有南京未来科技城之称的江宁上秦淮，最新城市设计出炉！
最近，南京市规划和自然资源局发布了《南京未来科技城云台山河以南片区城市设计》及《南京未来科技城控制性详细规划》NJNBg041—04、05、06、07、10规划管理单元图则修改（公众意见征询）。
根据规划，除了部分科研用地变更为二类居住用地之外，上秦淮南片的大片预留用地，将被纯粹住区、商办混合项目、学校等填满。
问题来了，这个节点，官方启动南京未来科技城这座国际范儿新城的建设，有何深意？
01
这份规划批示，涉及到上秦淮南片的城市设计和部分规划管理单元图则修改两部分。
整个规划区域，东至新宁溧公路，西至苏源大道，南至望远路、明关路，北至云台山河路，用地面积约277公顷。
具体来看，双龙大道以西，现状为工业企业，部分是工地；双龙大道以东，现状为紫京四季、秦尚栖庭、芳原等住区，除了在建的江宁妇幼保健院，还有不少空地。
直指南京未来科技城，这次披露的上秦淮南片城市规划占位很高，目标定位是“面向国际、示范南京、引领江宁的未来芯、创新境、和睦邻”，打造面向国际、示范南京、引领未来的多元创新引擎。
按照规划，这里将会打破过往单一的点状资源局面，向更广泛的线状及面状资源努力，以园区、景区、城区多元并举。
城市设计总平面图：
城市设计鸟瞰效果图：
涉及到的具体修改，几个亮点：
①江宁妇幼保健院南侧的科研设计用地，变更为居住社区中心用地。东侧的2幅科研设计用地则变更为2幅二类居住用地，容积率均≤2.0，建筑高度控制在60米以内；
② 双龙大道以东、宋邑路以南的6幅预留用地，调整为1幅（拆分成两个子地块）商办混合用地、4幅二类居住用地、1幅教育用地，并且预留了基层社区中心、绿地、路网等功能区。其中，4幅二类居住用地容积率≤2.0、建筑高度≤60米；
③ 双龙大道以西，商办混合用地和科研设计用地，调整为工业用地。
02
有心人多半注意到了，上秦淮南片的城市设计，要锚定面向国际、示范南京，建设园区、景区、城区并举的新城。
眼下，南京楼市并没有明显起色，官方这时候启动南京未来科技城深度建设的前期工作，出于什么样的考量？
其实，答案早就明了了。在早两年公布的江宁区“十四五”城乡建设规划里，江宁的目标之一是建设幸福活力的现代化中心城区，都市建设品质跃升到新高度。
向来有包容特质的南京，一个鲜明特点是多中心、多核心新城。拿江宁来说，东山、百家湖、九龙湖等，是功能各异的中心区。
按照江宁的十四五规划，百家湖、九龙湖要提升高端商务商贸功能，未来科技城则要提升片区创新功能，建设国际范儿的新城中心。
实际上，这里早有相对厚实的底子。
运营多年的综合体砂之船，与地铁3号线秣周东路站一起，服务周边的未来科技城、紫金山科技城、雨虹科创大厦、五矿澜悦栖原、翠屏诚园等产业、住区。
划个重点，耳熟能详的紫金山实验室就坐落在紫金山科技城，目前已在确定性网络、6G关键技术与器件等方面取得了一系列关键技术突破和重大成果。
去年起，佳强大厦、紫方科技大厦、东方雨虹青创iPark、创维研发中心等爆发式推向市场，为上秦淮的产业确定性护航，对高质人群的虹吸力也毋庸置疑。
在建的地铁3号线三期，南延的下一站：上秦淮西站，将直接辐射上秦淮南片的预留区域。
“长”在湿地公园里的华谊兄弟电影小镇，就在颐居G45地块的东南方向，承载家门口的诗和远方。
俯瞰视角下的上秦淮南片，目前秦尚栖庭、芳原已陆续交付，紫京四季预计今年6月底交付。
去年8月，颐居以15亿底价拿下G45宅地，地价15839元/㎡，这块地容积率≤1.6，建筑高度将控制在35米以内。加上颐居G45，区域内的新盘储备达到8个，容积率在1.6至2.0不等。
在建的江宁妇幼保健院之外，上秦淮南片还规划有1处九年一贯制学校、1处初中、1处小学、3处幼儿园，建筑高度控制在100米以内的商办，以及1处居住社区中心、3处基层社区中心。
图片拍摄于2023年5月
可以说，待这座新城兑现后，宜居指数很高。
03
虽然，现阶段云台天境、翠屏诚园、恒大悦澜湾等次新房，经历了较大幅度的房价跳水，但现实是，整个上秦淮能选的新房已经不多。
金隅和华发联合开发的紫京四季，主打17-18层的小高层，户型面积102-142㎡，全装修销许均价33970元/㎡，目前是准现房的状态；
美的和金茂联合开发的芳原，前期多层房源已基本售罄，目前在售少量超200㎡的叠墅，精装销许均价36854元/㎡，同样是准现房。
如果说整个上秦淮早期的云台天境、五矿澜悦栖原等是1.0时代的刚改住区，芳原、秦尚栖庭、紫京四季是加入了会所、升级了装标等的2.0时代改善住区，区域的人居3.0时代，将由颐居G45等8个储备新项目来开启。几个依据：
第一，从江苏到南京的政策层面，提升住宅品质是大势所趋。在南京住宅品质提升设计新规发布后入市的项目，将从绿化景观、地下车库、装修细节等方方面面，呈现品质住宅该有的元素；
第二，江宁的改善需求向来强劲，囊括地缘、产业等层面的。虽然楼市供需关系已发生变化，但真正的优质改善产品，能轻松拨动江宁人的DNA；
第三，上秦淮南片储备新盘相对集中，且靠近医院、学校、地铁、商办等城市配套，是整个板块的建设重心所在。
那么，不妨从现在起，狠狠期待提档升级后的上秦淮。