文/乐居财经 李奕和
“股价目前表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评。”
在4月30日万科举行的2023年度股东大会上，郁亮如是说。
受万科阶段性流动压力影响，这位一向以说大实话被外界熟知的房企领导人，不得不四处奔忙。
半个月前，他与万科总裁祝九胜、董事会秘书朱旭等，接待了多家券商代表。财务近况以及管理层被边控等传闻，让这家行业头部倍感烦扰。
作为企业的掌舵者，郁亮不得不出面说明，以减少这些负面消息对万科造成的影响。
当时的万科坦诚，当前的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。一直被视为优等生的它，最终没能逃过这一波风浪的冲击。
万科的应对态度一向坚决。在2023年业绩披露时，郁亮作为董事会主席，带头降薪，只领取每月税前薪酬1万。体现了万科坚决不躺平的决心。
此次面对一众股东，万科还披露了更多的应对方案。对于股价波动的问题，郁亮透露，目前正制定增持管理团队股票计划方案。
他坦言，管理团队的命运和公司命运绑在一起，自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出。
但长期而言，提振股价的关键还要把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。
郁亮为此带来了万科瘦身健体的“一揽子方案”：
首先，是“降负债”，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。
第二，完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。
第三，是完成“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。
据郁亮介绍，“一揽子方案”主要包括两个阶段。
第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体而言，除三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。
第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。
在郁亮看来，第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。他认为，住宅和物业服务是万科发展的起点，已建立全面的竞争力，租赁住房的规模和运营效率上也都做到了行业第一。这是都是万科的优势。
2023年全年，万科实现营业总收入4,657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。经营服务业务方面，万科实现全口径收入 558.1亿元，同比增长8.9%。
物业服务方面，万科旗下万物云2023年实现营业收入334.2亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长了10.2%。
对于万科阶段性流动性挑战的问题，祝九胜也作了相关回应，他强调了万科的三项工作重点：
一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前集团已有59个项目申请纳入白名单。
二是大力推进经营性物业贷，作为“双利手”，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性。
三是银团贷款，目前取得了众多银行的支持，可以提升银企合作的效率，目前正在积极推进中。
据了解，今年以来，万科已新增融资提款168亿，境内新增融资平均成本3.33%，公司银行端的融资渠道保持通畅。
在股东会上，作为大股东的深铁集团，依然表达了对万科支持。
深铁集团董事长辛杰表示，企业发展过程中遭遇困难和调整在所难免，从来就没有一帆风顺的企业。关键是面对困难的态度和解决问题的决心。
在他看来，万科管理层对当前形势的认识是充分的，下决心聚焦主业，瘦身健体，降低负债、加快融资模式转型，这一揽子举措，体现了管理层坚决的态度，只要齐心协力，相信没有克服不了的困难。
辛杰进一步强调，作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往地支持万科公司良性发展。
最新的动作是，4月30日上午，中金印力公募基金在深交所成功上市。该基金发行规模32.6亿，深铁集团认购占比29.7%，金额约10亿元，是迄今为止国内国资体系对消费类REITs认购金额最大的一笔投资。
辛杰介绍，REITs作为重要的战略性平台，将为万科带来新的流动性支持，也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。
“目前，扩募方案正在筹划，有望注入新的资产，深铁对该平台的发展具有长足信心。他同时表示，与万科的其他合作项目，都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以公告。”辛杰表示。
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