4月28日，成都市住房和城乡建设局发布通知，内容包括取消限购、商品房不再实施公证摇号选房等，4月29日起正式施行。

成都之所以急匆匆的放开房价，可能和楼市成交有关：2024年3月成都新建商品住宅、二手住宅分别成交8924套、18771套，较去年同期分别下跌41.9%、33.4%。

而五一之前，南京、长沙，也同步放开限购，其中，南京祭出楼市重磅大招，购房可直接落户；而作为楼市调控“模范生”的长沙也全面取消了限购近一年以来，全国已有约35城放松限购政策。

截至目前，除海南省外，核心城市中现在只剩包括北上广深和杭州的新房、西安核心区，还有天津，仍维持限购政策。可以预料的是，这些城市放开限购也只是时间问题。

但是问题是，放开限购，能救房价吗？

我的结论是很难。

我们先看这一轮房价下跌的原因是什么？是政府打压房价不让房价涨吗？在我的角度看，并不是，政府现在的救市力度，大家都看在眼里。各地都有救市政策，包括但不限于首付降低，房贷利率降低。毕竟现在财政也很紧张，房子不好卖，开放商也就不拿地，开发商不拿地的话，那政府的财政收入也上不来。

所以，房子虽然一直被调侃成经济的夜壶，但是说实话，目前的阶段，夜壶是应该被提出来用的，而不是希望夜壶漏的。

这也是各地将前几年出台的各种限制措施都取消掉的原因。那房产下跌的原因是什么？如果要说下跌，我们先看我们的楼市是怎么涨出来的。说的不好听，就是这个泡沫怎么吹起来的。

因为并非正式节目，我也说的简单点。

中国的楼市，是人口、城镇化以及分税制这三个共同推起来的。

从需求段，新中国一共有三次婴儿潮，分别是50 年到 58 年，62 年-75 年，81 年-97 年，第二第三阶段的婴儿潮，年均出生人口数在 2300万以上。随着经济发展，这些新增的人口进入城市，不断的推高城镇化和住房需求。

可以这么说，自中国住房商品化以来，只有房价涨，而无房价跌，而即便中间有阴跌的时间，往往之后也被更高的涨幅给掩盖。因此，在我们这一代人眼里，房价跌是不可能跌的，而这种追涨的心理。最后的结果是——

买房这件事情，你只需要判断自己是否有能力，只要有能力，不管自有资金也好，还是拆解资金也罢，都会进入楼市，这就是典型的羊群效应，而不断上涨的房价的财富效应，和这种羊群效应叠加，也在不断助力，推高房地产。

而从供给端来看：分税制以来，地方政府的的财源，大头都来自于土地，维持楼市的超额价格和交易频次，也是维持地方政府收入的重要工作。所以，在房地产市场化的三十多年，中国确实是赶英超美，不仅房价收入比，还是收入债务比，都远远甩世界其他国家一大截了。

那什么时候，这种势头会停止呢？

从邻国日韩来看，那就是人口增长和城镇化的停滞。

90 年代，日本战后 40 年的高速发展的势头开始停滞，城镇化已经达到 60%，房价开始进入萎靡通道。而中国，中国目前的城镇化率比当年的日本还高，已经达到66%；

日本1990年宏观杠杆率277%，中国2022年281.8%；

对比人均GDP，现在的中国甚至还比不上1990年时的日本。即使不考虑通胀，中国2022年人均GDP也就只有1990年日本的一半。

如果以美国为参照物，1990年时的日本比当时美国的人均GDP还要高，当下的中国，人均GDP只有现在美国的不到六分之一；

从人口总量变化趋势来看，中国人口在2022年出现由增转降，而日本人口在1990年后仍增长了19年，到2008年开始负增长；

对比完几项数据，我们可以发现：

2024年的中国比1990年的日本，城镇化率更高，杠杆率更高，人口更老，但经济发展程度还不如日本。如果说我们的楼市，面临比 90 年代日本更严峻的考验，应该不算夸大其词。

国家统计局前段时间说，我国的房地产还有支撑，给出了两个原因：

第一个是改善方面的需求，也就是从 90 平的刚需，换到更大更好的房子里面的需求。

第二就是农民工，还有将近1.2亿进城农民工是没有买房的，他们也积攒了很大一部分的购房需求，我们城镇化率 66% 还有继续向上的可能。

从这个角度来看，高层同样也认为：房价的支撑在于继续提高城镇化，在于继续释放，大家换房以及购房的需求。

统计局的数据有没有问题，没有问题，需求有没有问题，也没有问题。

但是要考虑的有效需求和伪需求。

有效需求指的是，我想买，并且我垫垫脚真买得起。伪需求就是我想买，但是也仅仅停留在想的这个阶段。

以汽车为例，劳斯莱斯在中国一年的销量，也就六七千辆。你说中国十四亿人，对劳斯莱斯没有向往，没有需求吗？不是，是我们的购买力没办法支撑这个需求，所以他就是伪需求。

有房的要换更大更好的房，很多人面临的前提是——先卖房，而卖房的前提是——有人来接盘，如果没有人来接目前的盘，那换房也是无稽之谈。

况且，即便卖房换购更大更好的住房，也意味着要在目前的负债基础上，继续增加扩大负债。以目前的经济形势来说，在对未来预期没有重大改观的前提下，增加负债必然不是现在大家的首选项。

我们现在的居民部门的债务收入比已经接近150%了，比世界平均水平高出 5 成，比发达国家高出 3 成。

我们老是调侃一些资本主义国家超前消费，那实际上，我们比他们超前消费的更狠。不过不一样的是，他们的负债更多是消费负债，我们的负债集中在房产端。

而对于1.2 亿农民工，我在之前的节目里就阐释过了，以当前的房价，也是完全超支他们的购买力的。

所以纸面上的需求和真实世界的有效需求，是存在巨大的隔阂的。

从这个角度来说，通过放开限购，可能能够让某些核心地区继续虹吸其他非核心地区的需求，保证核心区的房价不跌，甚至微涨，但是希望这点需求拯救整个楼市，可能有点天真了。

而这也是我一直认为一线核心区到现在还不放开限购的直接原因，因为北上广深放开，那就是虹吸全国的购房需求了。前几天南京放开限购，加了很重要的一条买房就落户，说白了也就是南京不装了，我抢跑了。

可以说，需求端保房价，目前形势下，可能性不大。那从供给端来保房价呢？比如说政府将不少在建的或者烂尾楼收购变成廉租房，减少市场房屋供给，这样能不能保房价呢？

能，但没必要。保房价的意义，在于维持财源源源不断，能够赚钱。但是，如果要降低目前市场上的存量供给，要花多少钱呢？高盛做过一个估算，将政府持有公共房屋比例从 5% 提升到 30%，预估要花 4-6 万亿。而我们一年的土地出让金的收入也才 5 万亿左右。不要说，能不能负担这笔支出，即便负担了，最后也不会有太大的正面效益。

所以，综合来看，限购放开，对目前的房价影响不会很大。

对于普通人来说，我的建议是：苟住。

如果真需要购房，就做好房价继续下跌的准备。什么时候会企稳，甚至说反弹，这个不好说，但是美日韩都有之前的案例可以借鉴，点赞过 1000，我们再来说。好的，以上就是本期节目，视频文稿将发布在同名公众号，我们下期见。

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