1
这虽然是业内人意料之内的事情，但消息一出还是上了热搜，还是被人讨论，还是让人唏嘘。
之前，很多城市取消房地产限购时都是羞答答的，多少都假模假样加点城区限制，只穿一双袜子也不算全果嘛……
之前杭州也是这样的，今年三月杭州宣布全国任何人都可以在杭州买二手房，且无套数限制。
结果市场没啥大反应。
这个月衣一脱，
啊不，心一横，
心一横索性一步到位，不管是新房还是二手房，不管是上城、拱墅还是西湖、滨江都随便买吧，买了还能落户，你要是有房子，只需要挂牌就行，挂牌卖不出去也无妨，你再买房我还算你是首套房，享受首套房利率。
昔日你倾其所有去舔，却连手都不让你拉一下的女神突然对你全面敞开……
2
“女神”为什么这么“主动”了呢？
很明显，房子卖不动了呗。
民间顺口溜马上出来了：
你不贷，我不贷，利率就是降得快，
你不买，我不买，房价又能降五百，
你不急，我不急，房企只能干着急！
为什么卖不动呢？
我想这个问题全国人民都能回答出来：一是没钱了，二是房价不涨了。
问你一个问题：房价的上限取决于什么？
可能有很多，我认为至少其中一个重要指标是看居民杠杆率，也就是居民总负债和GDP的比值。
国际公认的警戒线是65%，而根据央行的报告，我国居民杠杆率在2022年就达到了71.8%，而且这里加没加“滤镜”还不知道。
而浙江的居民杠杆率居然超过100%，达到103.4%……
同时，杭州对于土地财政的依赖度太高了。过去好几年，杭州每年卖地收入都超过2000亿元，2021年达到顶峰都超过3000亿，去年稍差一点，在全国也还是排名第二，仅次于上海，北京都排在他后面。
可是现在，越来越卖不出去了，过惯了阔日子，手里不能没钱，
官方怎能不急啊！
3
全面取消限购能好使吗？
短期好使，长期就差点意思了。
几乎大部分二线城市都用各种各样的姿势取消了房地产的限购，好像就西安力度差一点。
但也快了，就这几天，西安也会动作起来的。
我刚刚写到这，手机APP给我推送了，西安也全面取消房地产限购了……
这件事最受伤害的毫无疑问是三线及以下城市。就算这些地方有一些有钱的小老板，省城或者不远的大城市取消限购他们有资格去买房了，大部分人也注定要先卖掉手里家乡的几套房。
可是，卖给谁呢？打几折卖呢？
前几天瞎聊天，有个手里有点钱的老大哥说手里怎么也得留几套房，给孩子留点财产啊。
也得亏关系好，我当时噗嗤一笑：哥，您也说留点财产，啥叫财产？本身能增值或者能带来现金流的东西。房子以前能增值，但现在呢？您这几套房子以后到您孩子手里了，他每年还得交上取暖费（北方），物业费，租不出去那不就是倒贴嘛。再过十年八年，官方穷疯了万般无奈再问你要房地产税，您孩子找谁哭去……您那几套四线城市的房子到底是财产还是火药桶？
4
关于现在买房的利弊得失，我在新书《铠甲》中专门拿出一章来详讲。
非常通俗，甚至举例假如你有多少钱的首付，怎么做对你来说才是最优解。也讲了如果你非要买房，尽量买什么样的房子。
想买房的，想卖房的，想换房的，都可以参考一下，必有收获。
书里讲得很详细，此处不再赘述，希望你能把人生最值得花的39元花在刀刃上。
烦请在某宝，某东或者某音搜索“光导 铠甲”。
5
最后问一个问题：我刚刚说了房价的上限是居民杠杆率，那么下限呢？
我认为租售比是一个重要的参考指标。
比如一套房子一年能收租金五万块，目前全社会无风险利率在2.5%左右，如果想让房租能跑平无风险利率，那么房价不能高过50000÷2.5%＝200万。反过来想，如果这套房跌到200万附近，就是它的底部区域。
没那么绝对，但至少，这是一个可参考的指标。
但这个指标有两个陷阱：
一是这套房必须年纯收入达到五万块，是刨除了取暖费（北方），物业费和出租中介费之外的纯收入，而且比较好租，这个租客走了，很快就又能租出去。有太多房子号称年租多少多少万，但七七八八一减成本其实剩不了太多。你若按营收去算租售比那不就是自欺欺人嘛，你应该按净利润去算。
二是最大的陷阱，那就是租金也是动态变化的。很多二线以下城市，放在七八年前你若拿出一套好地段的房去出租，所有中介都对你低眉顺眼哥来哥去的，现在你递上一根烟人家才能对你叹口气：就跟你一个楼，还有五六套挂了几个月没租出去呢，你得降租金啊。
城和城不一样，地和地不一样，楼和楼不一样，房和房不一样，买房还是卖房，见仁见智吧。
反正我的观点是明确的：绝大部分城市房价的下跌（至少是卖不出去的情况）才刚刚开始。
只讲人话，不喜废话。
别忘关注。