现在是房地产行业巨变的前夜。
2024年4月30日，北京召开了一个高规格的经济会议，提出要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
这一个定调，让无数人好奇，房地产行业的新模式是什么样子？
我认为，旧的不去，新的不来。先要搞清楚旧模式是什么，才能判断与它不一样的新模式，可能会是什么样子？
中国房地产行业的旧模式是，房地产开发是以民企为主，房地产交易是以新房为主，房地产销售是以期房为主。
这意味着，在新的模式下，房地产开发可能变成以国企为主，房地产交易可能变成以二手房为主，房地产销售可能变成以现房为主。
以上是宏观层面的变化。
微观层面，最近一年以来，房地产行业持续涌现出一些创新。从这些创新上面，能够看到未来房产行业的影子。
第一个创新，以旧换新。
二手房市场的成交量很低迷，许多人旧房卖不掉，筹不到钱，也就买不起改善型的新房，这直接让新房的成交量也拉胯了。
为此，国内的苏州、南京、青岛等城市，陆续在试点“以旧换新”，想打通二手房和新房之间的堵塞。
举个例子，以苏州相城区为例，一个业主，他用100平方米的老房子，直接置换国企开发的200平方米的新房子，老房子的评估价是80万，现在只需直付120万的差价，他的老房子会被国企收过去弄成安置房和公租房，然后再对外出租。
第二个创新，自拆自建。
现在许多大城市，有许多楼房的房龄都三四十年了，快成危房了。
对于这些房子，拆迁成本高，开发商去做城市更新的动力不足，最好的方式是，业主出一点钱，原地推倒后重建。
广州市花都区就出现了一个自拆自建的成功案例，集群街2号居民楼，楼龄有40多年，每户每平方米补了4600元，旧楼直接变新楼。
成都市武侯区中央花园二期，卡在99.99%的同意率上，由于有0.01%的住户不同意，自拆自建一直没有实质性进展。
第三个创新，个人拿地建房。
浙江丽水市就在搞试点了。
近期，丽水拿出六个低密度住宅地块拍卖，以往都是房企去拿地，现在这六个地块允许个人去拿地了，而且拿地后可以自己决定户型，只要满足容积率和限高，你想怎么修就怎么修，甚至可以建别墅。
在城市里面，由个人出面直接拿地建别墅，绝对有市场。
中国的房地产行业，在经历了黄金二十年后，现在逐渐在走下坡路。
走上坡和走下坡路，需要的能力完全是不一样的。
中国在加速构建房地产发展新模式，这意味着未来的三至五年，中国的房地产市场一定会发生翻天覆地的变化。许多老牌房企，如果适应不了新的环境，一定会玩完。