今天来关注一下深圳的法拍房市场。
说深圳法拍房火爆，放在数据层面上，也许是错觉。
据深圳同致评估今年一季度法拍数据显示，2024年一季度深圳法拍房一共挂拍1465套，挂拍建筑面积约57.80万平方米；成交397套，流拍1068套，深圳法拍房流拍率约72.90%，流拍率不断走高。
这里面，以住宅为主导。
2024年一季度深圳法拍房市场以住宅用房为主导，住宅成交233套，占总成交套数的58.69%；出人意料的是，商铺的成交率是排在第二位。
相对而言，住宅的成交率是所有法拍房类别里面最高的。
今年1-3月份，深圳挂拍了735套住宅用房，成交了233套，成交率31.70%，平均每套有5个人参拍。
但是成交价格跨度也比较大，成交价为评估价的56%至164%，成交价为指导价的50%至199%，溢价率最高104.5%。
类似4月3日那场惊动全国的5套豪宅法拍盛况，不过是聚焦了“豪宅、稀缺”，且全部成功拍出等热搜关键词，或者说是住宅法拍里面的稀缺豪宅，这一小分支的火爆。
2024年一季度深圳法拍住宅用房部分，溢价率较高的成交法拍房：
在过去，法拍市场里面可以“捡漏”，但如今超80%二手房价低于参考价，法拍房也不例外。
从今年一季度深圳住宅法拍房成交价与二手房参考价相比较，86.96%的住宅法拍房低于参考价成交，仅有13.04%的住宅法拍房高于参考价成交，这一部分是真正的顶豪，在普通的二手房市场无法找到的“稀缺”房源。
此外，数据也显示，90.09%的住宅法拍房低于评估价成交，1.72%的住宅法拍房等于评估价成交，8.19%的住宅法拍房高于评估价成交。
从成交均价来看，排名前三的区域主要为南山、福田、宝安，成交均价分别为115194元/㎡、74643元/㎡、67074元/㎡。
换句话说，今年一季度住宅用房流拍502套，流拍率为68.30%，这跟流入司法拍卖的房源越来越多有很大关系。
如果按片区来划分流拍率，那么深圳住宅类法拍房流拍套数最高的为龙岗区、流拍均价最高的为南山区、流拍率最高的为盐田区。
流拍主要原因，大致可以划分为以下几种情况：
标的物有人占有使用；起拍价高于指导价、利润空间不大；历史遗留如双拼房、无法物理分割使用，欠缴管理费等费用金额较高，有租约，以及该房产为回迁房，尚未办理产权登记等。
但并非是豪宅法拍，就与火爆画上等号。提到深圳的豪宅法拍房，溢价率高达410.34%、1.6亿元成交的南山独栋别墅风头正盛，而另一个极端案例，也必然会被提及，那就是东部华侨城天麓。
深圳“楼王”落寞
成为司法拍卖“常客”
由华侨城开发的东部华侨城占地近9平方公里，沿山而筑，俯瞰大梅沙全景，投资35亿元开发的度假旅游项目。
天麓是东部华侨城商品住宅，共4个地块分8区开发(无四区)，定位为洋房和别墅，于2007年首批开售，位置最为优越的8区于2009年年底入市。
在那个平均房价只有1.5万/㎡的深圳，天麓以近13万元/㎡的单价晋身深圳“楼王”。2009年-2010年华侨城天麓连续两年入选中国10大豪宅，包揽了国内外多个奖项，是名副其实的豪宅。
但深圳房价在这过去十几年间早已多轮上涨，反观天麓房价并未呈现太大变化，甚至频频传出业主“破发价”抛售，以及流拍的消息。
尤其是在2022年，天麓集中被摆上司法拍卖平台。在京东、阿里两大司法拍卖平台检索“天麓”，从2018年至今有105次的拍卖记录，当中同一房产多次被拍卖。
据京东平台显示，深圳市华宇装饰工程有限公司名下位于盐田区天麓三区莱茵庄园46栋A601的房产，先后经历了4次法拍。从2022年09月04日首次上架，最终两个月后以溢价27%的价格成功拍出，比一拍低了将近300万。
标的物为6层别墅住宅，毛坯状态。一拍的起拍价约792万元，为破产清算物业，由深圳市盐田区人民法院查封，并有多家法院轮候查封。
据工商资料显示，深圳市华宇装饰工程有限公司，成立于2009年，这些年因房地产行业周期影响，最终在2022年5月24日被深圳市中级人民法院宣告破产。
能够在短期之内把房子成功拍出，已经比多数“邻居”要幸运。
在22年8月26日阿里平台上，盐田东部华侨城天麓二区41栋整栋房产进行拍卖，面积1000㎡、起拍价5024万，该房产共计欠水电物业费约15万元。
虽然有三千多人围观，但并没有人报名。最后该房产因为无人出价而流拍。
22年6月下旬，天麓一套房源自2018年9月首次摆上拍卖货架至今，已先后6次流拍，如今已撤回房源。
价格也是一跌再跌，起拍总价从第一次的823万元降到该次的558万元，降幅达265万元，且此次房源起拍单价只是参考价的一半，等于是5折甩卖，却仍难逃流拍命运。
天麓在法拍市场，陷入僵局。十七年过去，深圳东部豪宅的市场处境难堪，被人戏谑为“天坑”。
接下来，天麓仍会不断地出现在法拍平台。一套三区莱茵堡2栋约233㎡房产，将在这个月下旬二拍，市场价961万，二拍价格615万元，约打了65折。
据悉，该房源涉及民间借贷纠纷，业主无法偿还49.3万本金及利息，名下该套房产被强制拍卖抵债。截止至2024年3月，该法拍房欠缴物业费17.4万元。目前有364人围观，但0人报名。
今年一季度，全国共挂牌法拍房超过60万套，是去年同期的3倍，住宅挂牌29.17万套，同比涨了2.8倍。
刚刚过去的4月份，深圳法拍住宅挂牌量338套，成交85套，流拍207套，流拍率为61%。（有些房源并非挂牌当月竞拍）
业内人士分析认为，近年大环境下行，断供、经营贷、暴雷等问题将在今年集中爆发，法拍市场将超载，类似4月3日的史诗级法拍现象，也许不是孤例。