01
澳洲租金飙升0.8%，创历史新高！租户被迫离开市中心
澳洲各地租金创下历史新高，由于供不应求，租户被迫离开市中心。
据CoreLogic的最新数据显示，在4月上涨了0.8%后，澳洲租金中位数已达627澳元/周，其中，市中心30至40公里范围内的增幅最高。
悉尼的租金中位数在过去12个月上涨了9%，至770澳元/周，Campbelltown的年增长率从去年10月的9.1%升至4月的13.4%。
在昆州，Jimboomba的年租金增长率从3.8%升至6.4%。与此同时，墨尔本Casey部分地区的年租金增长率从11.7%升至13.1%。
报告指出：“全澳租金重新飙升的部分原因可能是，租房者被迫进入更实惠的外围住房市场，因为他们被更理想的市中心地区拒之门外。”
“租金略低的地区可能为大家庭提供更多空间，或竞争没有那么激烈，这些地方可能更容易成为潜在租户的目标。”
此外，在截至9月的一年内，澳洲海外净移民略低于55万人，临签持有者占比90%以上，但同期只有17.3万套新住宅完工。
数据显示，昆州和塔州的租金涨幅最为明显，与峰值相比跌幅最大的是西澳Pilbara，尽管前几年的租金有所上涨。
“East Pilbara的租金比2012年10月的峰值低37.9%（即509澳元）。在West Pilbara，周租金仍比2011年10月的峰值低24.6%（即321澳元）。”
02
澳洲首次购房者买房日益艰难
澳洲首次置业者的处境很艰难——利率高企，实际工资增长为负，而且房价创历史新高，筹集首付从未如此困难。
根据澳大利亚统计局的数据，在整个澳大利亚，三月份20%的新贷款是针对首次购房者的。虽然这一份额两年多来一直保持稳定，但与 2021 年 1 月 30% 的峰值份额相比明显下降。
自那时以来，利率上升导致借贷能力下降约30%，补贴减少，房价持续攀升。这扩大了那些想要首次进入市场的人和已经进入市场的人之间的购买力差距。
尽管过去两年全澳首次购房者新增贷款比例保持稳定，但各州之间存在显着差异。
3 月份，维州和首都地区向首次购房者承诺的新贷款比例最高，分别占总数的 25% 和 28%。与之相反的是昆州和南澳，这些地区只有不到 20% 的新增贷款发放给了首次置业者。
然而，西澳的首次购房者购买比例下降幅度最大，从 2021 年 1 月的 40% 降至 3 月的 23%。投资者活动的增加弥补了这一差异，同期向投资者提供的新贷款比例上升了 15% 至 36%。
首次置业者和投资者经常争夺类似类型的房产，西澳投资者活动的激增很可能导致首次置业者活动的下降。
投资者需求的增长并不令人意外。珀斯目前是澳大利亚表现最好的首府城市，截至 4 月份的 12 个月内，房价中值上涨了 20.2%，远高于任何其他首府城市的增幅。
尽管出现这种增长，但珀斯仍然是最负担得起的首府城市之一，房屋中位价格仅高于霍巴特和达尔文。
与购买相比，西澳的租金比其他州要贵得多。更重要的是，西澳租金增长是全国最强劲的，大珀斯是增长最快的首府城市。
珀斯是仅次于悉尼的第二昂贵城市，而西澳大利亚地区是非首府城市地区最昂贵的。
与西澳形成鲜明对比的是，过去两年，维州的首次置业者在新贷款中所占的份额越来越大。
维州的情况对首次置业者更为有利，尤其是大墨尔本地区，该地区的房价增长是自疫情大流行以来所有首府城市中最弱的，在截至 4 月的 12 个月中，房价仅上涨了 1.1%。
目前，大墨尔本地区的房屋中位成本低于大布里斯班地区。
尽管首次置业者面临挑战，但有迹象表明越来越多的人正在寻求迈上房产阶梯的第一步。
尽管在REA上寻求购房的首次置业者数量仍低于 12 个月前的水平，但在过去四个月里稳步上升。
租赁市场充满挑战的状况可能是造成这种情况的原因之一。目前出租房的短缺和租金成本的飙升可能导致潜在首次购房者数量的增加。
03
维州超70%地区租客难以承受租房压力
维州超过70%地区目前正面临着极度的租金痛苦，因为该州去年的租金涨幅为全国第二快。
但有迹象表明，该州摆脱住房和租赁危机的建设计划正在生效，政府周一批准了在Docklands建造两座仅供租户使用的塔楼的计划，共有 925 套住房。
加上过去的批准，可能会有超过2000套住房纯粹是为城市郊区的租房者提供的。
但是，租客们很难找到一套负担得起的房子，这可能还会持续一段时间。
SuburbTrends 最新的租金痛苦指数发现，四个维州地区，包括 Heathcote、Dandenong、Templestowe 以及吉朗的 Newcomb 和 Moolap 地区目前处于最高水平。
该指数由住房数据分析师肯特·拉德纳（Kent Lardner）设计，对一个地区过去一年的租金涨幅、空置率和租金负担能力与典型收入的比例进行评估，得出一个从1到100的数字，分数越高，租户的生活条件越差。
除了得分为100分的4个地区外，还有22个地区的得分在96到99之间，维州78%的地区得分在75分以上。
拉德纳先生说：“得分为 100 分是很糟糕的，对于寻找房子来说也是很糟糕的，而且你会担心下一次的租金审查。一旦超过 95 分，这对房东来说就更不利了，因为人们将难以支付房租。”
他表示，维州最艰难的租赁市场的租户支付的租金高达工资的38%，而州际地区的租金已超过40%，这表明这里的租金可能会进一步上涨。
此前一年，该州租金上涨了 12%，成为全澳租金涨幅第二快的州，仅次于西澳。
04
注意！ATO紧盯虚报出租房维修费
虚报出租物业维修费用的可疑房东正受到澳洲税务局（ATO）的严厉打击。
ATO助理专员汤姆森（Rob Thomson）说，ATO分析发现，每十个房东中就有九个在申报所得税时出错。
他说：“我们经常看到房东在扣除出租物业的维修和维护费用时犯错误，因此我们一直在密切关注这个问题。今年，我们特别关注那些为了抵消租金增长以获得更大税惠而可能虚报的申请。”
她说：“鉴于短期内对出租房供应方面能做的不多，租房市场的缓和最有可能来自于海外净移民的减缓。在此之前，租房者可能会更多地寻找合租房，或在外围或澳洲乡镇探索更便宜的租赁市场。” 在澳洲的220万出租房业主中，有近一半使用了负扣税，这意味着与出租房相关的支出大于他们从中获得的收入。
房东可以申请立即扣除出租物业的一般维修和维护费用。但汤姆森说，他们不能为资本支出申请扣除，如在拥有房产期间或新购买房产时进行的装修。
他说：“您可以申请立即扣除一般维修费用，如更换损坏的地毯或破损的窗户。“但如果你拆掉一个旧厨房，换上一个新的改进型厨房，这就属于资本改进，只能作为资本工程在一段时间内扣除。”
汤姆森说，出租房业主应仔细检查他们的记录，并考虑使用会计师帮助准备准确的报税表。他说：“我们鼓励出租物业的业主在提交报税表之前仔细检查他们的记录，并注意确保他们申报的扣除额是正确的。确保向注册税务代理提供全面完整的记录，让他们能够正确准备报税表，这样你就能申报所有应得的，而没有任何不该申报的。”
税务局在去年修订了固定税率计算扣除额的方法后，也继续关注居家工作扣除额的问题。汤姆森说，这些变化意味着工作者需要提供全面的记录来证明自己的申报合理。
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