最近，深圳南山首个安居型商品房项目入市，备案均价仅4万出头，引发了市场对于安居房的高度关注和热烈讨论。
很多粉丝联系淘哥，询问现在楼市比较低迷，安居房能不能买？这种房子长期到底有没有价值？买了怕降价、不买又不甘心，毕竟价格真的太划算了，很是纠结。
今天，淘哥就围绕粉丝的疑问，分享一些自己的感悟和认知。
01.
深圳住房自有率较低
安居房是打造幸福城市的民生福利
想搞清楚安居房的价值，首先要思考一个问题：深圳为什么要建安居房？
目前，从住房自有率来看，北京是约67%、上海是约70%，英国伦敦、美国分别约是47%、62%，日本、韩国分别约是61%、59%，新加坡则高达90%左右，而深圳不足北京的一半。（数据参考自北京社会建设分析报告、政府新闻稿、FRED、英国国家统计局、日本统计年鉴、中指研究院等）
可以发现，不管是和国内一线城市，还是和全球发达经济体，亦或是和亚太地区主要国家相比，深圳的住房自有率都存在很大差距。
住房自有率过低始终是个隐忧，很多高校毕业生、年轻人、新市民没有稳定的居所，生活缺乏安定感、归属感，长期来看，对个人成长和城市发展都非常不利。
为了解决这一隐忧，实现居住有其屋、提升居民幸福感，深圳于2018年8月正式推出新一轮住房制度改革，规定住房供给中，商品房占4成、保障性住房（租赁住房、安居住房、人才住房）占6成。（来源：《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》）
这就是最近几年深圳大量安居房、人才房密集入市的源头。
而再往上追溯，其实，这个事情还是深圳建设特色社会主义先行示范区的要求。
2019年8月18日发布的先行示范文件提出，深圳要“构建优质均衡的公共服务体系，建成全覆盖可持续的社会保障体系，实现幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶。”
所以，深圳不仅在大力建设保障房补齐住房短板，同时还在大力兴建幼儿园、九年一贯制公办学校、高中，推进教育集团化，与名校、名院合作创办医院等，补足教育和医疗短板，全面打造幸福城市标杆。
换言之，深圳安居房是深圳构建示范、标杆、民生幸福之城的重要一环，是国家对深圳实现长期可持续、高质量发展的要求，有很大的社会意义，是政府在切切实实保障民生、给市民发福利。
对于这种福利，淘哥认为，只要有购买资格就没什么好犹豫、纠结的，毕竟只要商品房5折的价格就能享受片区同等的教育、市政等配套，这种安家深圳的机会，不果断抓住还等什么？
此外，需要注意的是，深圳产业结构优良，去年工业总产值超越上海成为全国总冠军、每年的PCT专利数量与全德国相当，连续十八年位居全国第一。
基于如此优越的多维经济支撑力，深圳在四大一线城市中对土地财政依赖度最低，仅为18.9%，远低于北京、上海、广州的26.5%、32.6%，44.6%。（数据源自2022年）
这也是为什么深圳在本轮楼市松绑支持周期中，政策出台比较温和的重要原因之一，本质上深圳不太依赖土地财政和房地产拉动经济增长，所以也不存在要靠低价人才房、安居房维持房地产热度、拉动房地产回升的必要。
而且，在住房双轨制之下，保障房和商品房完全是两个赛道。
这就决定，虽然目前商品房打折现象较为普遍，但人才房、安居房这种没有承担拉动商品房市场热度必要、只是保障民生的福利住房不太可能出现打折、降价的现象，对此抱有担忧的朋友，大可完全放心。
02.
安居房是时代级福利
可惜将退出历史舞台
申购政策或有调整？
探讨过当下，再展望未来，深圳安居房将如何发展？价值前景如何？淘哥认为，对于深圳安居房的未来发展可聚焦政策和价值两个层面。
1、安居房有没有放宽申购条件的可能？
从政策来看，深圳目前申请安居房需要深户，单身居民需年满35周岁，家庭单位需申请人和共同申请人均具有深圳户籍（现役军人、因读书迁出本市户籍的未成年子女除外）。
而且，深圳从2023年8月1日起，已经关闭了安居房轮候库的申请。
但是同为国内重点城市的北京、上海、杭州，可购买和上市交易的保障房，并没有户籍限制。
比如北京和上海的共有产权房，就算是非本市户籍，只要满足在当地无房、社保和个税连续缴纳5年等一系列特定条件，也可以购买。
再比如杭州的共有产权房，实行的也是非户籍全覆盖、分类确定准入原则，取得不动产权证满10年，可将自有产权份额上市交易。
参照北京、上海、杭州，深圳以安居房接下来有没有可能打破户籍限制？
此外，深圳人才房面世以来，就曾于去年接连两次降低申购门槛，比如放宽了学历要求、共同申请人的户籍要求、单身申请者的年龄限制等。
参照深圳人才房，深圳安居房接下来有没有可能放宽申购门槛？
根据淘哥掌握的数据，深圳目前轮候库官方公布的选房家庭是18万，市场上库存的安居房数量约为2万+。
虽然相对于前者，后者的供应比较有限，但是，从现有安居房的销售情况来看，深圳的安居房存在一个问题：轮候库里的家庭需求和一些产品存在错配。
比如深圳某在售安居房，首批产品的成交数据显示，高达约38%的客户在轮候库中排名15万以后。这说明很多早期进入轮候库里的家庭，购买意愿或者购买能力并不是很强。
那么，为了让安居房价值得到真正体现，把机会留给需求真正适配的家庭，政府像北京上海杭州一样，打破安居房对户籍的限制，或者像降低人才房申购门槛一样，放宽安居房或者特定安居房的申购门槛，这种政策上的转变也不是没有可能。
2、政策端还需注意的一个变化是，可取得完全产权上市交易的人才房、安居房，是否将成绝笔？
此处涉及两个文件，一是去年7月3日，深圳住建局发布了《深圳市共有产权住房管理办法》，确认自今年8月1日上述规定实施之日起，“不再安排建设安居型商品房和人才住房”。
二是去年10月，国务院“14号文”被报道审议通过，此文件的意义相当于1998年的第一次房改，需要关注两个关键信息：
A）以后保障房划分为两大系统：配租型保障房、配售型保障房。而且要拓宽配售型保障房路子，建立租购并举，实现和商品房的“双轮驱动”。
相较于此前的“租强购弱”，这个变化等于提升了配售型保障房的重要性，其实是保障房从“居者居其屋”到“居者有其屋”、从“落地归根”到“落地生根”的转变。
B）封闭流转。在保障“居者有其屋”、让年轻人、新市民扎根深圳的的同时，减少了保障房上市套利的可能。
这两个文件结合来看，第一个意味着，除了已签订土地使用权出让合同的人才房、安居房，以后深圳将不会再有这一类型的房源。
第二个意味着以后可购买的保障房将会采取封闭流转的配售型模式，深圳现有的这种可取得完整产权上市交易的人才房、安居房，大概率将永远退出历史舞台。
3、怎么看待深圳安居房的长期价值？
从国际视角看，新加坡作为保障性住房模式的先驱，又是一个移民国家，和是移民城市的深圳具备一定相似性，可用以作为深圳安居房长期前景的参照。
新加坡的保障房被称为组屋，和深圳人才房一样，有购买门槛、5年限售等要求。近些年，新加坡组屋的转售利润从几十万新元到上百万新元不等：
●比如去年，一套位于大巴窑The Peak @ Toa Payoh的五房单位，2018年的购入价格为116万1000新元，转售价格为156万8888新元，涨幅约35%，赚了约40.8万新元。
●再比如宏茂桥51街Cheng San Court邻里的第591A座组屋，面积93平方公尺，购入价格约为43万至51万新元，转手价格高达约100万新元，翻了一倍。
●同时，新加坡建屋局公布的数据显示，2022年组屋转售价相比前一年增长了约10.4%，2023年又增长了约4.8%，为了控制组屋涨幅过高，新加坡甚至还要调节供给端对组屋市场进行降温。
淘哥认为，新加坡组屋不仅保障了居住，还给了国民积累财富、落地生根的机会，给深圳安居房的未来价值提供了直接参考。
分析至此，淘哥要提醒目前在轮候库中的家庭，深圳目前还有一定存量的安居房，还有低成本安家深圳的机会，未来随着存量安居房日益减少、消失，加之存在轮候库可能再度开放、降低申购门槛、竞争变大的可能，在这种变化面前，自己是不是还能有机会上车？是不是还能买到优质的地段和产品？这些问题值得高度重视。
同时，想买安居房但不在轮候库的深圳人，也可以持续关注安居房的政策变化，不排除会有申购资格的可能。
03.
南山唯一在售安居房
地铁口+优质学校+商品房品质
4.26万/平 安家南山前海
淘哥关注到，市场对于安居房有一些“偏见”，惯性以为“便宜没好货”，觉得安居房都是边缘区域、品质平平的项目。
其实不然，在商品房内卷严重的当下，一些全新安居房其实已经具备了媲美乃至超越商品房的禀赋。
就比如山樾湾，就是一个极具颠覆性的安居房，不仅地段核心，位于深圳龙头南山前海，品质也非常出众，起码看齐南山中上等的商品房住宅。
南山的价值已不用多言，是深圳改革开放40多年建设成果汇聚成的璀璨明珠，拥有深圳顶级的山海、产业、教育、商业、文体配套、公共设施等资源。是腾讯、迈瑞等众多知名企业总部的选址地，也是深圳湾1号、瑞府、半岛城邦等20万+豪宅的聚集地，更是无数深圳奋斗者安家深圳的终极目标。
南山实拍
再聚焦看，山樾湾正好位于前海、蛇口双自贸区交汇处。
蛇口是深圳改革开放的始发地，也是深圳早一代的国际豪宅区，生活氛围非常成熟；前海则是深圳最后一个拥有从0到1成长性的中心，因为深圳一路向西，从福田到南山到前海，已经止步了，毕竟深圳市中心不可能去到机场、去到东莞。
这种占位决定山樾湾兼具现实宜居+未来成长价值，确定性很强。
位置示意 仅为大致标注
地处双自贸区交汇的山樾湾，生活配套非常优质且便捷。
距离项目约700米就是“深圳一环”15号线西部物流站，此线串联了腾讯大铲湾科技岛-宝中-南山科技园-后海-留仙洞总部基地-蛇口等龙头片区，是能带动沿线区域和物业实现价值增长的黄金环线。
项目东侧就是一所规划中的九年一贯制学校，已经确定由承接南二外基因、前海血脉的南山区前海创新教育集团办学，实力非常可期。
此外，项目还能便捷享受前海印里、万象前海、海上世界、太子湾K11（在建预计年底开业）等商圈资源，以及小南山山体公园、前海16公里滨海长廊等生态资源，可以拥抱世界级的前沿生活。
万象前海商业实拍
地段核心、配套便捷外，山樾湾的品质也非常出人意料。
项目是南山唯一在售安居房，也是深圳少见的纯安居大社区，总建面高达约58万平，自带约9500平商业，拥有约5万平架空园林，打造了露天泳池、大草坪、慢跑道等设施。
主入口大门宽度超20米，采用干挂石铝板打造，材质和工艺手法比肩豪宅。
更重要的是，山樾湾使用率遥遥领先安居房市场，达到了约74-77%。
推售建面约70平2房和建面约90平3房2卫两种产品，整体方正通透、布局合理、尺度舒适、全明采光、精装细节考究，居住体验和商品房无异。
为什么深圳会有这样一个地段核心、大规模、大园林、高品质的安居房？淘哥了解到，是因为项目开发商非常有本土实力，在南山有很多土地储备，而且有格局、有追求，对深圳奋斗者有关切、有情怀，愿意把这么规整的大块土地拿出来做安居房，还能贯彻自身的豪宅经验和品控态度，才有了如今的山樾湾。
所以，山樾湾其实是种种巧合造就的“仅此一个”的存在，而且价格还低，配售均价仅约42640元/平、首付不到100万起，用周边商品房5折的单价，光明、龙岗的预算，就能安家南山、跃级置业，不得不感叹身处轮候库的家庭，真是时代的幸运儿。
目前，山樾湾已于4月29日正式启动申购，看房预约通道同步开启，点击进入下方公众号，了解更多官方最新通知。