日前，南京市规划和自然资源局官网公示了两则河西中部规划管理单元图则修改。为进一步优化河西新城区中部地区用地布局，盘活存量低效用地，目前已经对两幅地块进行规划调整，具体修改内容如下：
1）河西中绿博园MCe030-04地块（农研所），由商住混合用地调整为容积率2.2的二类居住用地；同时新增一处幼托用地，规划建设9班幼儿园。
2）河西中绿博园MCe030-01地块，由商住混合用地一分为二，调整为容积率2.2的二类居住用地和商办地块。
这两幅地块位于河西中绿博园片区，其地块价值已经不言而喻。
此外，自去年以来，河西中陆续新增了几幅优质宅地，除上述两幅地块以外，已知的河西中还有3幅地块待出让，分别为河西管委会地块（金鹰世界旁）和台湾名品城的2幅地块。
在寸土寸金的河西，地段价值的认可度让每一幅地块都成为了香饽饽。近两年随着规划调整，河西中、河西北等常年断供的板块推出一批优质的宅地，从3月已出让的招商NO.2024G01地块，到近期公示的两幅绿博园地块，均位于河西热门片区，地块价值高，未来也将吸引各大房企的关注。
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河西豪宅产品丰富，客户选项日益增多
从当前河西豪宅现状来看，粗略梳理了下当前在售的天琴华樟、颐和天晟府、中宁府、长江之歌、海玥花园等项目，以及预计今年待上市的绿城华发金陵月华、中海G53和中建东孚G42等地块，产品类型丰富，各有千秋。
从市场数据来看，近五年南京全市1500万以上新房+二手房的成交情况确实呈现出一定的趋势。2023年共成交1016套，近五年成交套数的持续攀升反映了高端市场在市场下行环境中依然展现出较强的韧性。这主要得益于热门区域豪宅项目的独特魅力和高品质，吸引了大量高净值人群的关注和追捧。
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高端客户购买力充足，短期持谨慎态度
豪宅客户，楼市中的敏锐观察者
近期，我们调研了河西地区部分二手房门店的情况，调研结果反映出客户对未来房地产市场仍持谨慎态度。这种情绪的背后，可能是多种因素交织影响的结果。豪宅客户，作为楼市中的敏锐观察者，对市场的变化有着更为精准和深入的把控。他们密切关注着当前房地产市场所面临的挑战，包括政策调控的收紧、经济环境的不确定性以及市场供需关系的微妙变化。
然而，在这些担忧之中，豪宅客户也看到了市场的某些积极迹象，认为市场下行空间有限。根据cric调研，虽然楼市政策持续优化力度很大，但仍有77%的改善购房者认为，未来政策将会进一步放松。且当前经济环境也在逐步改善，同时市场供需关系也在趋于平衡。这些因素为市场提供了一定的支撑，使得客户对未来市场的走势抱有相对乐观的预期。
数据来源：cric整理
高端客户购买力充足，支付能力雄厚
特别值得一提的是，从河西青奥滨江片区二手房门店的反馈来看，目前约有80%的高端客户仍然展现出强大的购房实力和资金储备。这些客户以企业主、高管等社会精英群体为主，他们拥有雄厚的支付能力，多数选择全款购房，无需通过出售现有房产来实现换房。这一现象不仅反映了高端客户对于市场的信心，也体现了他们在当前市场环境下的购房策略。
03
一线城市豪宅市场走出“高热”独立行情
对标全国一线城市，今年以来，上海高端改善市场的热度不减。短短一个月不到的时间里，上海3个千万级别的高端楼盘相继入市热销，引发了市场关注。
继3月28日，位于上海淮海路板块的中海·顺昌玖里开盘，凭借单盘销售金额约196.5亿元的成绩，刷新全国记录；4月18日，上海陆家嘴板块滨江凯旋门认购金又创下今年以来新高，入围积分成为上海推行积分制以来第三高，开盘当日销售额70.27亿元；4月21日，上海豫园板块融创外滩壹号院二期套均总价约5000万元，是上海2024年已入市套总价最高的项目，204套房源累计认筹达350组，认筹率超过170%，开盘当日销售额超99.9亿元。
从成交情况来看，截至2024年4月，上海总价2000万元以上高端住宅已成交1824套。其中内环内共成交1429套，超过2023年全年成交套数。
成交走高背后，与上海核心区高端住宅市场供应放量有很大关系。根据数据显示，2023年上海总价2000万以上高端住宅供应3530套，而今年前四批次供应2728套，已接近去年全年的8成。此外，稀缺板块加一二手房价格的倒挂现象，也可以说是高端住宅项目热销的重要原因，例如淮海路的顺昌玖里新房售价172000元/㎡ ，与周边二手房价差在2-3万元/平不等。
上海作为一线城市，展现出了头部城市的韧性，其市场抵御波动的能力相对较强。这得益于上海强大的经济实力、丰富的资源集聚以及深厚的市场基础。
南京在豪宅产品打造上确实已经达到了全国第一梯队水平，这体现了其在产品开发和品质提升上的不懈努力。由于一二手价格倒挂现象的减少以及豪宅金融属性的消退，南京作为近两年豪宅显著放量的城市，其短期市场热度可能延续当前平稳现状。这并不意味着南京的豪宅市场没有潜力，而是需要更加精准地把握市场动态，优化产品策略，以适应不断变化的市场需求。
文/克而瑞南京高级分析师 桂轩
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