作者：周军律师
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基本案情
2019年4月，某实业公司就涉案房屋发布招租信息，同年6月，某中介公司经办人带某网络公司员工至该实业公司查看涉案房屋。
其后，该实业公司通过中介公司向承租人提供房屋基本状况、相关图纸等信息。同年7月，承租人在该中介公司陪同下第二次看房，并就单价、图纸等信息进行了磋商。实业公司向该中介公司发送邮件表示在其推荐下正与承租人进行接洽。
2019年7月16日，实业公司又与案外人某企业服务公司首次接触，某企业服务公司亦带同一承租人看了系争房屋，2019年8月，经案外人某企业服务公司联系，实业公司与承租人开始商谈，并于2019年9月签订《框架协议》，约定承租涉案房屋。
成交后，某中介公司向该实业公司提出结佣，实业公司认为系案外人某企业服务公司推荐而促成租赁，拒绝结佣。某中介公司遂诉至人民法院。
裁判结果
上海市第一中级人民法院认为，某实业公司与某中介公司虽未签订书面的居间协议，但双方成立事实上的居间合同关系。
承租人与出租人利用了某中介公司提供的交易机会，并在前期磋商成果的基础上进一步议定了租赁合同的内容。
虽然承租人与出租人均称系在案外人的推荐下建立了租赁合同关系，但该案外人系出于招商引资、服务企业之目的而推动租赁合同关系之成立，所提供的服务亦与某中介公司提供的中介服务性质不同，内容也不冲突，故无法认定租赁系案外人促成，某实业公司应当向该中介公司支付相应的居间报酬。
法官提示
根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条，判断委托人是否构成跳单，核心在于判断委托人是否利用了前手中介活动的成果。
司法实践中，通常考虑以下因素：前手中介合同的履行进度、未继续履行的原因，后手中介人介入的时间、主体性质、服务内容、在交易促成上发挥的作用，委托人是否实质向后手中介人支付报酬等。
综合以上因素，本案委托人构成跳单，应当向前手中介人支付报酬。
本文为律师普法内容，仅供参考了解。由于每个案件或纠纷的发生背景都不一样，解决方式可能不同，为了更好的帮您解决问题，保障您的合法权益，建议您直接咨询律师并详细说明情况，让律师为您提供具体解决方案。
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来源：上海市第一中级人⺠法院房地产中介合同审判白皮书
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