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问:您之前有个观点,住宅小区的底商、购物中心商铺,或者是分散售卖的写字楼,这些资产都不太值钱,为什么?在当前经济形势下,冯叔认为需要抓紧出手哪几类资产?
冯仑:近几年,房地产行业结构转型,进入后开发时代,经济发展不平衡、不充分的问题比较突出,下行压力依然存在。从房地产的专业角度来看,我认为未来几年,这几类产品不太具备投资价值,持有成本也较高。如果现在你想确保自己有足够的流动资金、资产保值,可以将几类资产售卖。
第一,商铺。所谓商铺,又分两种:一是社区底商,这种商铺在20年前特别火,那时候互联网不发达,消费者还不习惯网购,居民小区有一定常住人口。比如,开发商做一个楼盘,有一两千套住宅,这些常住人口频繁地在区域内消费,作为生活配套的底商,生意大都不错。而现在,网购已经变成消费者的日常习惯,传统市场50%份额都转移到移动互联网,在这种情况下,除了餐饮、美发、美甲等到店体验型消费,大部分线下商铺都失去了持续频繁复购的客户。所以社区底商的价值在贬损,不太值得长期持有。
另外是购物中心里分散卖掉的商铺。有的购物中心是单一业主,有的购物中心是卖掉一部分、自持一部分,后者散售的商铺其实也没什么价值,因为项目的管理规划不统一,运营上也很难互补,容易出现部门互相推诿、打架的情况。从历史经验和运营数据上看,这些商铺也没有太大投资价值,卖掉也好。
第二,写字楼,专业名词叫多业主写字楼。比如,北京万通中心有ABCD四座写字楼,只有一幢是单一业主,剩下三幢就是多业主,这三幢写字楼是很多小业主分散购买的。现在这两类写字楼的价值差异较大,单一业主写字楼的资产价值比多业主的要贵得多,在这个区域内至少要贵一倍,所以多业主写字楼不大能有增值空间。
往回追溯,万通集团在1995年交付的第一个写字楼,全部进行了散售,业主花费5000美金/㎡购买,当时美元兑人民币的汇率是8,折合人民币4万元/㎡,30年过去了,如今该写字楼单价多少钱?2万元/㎡,如果算上通货膨胀和持有成本,等于30年过去了,业主赔「死」了。反观住宅产品,当时我们做的住宅单价6000元/㎡,现在单价10万元/㎡。这些历史经验也证明多业主的写字楼、购物中心等物业,都不值得持有,如果看重资产保值,就把它卖掉。
此外还有远郊区的房子,这类资产不太容易保值和增值,受经济周期波动的影响较大。经济周期上行时,买郊区的房子很合算,因为上涨的空间很大;经济周期下行时,只有核心城市、核心地段的房子还能保价保值,郊区的房价是降得最快的。
打个比喻,这就像一洼水,水先是从边上开始干的,中间的水还会一直保留;如果水要漫出来,最先漫出来的是边上的水。用地产行业术语来说,繁荣时候做郊区,萧条时候做城市核心区。如果你着急用钱的话,郊区的物业可以抓紧售卖。
总之,在正常的经济成长和市场发展中,不同种类的物业有买有卖、进进出出、不断变化。随着投资方向变化、个人生活调整,以及你所居住城市经济的发展变化,价格涨跌都是正常的现象,不需要太过忧虑资产保值这件事情。
(本篇文章旨在传递更多信息,并不构成任何投资建议。)