01
澳洲房子严重短缺 房租价格再创历史新高
由于澳洲住房严重短缺，房租价格创下历史新高，越来越多的租房者被进一步推向州府城市的边缘地带。
澳洲房产数据分析公司CoreLogic周一发布的最新数据显示，截至到今年4月，全国住房租金中位数已达到了每周627澳元。
就州府城市而言，综合周租金价格平均为659澳元，其中悉尼的租金最高，达到了770澳元，年度涨幅为9%。珀斯租金的年度涨幅最大，上涨了13.6%，周租金中位数为669澳元。
霍巴特的租金价格最低，每周547澳元。该城市也是唯一一个年度租金下降的州府城市，微幅下降了0.2%。
在次发达地区方面，由于受到昆州和塔州次发达地区租金价格上涨的推动，全国综合租金中位数达到每周540澳元。
CoreLogic的研究主管欧文（Eliza Owen）表示，在距离州府城市中心30至40公里的地区，住房租金上涨更快。
“在全澳范围内，租金重新加速上涨的部分原因可能是，租房者被迫进入价格更便宜的外围住房市场，因为他们被排挤出了更理想的市中心地段市场。”
她说，全澳住房市场的供需压力依然很大。大量的移民意味着澳洲至少有20万个新家庭，而截至去年9月，仅有17.3万个新住宅竣工。
她认为，短期内对租房者的需求供应几乎无法改善，租房市场的缓和最有可能来自于海外净移民的减少。
数据显示，全澳有9个地区的租金中位数超过了1000澳元。其中距离悉尼北海滩中央商务区近25公里的皮特沃特（Pittwater）是全澳租金最高的地区，每周达1335澳元，租金年增长率为8.4%，几乎与全国8.5%的增长率持平。
珀斯毗邻海滨的科特斯洛—克莱蒙特（Cottesloe-Claremont ）区是全国除悉尼以外唯一一个租金中位数达到四位数的地区。
02
2024年澳洲农业用地价上涨将大幅放缓
Rabobank表示，随着由创纪录的大宗商品价格推动的为期三年的农业繁荣即将结束，2024年农业用地价值将温和上涨5%，增幅为去年的一半。
这家农业银行的最新预测均考虑了利率上升、农业部门财务前景疲弱以及气候和地缘政治风险加大等因素。
该机构对全澳所有农业用地类型每公顷价格中位数的基本预测为上涨约5%，不到2023年10.9%涨幅的一半，仅为2022年28.6%和2021年27%涨幅的一小部分。
此前的大幅上涨，严重干旱结束后牛肉、谷物和其他大宗商品的丰收和创纪录价格的结果，导致每公顷农业用地价格几乎翻了一番，从2019年初的5000澳元涨至2023年底的9500澳元。
在这段时间里，个人农场销售额高于480万澳元的比例从2019年占总销售额的12%翻了一番，到2024年占总销售额的24%。
根据澳大利亚农业和资源经济局(Australian Bureau of Agricultural and Resource Economics)的数据，预计本财政年度一个大面积农场产生的平均现金收入将下降59%，至13.1万澳元，而在2022财年达到34.2万澳元的峰值。
由于“牲畜价格上涨和生长条件改善”，农场收入预计下财年将恢复，平均升至 192,000 美元。
RaboResearch分析师、其最新价格展望报告的作者Vitor Pistoia表示，农业用地价格增长放缓的趋势反映了“土地市场的成熟”，农场盈利前景不那么乐观，再加上天气挑战和供应紧张可用属性。
他表示，现在农地市场正在结束这一周期并开始新的周期，待售农场和竞标者的数量比以前减少，该行业的财务前景虽然总体强劲，但并不那么积极。
尽管今年农地价格增长将明显放缓，但除非发生“大面积干旱、严重经济障碍或重大疾病爆发”等极端事件，否则预计不会出现调整。
这些都不是可能的，但拉博银行的数据显示，作为农田价格驱动因素的大宗商品价格前景“不会出现强劲上涨”，而水、化肥和劳动力等农业投入成本“预计不会大幅下降”。报告称。
从长远来看，从 2024 年到 2029 年，荷兰合作银行预计，随着买家寻求“性价比最高”，农地价格增长速度将进一步放缓。
皮斯托亚表示：“随着市场的成熟，基于资本收益而不是经济基本面的交易数量可能会减少。”
“现在土地市场的关键点是如何正确评估这种长期投资的‘风险回报’情景。”
除了荷兰合作银行的报告外，Elders 的季度房地产更新发现去年每公顷农田的中位价格上涨了 12％，达到 8625 澳元。
Elders 没有提供 2024 年的预测，但表示“强劲的季节性条件加上澳大利亚农民贸易条件的改善，看起来将支撑农业用地价值直至 2024 年春季”。
03
火车站周边无法建成17万套住房! 专家吁政府详细说明住房改革
据《悉尼晨锋报》报道，规划专家表示，新州政府正在使用“神奇”且不切实际的数字来描述其关键住房政策的影响，同时呼吁详细说明改革预计在未来五年内实际交付多少住房。
上周，政府确认根据其以交通为导向的发展计划，在37个火车站中的18个开始实施新的规划控制。政府此前表示，该计划将在15年内为另外13.8万户家庭“创造住房”，但在增加了6个车站后，现在表示该计划“预计将在这段时间内交付”超过17万套住房。
但这些数字是基于称为理论容量的规划指标，该指标描述了如果所有主题土地都开发到新分区允许的最大数量，则可以建造的最终住宅数量。
该政策适用于每个火车站400米以内的土地，即约0.5平方公里。
为了达到17万套的数字，到2039年，37个辖区平均每个辖区必须建造4600套住房，从而导致每平方公里9200套住房的密度或约1.8万人。
这将使这些地区成为悉尼人口最密集的地方之一，悉尼面积只有53平方公里，但人口密度却超过每平方公里8000人，澳洲统计局将其定义为极高密度。
规划部长保罗·斯卡利（Paul Scully）为这些数据进行了辩护，这些数据是使用规划厅的发展能力模型得出的，并声称该政策“预计将实现”这一数额。
他指出，13个受影响的市府中有一些已承诺超越政府规定的六层楼的最低标准，“我们的模型已考虑到这一点”。
设想的密度水平是可能的。它与Elizabeth Bay类似，每平方公里约有1.65万人，大部分居住在中层建筑和小型公寓中。它也与Wolli Creek类似，建筑较高，但包含两个大型公园，这意味着住房更加集中。
但澳洲规划研究所政策主任约翰·布罗克霍夫（John Brockhoff）表示，这些数字是“神奇的”，而这些地点的理论容量“毫无意义”。他表示，政府将建立可行性模型，根据对私营部门如何运作和市场状况的假设来预测可能的收益率。
名誉教授彼得·菲布斯（Peter Phibbs）表示，如果TOD站点达到理论容量的三分之二，那将是“奇迹”。但偏远地区的几个选区不太可能达到这个最高值，因为人们宁愿购买联排别墅而不是公寓。
菲布斯说：“他们对场地进行了升级分区，这很好，这将在未来几年为悉尼提供大量容量。他们永远不会达到这个数字，因为这意味着这些地区的每个人都必须出售他们的土地。他们应该澄清这一点，并且应该对未来五年内将发生的情况做出一些估计。”
预计政府将在 6 月底之前完成这项工作，届时将发布悉尼、Newcastle和Wollongon的区域计划，其中详细说明了每个地区和市府在《国家住房协议》五年期间的住房目标。
04
黄金海岸房子成香饽饽租金飙升
在澳大利亚的某些地区，租金高得令人难以置信，而在其他地区，租金却出人意料地负担得起。
PropTrack的数据，公寓的租金中位数为每周700澳元，比2020年3月上涨了62.8%，并不是每个人都能负担得起。
黄金海岸的出租房是全澳最昂贵的地区之一，仅次于悉尼的部分地区。全澳最贵的租金位于悉尼东郊，那里的租户每周要支付 950 澳元。
PropTrack的经济研究总监Cameron Kusher表示，黄金海岸是一个独特的市场，需求很高，但长期租赁的数量却出奇的低。
“单元房数量很多，但其中很多都是出租短期或度假公寓，回报率更高，没有足够的长期出租房来满足需求水平。令我惊讶的是，黄金海岸的租金比全澳其他地方贵得多。”
库舍尔先生表示，许多搬到昆士兰州东南部的人选择在黄金海岸而不是布里斯班定居。
“它本身就是一个大城市，距离布里斯班只有一个小时的车程，但它也有直飞悉尼和墨尔本的航班。其他偏远地区并没有这些直达航班。黄金海岸与全澳其他沿海地区略有不同，这就是人们想去那里的原因。”
黄金海岸地产的蒂娜·内纳迪克表示，不可否认的是，租赁市场正变得更加艰难。
墨尔本的相对租金承受能力在数据中也令人惊讶。
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