文/子木
今天，地产股全线暴涨，世茂集团最高涨幅达到72%，万科涨停，很多人说是因为成都解限购导致地产预期拉升。
其实并非如此，但凭成都一个城市，根本没这么大的能量，这还要结合多方面因素综合分析，包括前几天的央行对买债的说明，以及接下来的430大会。
具体我会放在下半部分探讨。
现在我们先从成都开始聊聊接下来楼市的走向。
其实很多人对成都过度解读了。
成都放开限购是情理之中，因为今年第一季度，成都楼市很差劲，基本延续了去年年底的量价齐跌。
房子不好卖，这时候还要限购干什么呢？
其实坚持到现在才放开限购，已经算是晚于预期了，用一个不恰当的比喻是：
绝经了，才想起来要取环。
当然成都的回调，并不代表城市价值出现问题，而是周期性价值回归。
也就是涨得太多了，需要停下来调整，等价格回归到价值位，才能重启下一波行情。
对成都熟悉的购房者都知道，疫情三年，包括去年，全国大规模回调，只有成都在逆势上涨，那时候还有人说成都是房价不败的神话。
但事实上，任何城市都必须让位于周期，成都、杭州、武汉是这样，北上广深也是这样。
成都全面解除限购， 一方面， 会促使大量郊区房屋抛售，从而置换核心区资产，这是投资客最佳的换手机会。
另一方面，会刺激周边富人阶层腾挪资产的动力，被虹吸的城市将放大二手房库存，对房价造成的一定的下行压力。
所以整体来说，会对郊区房价、周边城市，甚至整个西部房价造成利空。
但我认为，即使成都核心区放开限购，引活水进来也不具备继续上涨的动力。
一来成都有20多万的二手房库存，核心板块的库存也不小，足以吞噬新增住房需求。二来参考同等能级的南京、苏州、武汉，在全面放开限购后，并未出现大的起色，成都很难成为特例。
归根结底，在于当下普遍对房价的预期还未提升。即使是刚需，大多数也在观望。
按照高层的理解，放开限制放低门槛，就会有人买房，但实际上，经过40多年房地产金融属性的洗礼，绝大多数人只会考虑在房价上涨的时候才会买房。
两者之间具有强烈的认知差。
所以目前带动楼市整体预期回暖的，可能只有一个逻辑：
放开一线城市限购，配合货币支撑，再创造一轮房价上涨的牛市。一线上涨，预期就会来到二线，迫使更多人买涨。
那么为什么到现在为止，一线还是非常保守，我认为决策层对此存在一定的争议。
到底是由工业、进出口带动楼市回暖，实现经济复苏，还是直接拉动楼市消费，带动经济复苏。
前者的优点是，良性健康，缺点是速度较慢。后者是副作用较大，但速度够快。
事实上，从近一年来的操作看，前者的偏向性更大一些。而楼市，更趋向于保守治疗，你会发现，大多数楼市政策刺激都慢了一拍，而非像过去几轮周期，第一时间全面放开刺激楼市。
但进入四月，有一个事情出现了变故。那就是很多人发现水电燃气费大涨，重庆力度最猛，也因此被推上了舆论的风口浪尖。
其实这引发了一个思考——
对于工业、进出口能力较强的城市来说，他们可以用第一种路径，经济自我修复然后带动楼市回归，但对于没有工业和进出口能力的城市，他们该怎么办？
只能靠水电燃气费上涨或者罚款，这种损伤居民幸福感和营商环境的方式，自救么？
事实上，全国600多个城市，90%的城市对房地产依然处于高度依赖状态，即使由头部城市定向帮扶，做列车头，也很难带动长期生锈的齿轮。
如果这些列车厢带不动，那么自然所在城市的居民也没有更好的收入来源，内需消费也无从谈起。
所以我前段时间参加了一个行业论坛，谈到这个话题时，大家都沉默了。
如果我们是日本、澳洲、韩国，甚至是美国的人口基数，单吃石油、天然气、稀有金属等等资源，就已经进入发达国家序列，搞不准能达到沙特阿拉伯的人均收入水平。
但这些资源被15亿人口一平均，那就是另外一个故事了。所以，国外的经验我们很难借鉴，也根本无法借鉴。
接下来唯一的方式，就是充分城市群化，促进大量农村、县城、小城市人口流入到大城市，集中发展，同时缩减对底子较差的地方投资，实现真正的开源节流。
具体的方式，绝不是强制迁移人口这种愚蠢的方法，而是想尽一切办法创造大城市更多的赚钱机遇、幸福感以及归属感。
所以现在你应该明白，为什么从去年开始，高层毅然决然，投入天量资金，大力发展保障性租赁住房和保障性商品房。
毕竟投资建设保障性住房，要远比投资一个小城市，综合收益高多了。
为了达到预期效果，前段时间，央行决定下场买国债。
这意味着货币大放水的时代才真正来临了，当然对此央行特地解释，说这不是QE。
但懂经济学的人明白，说一千道一万，本质上就是QE。
之所以特别强调这不是QE，或者不是财政赤字货币化，甚至有些谈虎色变的感觉？
其实就是为了在大量注入流动性的同时，尽可能约束财政，遵守纪律，同时给市场一个买债的合理性。
如果央行下场买国债的事敲定，那么理论上就可以持续印钱，灌水入市了，楼市有了强大的货币支撑。
唯一的掣肘可能就是国际汇率问题。而下半年，美联储大概率会转降息，两国货币政策顺周期，一个全球性的QE时代来临。
而为什么地产股最近大涨呢？
其实就是在央行下场买债，超强货币预期的基础上，对4.30政治局会议，可能进行新一轮楼市刺激的对赌。
简单来说，就是货币政策有了，现在就差一线城市带头领涨了，成都这种新一线城市放开，给了接下来向上传导的可能性。 而深圳近期也传出将在适当时机对限购政策做出优化调整。
接下来就看北京和上海，怎么表态了。如果放开，楼市再一次具备上行动力，如果继续保守，那么现在的一切都是小作文，看看就好。