口老龄化、技术创新不足、制造业外流等供给侧因素的制约，使得恢复时间线比较漫长。
概括来讲，日本通过时间换空间的策略，使得经济重回正轨。
当然了，这背后的代价，就是低欲望社会的三十年。
日本人用了大约30年的时间，去把房贷给还完。
不知道你们看过动画片《蜡笔小新》没有，小新的爸爸野原广志，常把“我还有32年房贷没付~”挂在嘴边。
《蜡笔小新》是1990年开始连载的，正是危机爆发的时候。
按照小新爸爸说的32年房贷，从时间线上看：
32年后，就是2022年。
这正好对应了前文说的房价在2022年，是有较大恢复的一年。
用了30年的时间，居民部门的资产负债表得以修复，日本经济开始触底反弹。
最后概括一下：
日本对于房地产的思路，是以时间换空间，前后花了三十年，才算恢复了元气。
这期间受伤害最大的，是日本的居民部门。
美国则是长痛不如短痛，该破产的破产，该救助的救助。
对房地产市场的救助重点，是在购房家庭，而不是在房地产企业。
通过减轻借款家庭还款压力、来减少房贷违约。
其主要方案，包括降低利率、将浮动利率转换为固定利率、削减贷款额度10%等政策。
所以总的来说，楼市要起来，总得要有人让利。
问题是，就看是谁让利了。
我是堂主，这期就聊到这，我们下期再见~