同策上海新房访客指数计算方法
对当月同策在上海代理的所有楼盘访客数量进行调查，定义指定区域来访量大于平均来访量1/2的楼盘为当月该区域的活跃楼盘，纳入指数计算，以2019年月均来访量为基期，结合同策在上海及各区域的市占率进行动态调整，获得最终访客指数。
4月，上海全市新房访客活跃度未能延续3月增长趋势，新房访客活跃指数有所回落。4月同样是传统销售旺季，但开发商推盘节奏较3月减缓，开盘规模收缩，市场供求两端双双回落。本月共计开盘26个项目，仅滨江凯旋门1盘触发积分。销售方面，本月开盘项目去化依旧两极分化，分化主要体现在两个方面，一方面是刚需产品和高端改善豪宅产品去化分化加剧，本月开盘的高改项目中有3个日光盘，豪宅持续热销，其中浦东陆家嘴滨江板块的滨江凯旋门项目212套认购率504%，当日去化100%；黄浦南外滩板块的融创外滩壹号院项目204套认购率172%，当日去化100%；徐汇滨江的香港置地启元项目80套认购率235%，开盘当日售罄，而本月推盘的刚需产品整体去化不足3成，去化压力依旧较大。另一方面，单从刚需项目来看，刚需产品之间也存在分化现象，宝山大场板块的中环置地中心·润府项目因价格优势、产品力等因素，去化率达95%，而其他同类项目在对比之开盘去化异常惨淡。
4月新房市场冷热不均，本月底推出了第5批次集中供应楼盘，共涉及24个项目5440套房源，其中单价10万+项目仅1盘，豪宅供应踩刹车，内环内无新房供应，外环外刚需新盘供应放量，5月在缺少高改项目托底市场的情况下，刚需产品竞争将更加激烈，去化压力显而易见。
表：2024年4月开盘触发积分项目
图 ：2021年1月-2024年4月上海全市商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据
分区域来看，本月主城区来访指数大幅上涨。一是受到豪宅类项目热销拉动，如滨江凯旋门、融创外滩壹号、香港置地启元等开盘日光，带动访客量上涨；二是，产品力强高性价比楼盘受追捧，如中环置地中心·润府，首先，大场板块均价6万多在中外环还属于价格洼地，另一方面，润府产品力做到极致，在售楼处打造、产品品质放眼上海来看建造标准极高，户型、景观方面呈现多个创新，一期二期均受到热捧。三是优质地段首发住宅关注度高，如浦东新杨思上园项目认购率135%，开盘去化80%，贡献本月主城区近5成来访。新杨思板块为“十四五”期间浦东将重点打造8个潜力区域，靠近世博-前滩城市主中心、地段优势明显，目前浦东内中环唯一成片开发的区域，而新杨思上园项目是新杨思地块的首发住宅，一直备受关注，并且1.7的容积率、80-82%的高得房率优势明显，但9.9万的定价争议较大。
图：2021年1月-2024年4月上海主城商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据
五大新城方面，4月来访指数环比下降，五大新城热度持续低于去年水平。从开盘去化来看，五大新城整体销售不佳，3个新开盘项目当日去化率不足两成。由于前期的大量供应，五大新城竞争激烈，再叠加新城热度趋于理性，五大新城存在较大去化压力。来访方面小幅下滑，一是4月五大新城新房供应缩量，供应减少导致来访量下滑；二是，3月份有理想之地等网红项目的拉动，带动了来访量的攀升。
图：2021年1月至2024年4月上海新城商品住宅访客指数
数据来源：同策研究院注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据
附注：1.调查范围：上海全市。主城范围为上海2035规划中划定的主城区。五大新城范围指五大新城所在板块，非所在城区。监测范围可需求化定制。2.数据更新：数据月度更新，每半年根据同策市占率情况进行修正。
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