随着首批竞自持用地、租赁住房专项用地建设期陆续结束，租赁式社区这一产品供给量大增，产品迭代明显，逐步成为租赁住房供给的重要类型。北京和上海两大超级城市在租赁式社区的发展上呈现出不同的特点和趋势，为了深入了解京沪两地租赁式社区项目在客源、产品、运营、业态配合等方面的共性与差异性，ICCRA于近期开展了租赁式社区项目调研并形成初步研究成果。
差异
更多来源于城市发展规划
01两地租赁式社区项目规模及布局城市特点明显
北京和上海两大城市都面临新市民、青年人基数大，租赁住房需求量高的问题。因此两地也是租赁住房市场发展最快、产品线细分更多的两个市场。在租赁住房专项用地供给方面，两地给出了不同的解决方案，也因此带来两地租赁式社区项目发展明显的差异性。
截至2024年一季度，北京已开业运营的租赁式社区共计20个，合计供给规模26,921间，其中84.5％房间供给来源于集体经营性建设用地；上海已开业运营租赁式社区共计61个项目，合计规模85,947间，其中68.8%项目来源于R4用地。从供给规模看，上海租赁式社区产品发展速度更快，平抑租金水平的效果更加显著。
从布局来看，北京租赁式社区项目主要分布在四环、甚至五环外；上海的租赁式社项目布局更加均匀，近80%落位【需求锚定区域】。根据ICCRA研发的EILT需求锚定区域模型，北京落位1-3级区域项目占比合计为64%；上海大型租赁式社区选址落位锚定区域的占比更高，接近80%。
从规模和布局来看，北京的项目更多位于近郊区，强调规模效应，注重社区的独立性和物业管理的统一性；上海的租赁式社区则更注重与产业园区的结合，如在城市近郊产业园附近，旨在实现职住平衡，推动产城融合。
图 北京租赁式社区房间区域分布
数据来源：Leading Data by ICCRA
图 上海租赁式社区房间区域分布
数据来源：Leading Data by ICCRA
02需求端年龄结构差异导致两地租赁式社区产品差异化
从C端客户看，近年来，随着租房人群平均年龄的上升，北京租赁式社区的客户画像中，31-40岁的人群比例开始增加，家庭结构比重也向三口之家、四口之家倾斜。这类客源不仅更加看重生活生活品质，也更倾向于选择二居及更大户型的房源。相较北京而言，上海租赁式社区也吸引了越来越多的中年租户，但客源整体年龄结构上更加年轻化，单身青年和年轻情侣的比例更高，他们对一居和小户型房源的需求较大。
因此，京沪两地租赁式社区在户型设计上差异明显。北京的租赁式社区产品设计注重户型的多样性，提供从单间到多人间的户型设计，户型数量多集中在4-6种，户型设置体现差异化定位，以满足全龄层租住需求。
上海的租赁社区，同样提供全生命周期的户型设计，更加关注空间的复合功能，从最早为了满足租户刚性需求的微领地公寓的极小户型迭代至上海城投宽庭标准化户型模块的拼合使用，包括一室、二室、三室等，充分考虑产品的灵活转化和可变性，产品设计更贴合资产管理逻辑。
而B端客户则是大型租赁社区出租率的“压舱石”。租赁式社区项目供给规模量较大，大部分项目将企业人才作为客源压舱石，B端客户占比约为4成左右。上海新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区，管理房源2801套，企业大客户占比高达60%。
03Location决定租住幸福度略有差异
如前所述，由于京沪两城土地供应逻辑存在差异，使得两地租赁式社区项目布局差异明显，由此也对租户幸福度略有影响。以通勤时间为例，北京租赁式社区通勤时间超40分钟的客源占比超6成，甚至有8%的客源通勤时间超过90分钟；而上海主要以地缘客户为主，通勤时间基本上30分钟以内的客源占比接近8成，且周边生活配套设施更完善，租户的租住幸福度明显更高。
制图： ICCRA
而北京租赁式社区项目地理位置较偏远，地缘性客户比例更低，因此北京租赁式社区的客户更加注重居住体验和社区配套。
共性
主要集中在产品方面
■室内配置
家具家电配置以满足日常生活需求为主，厨卫家电及空调、洗衣机基本已成为各个项目的标配。
■公共空间
更加强调社交及活动功能，由于租赁式社区主要服务新市民、青年人，因此与人才服务相关的人才驿站是必备预留空间，同时承担党群服务及人才培训、城市政策等宣传工作以人才驿站为各社区项目标配。除健身房等常规性配置，其他公共空间配置匹配区域客源需求，具有个性化发展趋势，包括设立会议室、自习室、共享厨房、共享餐吧等区域，且多数免费向租户提供。多功能区域的设置为社区举办各类市内社群活动提供了便利场所。
■商业配套
以满足租户日常高频需求为主，包括：餐饮、便利店、果蔬超市、快递站等业态。在基础商业业态打造的同时，逐步呈现多元化发展，美发、药店、果蔬店、咖啡厅等业态也越来越多。为满足青年客户租住需求，宠物店也逐渐成为主力业态。
小结
本次调研显示，京沪两地的租赁式社区产品在规模、装修、服务、居住环境等方面都表现出较高的标准，这说明住房租赁企业对租客需求的理解越来越深入，提供的服务也更加专业化、标准化。