深圳终于大幅放开限购了！
昨晚刚出的政策，主要刺激福田、南山、罗湖和宝安的西乡+新安街道以外的其它各区（也就是深圳的郊区，包括近郊和远郊）：
1、非深户限购3改1———欢迎来深圳接盘。
2、深户二胎及以上可再买一套———鼓励多生。
3、企业买房放开——支持解决员工住房需求（变相鼓励企业多买房去库存）
4、支持房企和中介机构以旧换新。——不限购
如何解读这个政策？首先显而易见，这次深圳放松限购仅仅针对是非核心区，可以理解为“郊区去库存”政策。
具体就是“非深户放松郊区限购”、“二胎及以上深户放松郊区限购”、“公司放开郊区限购”。
尤其是对非深户买房的政策、从原来的5年，变成3年，现在买郊区只要1年了，这个条件已经非常宽松了，和完全取消区别不大。
非深户的数量是极其庞大的，最需要分析的就是这一部分。
《文杰淘楼》淘哥：
1、理论上说，这次的政策力度还可以。因为主要是针对的非深户外地人放松限购，这部分是其实是深圳人口构成的主体。
那么，这部分人口规模到底有多大？往大里说，14亿人口，如果你真想买深圳郊区房子，现在交社保或者个税，一年后你就具备资格了。以深圳的吸引力，这部分潜在需求有多大？目前还不好定量测算。
不过我们可以测算一个更贴近的，最新统计数据，2023年末，深圳市常住人口为1779.01万人，创历史新高，比上年末增加12.83万人，同比增长0.73%，增量位居北上广深之首。（社区登记人口2163.77万）
其中，深圳常住户籍人口606.14万人，占常住人口比重34.1%；常住非户籍人口1172.87万人，占比重高达65.9%。
常住人口定义本身就是“实际经常居住半年以上”的人，这个距离现在“社保或个税1年”差距已经不远，实在不行再等半年也不长。
虽然说常住不等于交社保或个税，但是二者的重合度还是比较高的，从“常住”向“交社保或个税”的转换率也较高，比希望其他虚无缥缈的外地人来买深圳房子靠谱多了。
所以这1172.87万人，理论上说半年内相当比例会具备购房资格的。
记住：1172.87万常住非户籍人口，半年内，释放的购房名额是很庞大的。
2、这部分人的潜在购房需求是可观的。
深圳楼市一个基本事实是，大部分人都没有自己的商品房。前几年的数据是，深圳常住人口住房自有率整体只有23%了，其中非户籍常住人口住房自有率更低。
所以这部分人买房的潜在需求很大的。
3、政策还涉及到一个对二胎及以上孩子家庭放松限购的问题。这个涉及到深圳的人口红利。深圳的平均年龄是32.5岁，非常年轻，刚好也处于生育高峰期。
4、综合以上，深圳楼市的基本面是特别强劲的，不敢说所有区域没问题。但是我觉得核心区域的好房子，一点问题都没有，一定会涨回来。
5、可是短期来看，名额、潜在需求都不等于成交。短期楼市是情绪主导，需要信心，以目前楼市的悲观氛围，惯性很大，不大可能立竿见影的V型反转。
6、以目前的政策是否足以去掉郊区的库存？我的结论是至少短时间内很难。因为现在大家都想明白了，要买房就买核心区域。
此外郊区规划了大量的保障房，现在深圳保障房门槛也低，这对商品房也是冲击。
这种情况下，短时间内大家去郊区买房的兴致并不太大。时间拉长，那就看深圳对外地人口和外地置业者的吸纳能力了。这个我还是很有信心的。
7、个人认为，深圳楼市还需要继续加大刺激力度，要表明坚决支持楼市的态度，提升大家信心，把所有限购限贷限售政策全部取消，才可能真正反转。
短期看，关键首先要有量，得想办法刺激成交量，那就要把阻碍成交的所有政策取消。
8、希望早日把指导价这个历史的错误扫进历史的垃圾堆，这就是掩耳盗铃。
市场最关键的就是价格信号，那是所有参与者行动的指南针，价格信号是虚假的，谈何恢复市场正常？
昨晚已经有中介APP已经恢复业主挂牌价及成交价展示，这是好消息好迹象。不需要摸盲盒了，也消除了部分不良中介利用信息不对称浑水摸鱼的机会。
9、短期看，政策刺激+放松的区域，反而是要谨慎下手的，不是绝对不能买，而是要谨慎。其中有些好地段+优质楼盘是有大机会的，需要具体分析。
相反，暂时没有刺激的福田南山、西乡和新安，则是整体更值得看好的，这已经是政策背书的城市核心区。楼市已经到如此困难的时刻了，这些区域还是坚持不放松限购，背后肯定有大数据支撑的。所以这些区域的房子，好好挑，过几年有惊喜。
10、要有耐心，和2009年，2015年不同，这次深圳楼市的复苏不是V 型反弹，不是一蹴而就。
这次底部的时间可能比很多人想象的要长，但是一定会复苏，这个是肯定的。
更可能是一个U型走势，在一个又一个的政策刺激+怀疑与否定中构筑一个底部区域，直到量变产生质变。
有可能最终引发质变的因素还在楼市之外。
不同区域的根据供应量的不同，差别也非常大，同一个区域不同楼盘区别也很大，不会再有过去“鸡犬升天”的情况了。
朱文策：
1）这是深圳继2.07限购宽松之后的又一次放宽，依然维持着小步快走、且走且看的思路，预示着政策实质性宽松一直在继续，未来大概率还会继续宽松下去。
2）本次限购二次宽松，比前次政策力度有所增强，区域划分也相对科学，但整体仍不及预期。5月的新房二手房成交会得到短期提振，非限购区的楼市成交量有希望出现一波脉冲。但持续性应该还是和前次一样，需要政策持续不断的加码提振。
3）政策持续叠加相信最终会有效果，但是今天的市场与行业绝非单一政策提振就可以逆转，需要整体条件配合，大环境、预期收入、市场自然调整等等。政策只是必要条件，而非充分条件。
4）我个人依然强烈呼吁此时此刻应当全面、一刀切、无差别的解除过往一切行政管制，让市场功能回归。深圳房地产以及城市未来的希望，也一定在此。
5）对于个人和企业，我个人建议是不要太关注政策了。因为按照现在的思路，未来类似的放宽政策一定会非常频繁（如果你看看前4月房企的销售额就会更加确信这一点）。
每一次调整的效果都会差不多，最终市场复苏一定是所有条件的合力，不会是某一个。不如回到自身的需要和目标去做决策，该做什么做什么。
深圳Jacky：
引言：“深圳分区优化住房限购政策”。
（以下发言是多人参与的讨论。注：本话题讨论时还未取消平台指导价。）
1、根本就不会有用。
2、确实没鸟用。还浪费这么多文字。
3、其实就是官宣“郊区”和“非郊区”。有钱搞发展的时候就摊大饼，缺钱了就知道哪里是郊区。
4、感觉他们只是想去库存。
5、这样挤牙膏挤到最后，即使全脱光了，台下看客也都跑光了。
6、到底背后是什么原因让他们出政策的时候扣扣搜搜畏手畏脚呢？
7、关键的问题是找出问题的关键。
8、看似诚意满满，实际上是，一个没用的政策还用这么多文字描述。
9、跟没说一样。政策出了但感觉没出，还憋够呛。
10、从政策发布时间上看就没诚意。如果真想救市，应该在五一假期加个班发出来。
11、置换的链条不畅，这政策不会有任何作用。要让置换的链条流畅，减税的大招要用上。
12、这个政策一出，成交量很快也会掉下去。没买的人肯定选择继续观望。
13、我也认为，是会起反作用。这个政策一出会不会又要跌10%？
14、想出来这个100万纳税额可以在郊区买一套的简直是“天才”。这样的是什么公司？都是大聪明。这些地方即使全放开，也不见得有多少购买力。早就血流成河了。
15、房价下跌已经形成了趋势。
大船难掉头。一旦掉头了（由涨转跌之后）就有了巨大的惯性。恐怕难回头了。
16、其实甚至不需要下跌，只要房价不涨成为人们的预期，那么按揭贷款买房的需求都会减少非常多。房子如果成了汽车一样的贬值消费品，贷款购买就是很不理智的行为。按揭虽然是均摊了，但利息是白给银行了。
每年才赚几个钱？比如贷500万，每年4%的利息，也是20万了。有多少家庭扛得住这个开支？之前只是房价会涨，大家这个支付当不存在。
17、以前利息算投资成本，现在算生活支出了。
18、那都不用买了，租就是。公租房还那么便宜。
19、长官：你们都不买房，那城市的公共品谁出钱建设？比如大龙华的财政就已经消耗殆尽，后续更是入不敷出。现在你们一个个都想的美，还想等保障性住房？哼
20、今天的政策还是有点用：这个政策告诉了大家以后要买哪些地方。
21、这几个地方库存多，他们就简单的认为放开这几个地方的限购，库存就可以去了。他们还认为如果放开罗湖福田南山，这几个地方房价就要上涨了。救的太迟了，病入膏肓没有非常规手段是救不活的。看看北京郊区是放开了，但有啥用呢？
刘晓博：
1、关于深圳二手房成交参考价制度，这一政策并未被提及，目前购房者仍看不到真实成交价，这种信息差可能会影响房产的流通效率。
2、新政没有完全取消限购，而是对不同区域进行了差异化调整。
值得关注的是，宝安新安、西乡成功晋级核心区。而在十四五规划中新纳入核心区的龙华区以及龙岗区的六个街道，则在此次限购调整中被视为非核心区。
3、新政提到允许企业在非核心区购买商品房，这并非新政策，类似措施在其他城市如天津也有实施。
然而，深圳新政中并未明确企业可购买的房产数量，这留给市场一定的想象空间，具体细节有待进一步明确。
4、可以看出，深圳新政各项优化，基本都是参照了其它一线城市的做法，没有创新和实质性突破。
据深房中协数据显示，4月深圳二手房录得合同量（网签量）5094套，虽然环比下跌2%，但维持住了5000套的“荣枯线”水平，同比上涨36%。
整体上看，新出台的政策对市场复苏有一定的推动作用，但尚未达到市场预期，政策的力度和深度仍有较大的优化空间。
任泽平：
深圳今天放松限购，成都近期全面取消限购，北京放松五环外。再次重申，个人判断，一二线城市放松限购是大势所趋，在观察效果的基础上逐步加码，房地产的发展阶段变了，从大开发步入存量时代。
住房银行值得重视，是解决提振市场信心、消化存量、地方财政困境、金融稳定等全局问题的关键一招 。未来关键在提振居民预期和支付能力。
尹香武：
【深圳506新政精简版：只解扣子不脱衣】。
①限购区域为：福田/罗湖/南山/宝安的新乡街道和西乡街道。
②非深户：满1年社保可在非限购区域内购买一套住房；限购区域仍为三年社保。
③深户家庭：两个未成年二孩以上，可在非限购区域内购买第三套住房。
④公司缴税100万，员工10人以上，可以公司名义购买商品住房。
⑤整个龙华区为非限购区。很多人对这个应该会很意外。
还有娱乐版的解读：
政策出台后，各大开发商也是火速蹭热点：
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