北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
当前要不要买东西城老破小学区房，想听听您的建议。我们户口房子都在丰台，父母在大学工作，孩子今年9月份上小学，原计划依靠单位政策保障，上北京第五实验学校（由北京市教委建设的北京市一级一类特色优质学校，包含小学和初中）。
但看到年后房价一直在跌，尤其是东西城老破小学区房也有较大幅度的降价，所以近期萌生了购置东西城老破小的想法，目前能接受的价位仅在400个左右。房住不炒将成为常态，学龄儿童数也将不断减少，未来房价走低应是大势所趋吧。
问题1：您觉得我们是否有必要买东西城老破小。问题2：若买的话，以我们现在的经济水平，您建议买哪些地方性价比能高一些。
A：
1、既然能上第五实验，那除非是天牛娃，家长目标也是清北，至少985起步吧，否则我觉得再买学区房的意义不是很大了。
2、第五实验这两年放着校区不用，而是在十二中办学已经说明模式了。小升初我也不知道去年的派位比例，反正肯定不高，就听说过几个，其他绝大多数都是点招和政保。那目的就是不接收校区附近的生源呗，要在前几届出成绩创牌子。
那在这种学校的质量和模式下还要放弃，自然就得有更好的选择和更高的目标了，否则图什么呢？
所以这就看自家孩子的天分和家长期望值吧。这基本就相当于放弃十二中，那目标就必须是金刚小强了，甚至是四中人大附级别的，要不然付出这么多都不太划算。
3、现在学区房没有性价比高的，家长们都会算计，北京有钱人也不算少，不会把机会留给竞争对手。所以无论在哪个学区都是一分钱一分货，除非是捡漏儿。但这就得看运气了，常规是捡不到的，有这种房的话中介就先下手了，谁手机里没几个投资客呢？
所以别太考虑房子的性价比了，还是多考虑教育吧，这比房子重要。如果很注重房子，这预算可以去陶白和广外多关注一下，准备好全款跟中介搞好关系，让他们一发现捡漏儿房源了就通知你。这种房肯定是不挂外网的，只能是内部信息，有可能买到，试试吧。
4、未来房价在基础部分肯定没问题，全北京成熟板块都差不多。溢价部分得看过了高峰期的政策了，如果放宽落户和高考之类的就行，没有的话或许会受影响。现在这种占坑儿房的溢价率依然在30-40%，到时候再看吧。只能说其他国家和地区，比如韩国和台湾省，人口减少后学区好的宜居豪宅都保值不错，还领涨呢，普通的都溢价率下降了。
仅供参考。
二
Q:
我因为自己老破小一直未卖出，咨询：1、换房原因：我在西红门有一套93年的老房子，78平顶层无电梯，想趁机会卖掉置换成次新，更保值增值。
2、换房期望：
（1）置换成次新房；
（2）最少2居、争取3居；
（3）希望离地铁近一些；
（4）有积分落户的诉求；
（5）学区不强求，优先考虑西城租房上学，不成兜底方案在房子处上学，再不行回天津上学，如果在西城上学，房子短时间内要出租；
（6）不想压力太多，600以内的房子。
3、买房问题：
（1）因为积分落户，几年内不住的情况，是不是昌平、亦庄优先考虑？先考虑昌平？哪个区升值更好些？或者考虑住的舒适一些，在大兴礼域府、曦望山、保利茉莉、中建国际港、红木林买个？这种还能保值升值吗？
（2）昌平看了：公园悦府、金域华府、国风美唐、融泽嘉园、领袖慧谷，近1年来，小区也降了不少，如果现在入手的话，怎么选择能在扛跌的情况下，未来升值会更好一些？
（3）亦庄开发区：没怎么看，只看过通泰国际、壹中心，现在的阶段有没有推荐？
A：
1、这几个大兴的到目前为止是红木林升值最好，其次是保利茉莉，然后几个差不多。是否还能升值看大盘，我只能说到目前为止这几个都没落后，顶多是行情时的传导排序稍有错后而已。
2、抗跌，金域华府就相对不错啊，万科的都相对抗跌。新房未必占多大便宜，但二手房就无所谓了，不吃亏。不过期望值都别太高，毕竟是郊区盘，也都不算产业区，大多数能做到不落后就挺好了。出租的话算算租售比，别买装修太好的，不划算。
3、亦庄的上次我说过有学区溢价吧？用不上学位的话不算太值。通泰和壹中心有没有溢价我不知道，没算过，找当地中介算算账吧。也可以看河西没溢价的，北部中信新城那几个，现在还不是亦庄学区。高峰期过后有可能被划入，那就算是意外利好，不划入也不吃亏。
仅供参考。
三
Q:
我们家有两套房，一套在南四环，后来为了孩子上学，咬牙买了左安浦园。孩子25年入学，房子一直处于出租状态，老公最近收房打算装修，但是我又觉得浦园环境一般，户型一般。
想着明年入学后，大概率是东单校尉小学，把房子一卖，在离学校近的地方租一个，或者在朝阳买一个户型好的。目前手里大概有100个，请问我们家这种情况结合浦园的房子是要卖还是装修自住？
A：
1、左安浦园上校尉小学，政保吧。
2、装修自住还是置换。房子是用来住的，那就先考虑居住体验和性价比吧。常规建议是如果真喜欢这环境和房子就留着自住，否则的话性价比不是很高。
现在租金多少钱啊？一般来说这地段儿每平米每月应该100块钱多点儿，售价8/9万，租售比8/900。溢价率也是25-30%左右，性价比自然就低了这个比例。这就看自己是否觉得合适了，学区房差不多都是这种情况。
3、朝阳的租售比一般是700，同等的安置房老小区再低点儿。比如东四环外的青年路小区，同时期的经适房，500来万小三居租7/8000吧。如果是换租，拿着这笔钱能在东单附近租价值700多万或以上的。但这就是住别人的房子了，也得看自己是否觉得合适。
4、总之这就是个算不算账的问题，经济角度是换租划算，自住角度看自己的习惯。
仅供参考。
四
Q:
我家在北京有两套房，一套现在自住的丰台七里庄的，一套西城孩子上学准备的。现在是母亲要来北京，想在我们附近买个小房自住，但没有资格，中介让用公司的名义买，合适吗？会不会有什么麻烦？出手时会不会不好卖？确定不能贷款吗？要都不合适的话我们就买在燕郊，租出去，用租金在附近租房。
A：
1、一般不建议用公司名义。倒谈不上麻烦，只要花点儿钱就有人给代办手续，无论房产还是公司年检税务什么的。但公司买房的税费高，持有期间还有房产税，这都是无法规避的。
2、出手时倒无所谓，正常交易，如果有人愿意接手公司更合适。
3、购买的时候必须全款，之后就想办法做抵押贷呗，普通的个人住房贷款是办不了的。
4、买在燕郊，自住没问题，但换租就不划算了。北京的平均租售比700，七里庄就差不多。以总价300万的房子来说，租金4000多块钱。而燕郊的租售比轻松上千，以同样300万总价来说，租金也就3000或不到。那这换租就不太划算了，保值没北京稳妥，租金还低。
5、简单就是这情况，我也没什么可建议的。
仅供参考。
五
Q:
我在老家太原有套三居室价值300万左右，目前一直出租每年3万，感觉太低了不如换到北京。但我在北京只是派遣工作，退休后是肯定回去的，如果买房就真的成投资了，有必要吗？
如果买的话，您觉得70年公寓这种怎么样，类似soho那种的。租金高但又是70年产权，这就能规避50年公寓的风险了吧？
A：
1、300万的租金3万，收益率1%，租售比1200？这感觉都不太可能了，我觉得不至于吧，太原这种城市在2%甚至更高才合理呢，也就是租金翻番以上。如果真的租金这么低，那是不是产品原因啊？豪宅别墅一类的，面积大而且还不在热门板块，这才有可能租金低。
2、如果真的这么低就换到北京吧，就算是换成Soho一类的都划算。因为既然是租金收益低，那就意味着泡沫大，那或许是有下跌的可能，也或许是涨的慢，结果都是要逐步抹平溢价。
而北京的70年公寓租金收益基本在3%左右，这就谈不上什么泡沫了，跟银行利息差不多，也就比太原的这套房风险低还收益高。那就算是300万置换要花大几万的税费，整体算下来也是合适的，顶多两年也就把成本都挣回来了。
3、但也别把70年公寓想象的这么好，现在是因为这种产品没有限制办公才租金高的。如果政策收紧不让办公了，那租金收益就有可能下降，转型期都是挺痛苦的。
仅供参考。
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