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利率长期保持高位 澳洲房价涨速将大幅放缓
专家表示，悉尼和墨尔本这两个最大市场的房价增长速度本来就很温和，但随着利率在较长时间内保持较高水平以及市场出现下行风险，房价增长速度预计将大幅放缓。
周二，澳大利亚储备银行将官方现金利率维持在 4.35%，但上调了年度通胀预测。
在澳大利亚央行董事会宣布加息决定后，前央行官员、Challenger首席经济学家乔纳森•卡恩斯(Jonathan Kearns)表示，利率维持在较高水平的时间可能长于市场预期。
卡恩斯表示：“我认为通胀不会很快回到目标水平，因此利率更有可能需要在较长时间内保持在这一水平。”
“我认为，如果我们获得一些强劲的劳动力市场数据，或者工资数据稍强一些，澳大利亚央行可能会进一步加息，这将削弱市场情绪并对房地产市场产生负面影响。”
在一些对利率周期已见顶更有信心的买家的推动下，一些市场已经创下历史新高的房价可能仍会走高。
然而，房地产拍卖师汤姆·帕诺斯(Tom Panos)表示，过去一个月买家和卖家的情绪已经发生了明显转变。
他说：“买家越来越少，他们对自己的限制和决定变得谨慎，这主要是由于围绕利率的叙述不断变化，这让他们中的一些人感到担忧。”
“唯一可能使市场免遭价格大幅打击的因素是许多市场的房源水平一直很低。”
SQM Research 董事总经理路易斯·克里斯托弗 (Louis Christopher) 表示，悉尼和墨尔本的卖家一直在降低要价，这可能表明这些市场在未来几个月会出现一些疲软。
“更多的供应商渴望迎接市场，因为他们意识到降息不会迫在眉睫，我们预计冬季月份市场将变得谨慎，因此目前不排除 2024 年下半年我们最大的首府城市房价会出现一些下跌。”
CoreLogic研究总监蒂姆·劳利斯(Tim Lawless)表示，尽管过去两年加息13次，房地产市场仍保持弹性，但他也同意下行风险正在上升。
“考虑到债务成本高、负担能力紧张和情绪低落，从表面上看，房价的上行压力似乎令人惊讶，但住房供应仍然短缺，而实际需求继续高于一年前并高于十年平均水平每年的这个时候。”
“我们预计需求将继续重返市场，部分原因是出租非常困难，空置率如此之低，租金上涨如此之快。因此，尽管债务成本很高，但我们将继续看到需求侧压力超过供应侧，并对房价造成一定压力。”
“但我认为，由于利率的不确定性困扰着买家，加上普遍的负担能力不佳和就业市场放缓，我们可能会看到未来增长率略有放缓。”
CoreLogic 的数据显示，尽管面临高利率和生活成本压力，房价仍继续上涨，4 月份上涨 0.6%，这是连续第 15 个月上涨。
尽管 2022 年 5 月利率开始上升时，房价大幅下跌，但在房源短缺、租金条件紧张和创纪录的移民水平的支撑下，房价已普遍回升。
在加息的前九个月里，全澳房价下跌了7.5%，但市场恢复上扬，到上月底上涨了2.8%。自去年1月触底以来，房价已上涨11.1%。
珀斯和阿德莱德有效地摆脱了拖累低迷，房价在过去两年分别上涨了 25.7% 和 14.8%。
布里斯班房价上涨6.1%，达尔文上涨1.2%，悉尼上涨0.4%。
02
西澳房东将房子出租一年 可获5000澳元补贴！
作为政府释放该州紧张的住房市场供应计划的一部分，西澳房子空置房东将获得 5000 澳元的奖励，用于将其房产出租至少一年。
由于珀斯的空置率约为0.4%，西澳商务部长Sue Ellery表示，政府从未考虑过对空置业主征税，而是选择了一项激励计划，迫使他们将房屋投入长期租赁市场。
“这不是我们在西澳大利亚开展业务的方式……我们更喜欢使用胡萝卜，
我们感兴趣的是激励房东，而不是像其他一些司法管辖区那样使用大棒。”
自 2025 年 1 月 1 日起，维州的空置财产税将扩大，税率将增加两倍。
西澳政府希望实施一项计划，将 1000 处空置房产转为长期出租，并在房屋出租并入住后向潜在房东支付款项。
有资格获得新空置房补贴的房子必须满足：房产必须空置至少六个月，并且必须是一个独立的、有浴室、厨房和厕所的住宅。祖母房（Grany Flat）不符合资格。
就在最新的激励计划推出几个月后，西澳政府向业主提供 10,000 澳元的奖励，前提是他们将 Airbnb 等短期租赁平台上列出的房屋转为长期租赁。
埃勒里女士表示，该计划已延长至 11 月，已腾出 150 套房产，约占该市目前可用租金的 7%。
5000澳元的空置房产激励措施是在周四的州预算公布之前宣布的，预计该预算将重点关注解决珀斯的住房负担能力。
西澳财政部长 Rita Saffioti 表示，增加住房供应将成为她第一份预算的主要支柱，也是在不加剧通货膨胀的情况下向西澳大利亚人提供生活成本援助的一种手段。
根据 CoreLogic 的数据，截至 3 月份的一年里，珀斯房价上涨了 19.8%，预计到 2027 年将达到中位数 100 万澳元。
去年有超过 95,000 人搬到西澳，加剧了该州的住房短缺，而州政府正在投入数千万用于激励措施和补助金，以吸引人来到珀斯。
03
澳洲房贷申请逼近20年来最低点！
澳洲住房行业协会（HIA）的资深经济学家Tom Devitt警告，“澳洲这两年的房贷申请正逼近二十年来的最低点。”
澳洲统计局（ABS）公布了2024年3月“家庭和企业贷款”数据，这份数据提供了关于房贷申请的详细信息。
Devitt补充道，“用于新房建设或买房的贷款数量在三月份持平（+0.1%），使得2024年前三个月与去年同期几乎持平（-0.1%）。”
他指出，“这意味着过去20个月的房贷申请，比澳洲统计局2002年开始此系列数据以来的任何期间都要低。”
“这同时也意味着过去十年来，这是新房开工最疲弱的一年，而与此同时，创纪录的人口增长加剧了澳洲本就严重住房短缺问题。
“由于最近的通胀数据表现强于预期，推迟了对降息的预期，因此需要通过其他政策手段来降低建筑和融资成本，并刺激对新住房的需求。”
通过降低建筑和融资成本，可以鼓励开发商和购房者更多地投资和购买新建住宅，从而促进房地产市场的复苏。
“我们需要进行税收改革，将投资者引回房地产市场，特别是针对外国投资者征收的附加费。”
“宏观审慎规则（Macroprudential rules）需要使有稳定收入的澳人更容易获得房贷。”
“我们需要为各种类型的住宅开发提供更多土地，无论是在我们的新开发区域还是靠近工作和交通的现有社区。”
数据显示，截至2024年3月的三个月内，用于新房建设或购买新房的贷款总数，在西澳同比上升了29.7%，其次是南澳（+4.6%）和昆州（+0.5%）。
与去年同期相比，其他州的房贷数量有所下降，其中以北领地（-45.3%）最为明显，其次是澳洲首都地区（-39.9%）、塔州（-17.9%）、维州（-9.9%）和新州（-5.6%）。
04
澳洲106 个地区房价比五年前便宜
Domain最新数据分析显示，尽管独立屋和公寓价格同时翻了一番，但澳大利亚目前有 106 个郊区的房价比五年前便宜。
Domain 的分析发现，新州、维州、昆州、北领地和西澳大利亚州的许多郊区现在的价格比 2019 年更便宜。
该名单主要由公寓价格较便宜的地区组成，包括：墨尔本Carlton, Coburg以及Malvern East，悉尼的Chippendale, Roselands以及Elizabeth Bay，布里斯班的Newstead和South Brisbane，以及Fremantle和东珀斯。
在Carlton，单元房价格中位数现在为 320,000 澳元，比 2019 年便宜 33.3%。
Domain研究和经济主管尼古拉·鲍威尔博士表示，单元房为首次置业者提供了进入市场的机会，特别是在面临非常紧张的租赁市场条件时，因为它们通常比同一郊区的独立屋更便宜。
她说，像Carlton这样的郊区有大量的出租房产，单元房通常对市场变化很敏感。
鲍威尔说：“维州在这份名单中占据主导地位并不令我感到惊讶，因为与其他城市相比，维州总体上是一个疲软的市场，其中许多地区本来是出租比例很高的黄金地段，例如Carlton公寓。”
“墨尔本的国内和国际学生比例很高，而Carlton拥有大量公寓房源，因此很容易受到学生外流的影响，从而影响投资者，因此投资者因这种波动而纷纷抛售。”
在新州，Kingswood 单位的中位价为 357,500 澳元，比 2019 年下降了 22.3%。
其他买家可以找到便宜房子的地区包括 Malvern East（维州）的单元房，售价为 552,000 澳元；Roselands（新州）的单元房价格为 500,000 澳元，Glen Waverly（西澳）的单元房价格为 769,000 澳元。
现在独立屋房价比五年前更便宜的地区包括东珀斯（西澳）、Gillen（北领地）和Brunswick West（维州）。
目前，Brunswick West 的独立屋中位价为 92 万澳元，比 2019 年下降了 9%。
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