城市的规模毕竟是有限的，尤其是一二线大城市的土地资源更是日渐短缺，对城市建设和产业发展的需求也无法满足。传统的招拍挂方式，明显无法满足开发商们的需求，为解决土地供应以及征收资金的问题，政府与开发商默契地达成合意，政府不断推出旧改政策，开发商也配合地将目标转向城市更新，或者说旧城改造项目，并以此作为自己解决土地供应问题的重要渠道。但是，无论这种合作模式到底成功与否，权益最受影响的还是老百姓，加之普通人很难识破开发商和政府的套路，极易掉进陷阱。
王有银律师审查旧改材料，识破合同陷阱
广东省广州市作为经济高速发展以及人口高吸引力城市，具有极大的住房缺口，因此正在如火如荼地开展着旧城改造工作。王有银律师在广东出差的过程中，临时接受了刘先生等村民的委托，帮助其审查本次旧城改造项目的相关文件，并与街道办建立一个往来互通的沟通渠道。但在资料审查的过程中，王有银律师发现，街道办与开发商签订的旧改协议中设置了明显的陷阱。
根据补偿协议中所约定的条款，开发商用于履约的保证金不超过1亿元，同时，若保证金提取支付并完成后，则视为开发商履约完毕。不少朋友问道，但在主合同中，也曾明确约定了合同义务，不怕开发商不干活。王有银律师指出，但根据补偿协议显示，一旦补偿协议约定的条款与主合同发生冲突，则将以补偿协议约定条款为准，这意味着开发商只要通过保证金账户转账完成既定数额，便不再受合同约束。找到漏洞后，王有银律师迅速联系村民代表，指导村民们后续的补偿协议签订程序，尽可能保障村民们在此次旧城改造项目中真正收益。
旧城改造到底要走什么程序？
王有银律师指出，旧改项目常常需要项目所在街道向区城市更新局递交“旧改申请”，待区城市更新局同意并审批之后递交区政府批复，区政府批复公示便完成了“立项”，接下来便是对旧改的范围、物业归属等信息核实调查，编制规划设计，并由区城市更新局对该方案进行评估、审查。当区政府批复并公示预案后，在政府官网上能查到改造项目。
接下来就是招标，就是政府把项目放出去，各地产开发商来竞标，资金落实后签约，和国土局和旧改办签订《土地出让征用协议》，同时开发商拿到国土规划单位的《土地选址意见书》和《建设用地规划许可证》；开发商和村民签订《拆迁补偿协议》，然后国土规划单位才给开发商签《房屋拆迁许可证》还有《土地出让合同》，开发商才能开始报建。报建完成之后就可以动工建设了，然后投资者坐等收房。其中最为关键的步骤，便是村民签订拆迁补偿方案，以及拆迁方工作人员对更新范围内的情况调查与权属登记。一方面，补偿协议很容易 设置陷阱，需要大家擦亮眼睛，另一方面，在对该范围内的房屋状况进行调查时，又难以保证不会出现违规认定的问题。
王有银律师在本次旧城改造项目中，本是为村民们进行材料审查，没想到发现开发商与街道办签订的协议另有猫腻，这也提醒广大朋友，在旧城改造项目前期，在还未真正与街道办等部门沟通协商补偿前，就有可能已经存在陷阱，这就需要大家尽早要求专业人士进去，对相关材料进行仔细审查。
文章 | 圣运律师 | 视觉 编辑 | 圣运律师