太原楼评☞| 业内视角
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导读
2023年8月26日，十四号文官宣新一轮房改开启！
2024年35城报批首批保障房计划，太原发力过猛！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
太原霸气｜保障房发力
2023年12月召开的中央经济工作会议提出重点工作部署：“推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’。”
根据住建部的要求，各地要从解决困难工薪人群住房问题入手，各地要根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体。
2024年，太原在配售型保障房领域内猛然发力，拟定五年计划约13宗土地，今年开工两个共计约4000套，分别为锦绣长风和锦绣汾东。
其中锦绣长风长风已经动工开建，锦绣汾东也已经规划出炉，纵观全国各城的配售型保障房，可谓是大手笔的：大社区，低密建筑，大户型，高市场占比等特征！
具体看一下规划情况：楼评君根据全国配售型保障房的发展和规划情况，对太原市配售型保障房在全国领域的几个大突破分析如下：
NO. 1｜太原配售型保障房规模大
2024年04月，山西省太原配售型保障房锦绣汾东项目建设信息公布：
项目占地约为155亩，共计21栋的大型社区；
总建面约为37万平米，地上建筑27万平米；
规划2520户户均108平，车位配比约1:1.05！
容积率仅有2.68，如果不说是保障房，妥妥的大型低密改善型社区属性！
NO. 2｜太原配售型保障房规格高
太原市按照绿色、低碳、智能、安全标准，高质高效推进项目建设，全力满足工薪收入群体的住房需求。严格执行绿色建筑标准，打造美丽建筑示范样板。
具体看项目规格，总投资高达19.47亿元，地上综合成本高达7200元/平米，总建筑建成本为5260元/平米，按相关公示项目售价约为5500元/平米。
约为10万平米的地下建筑，规划了2671个的机动车位，均摊建筑地下成本约为5.3亿元，，1比1的车位户配下需承担19.8万的车位购置价方可不亏！
户均108平，车位配比1：1.05这样的配置下，150亩投资约为20亿，妥妥的高规格社区的好房子，毕竟近20亿的投资中主要是建筑成本，土地为划拨！
NO. 3｜太原配售型保障房的思考
由于“三大工程”的资金来源包括申请政府专项债券、市财政资金及自筹解决。太原配售型保障房实施主体为：太原市锦绣汾东建设开发有限公司！
根据天眼查为2024年新注册公司，由太原市保障性住房开发建设有限公司控股，由太原市国资委控股，市妥妥的直属国企身份！
保障性项目的建设，让更多有实际困难的“无房户”有所居。结合项目方案和相关公示资料，太原如此高规格大规模的配售型保障房仍有一定的市场化经营风险供参考！
开工建设是“开发”型，对相关的政策、土地、规划、融资、设计施工建设均有经营压力和风险，保障型租赁住房通常“购置”型，可对库存商品房化解！
购房对于每个家庭是一项重要的决策，需要考虑众多因素，其中职住平衡和以需定建均是配售型保障房的重要考量因素！
（一）配售规划集中式和分散式？
结合每个城市的发展，配售型保障房以区级定向分散建设，兼顾各区的城镇人口增量，市民无房户的统计，新市民的涌入量，人才数量的分布，产业人口的需求度等，小宗地块多宗供给是否更具合理型发展，兼顾城区地铁沿线和教育配套！
在这方面，杭州市的分区小宗地块建设以及商品房建设中融入人才房等方式更具人性化，大规模的建设量是否更应该人口密度和产业人口高的地段？
（二）配售规划中低档和中高档？
每个城市都有其房地产发展的规律，如成交结构中，每个城市的房管局内是统计不同面积段的成交数量的分布的，根据相关调研统计：太原100平内小三居是刚需主流！
由于城改的影响，太原在售的商品房普遍容积在4.2，此次太原的配售型保障房选择了2.67的容积率，户均108平米，车位1:1，明显具有提高房屋品质的倾向。
故而思考，一个城市的中低收入住房困难群体对面积的诉求应该是市场化商品房的的参考，他们不同于租赁单间的家庭，而是有明显的多居室功能性诉求！
其次，中低收入家庭以城市公共交通为主，私家车保有量是较低的，并不能达到1:1的配比，这样不仅造成了投资的浪费，也是对家庭需求的摸底不足！
如果规划为中高档社区，面向改善型家庭，那么综改区的宝能城、恒大金碧天下、招商蛇口、中海、保利等商品房项目必然形成强力的冲击。
例如福州的配售型保障房不仅面积控制比主流商品房更小，车位配比仅为0.3，杭州的配售型保障房人才型的也大多定位于100平米以内，商品房+保障房两条腿走。
（三）配售保障房拟定精装和毛坯房？
根据太原目前的相关报道和资料，太原市配售型保障房分为毛坯和精装两类。一般根据需求调研，项目在立项之初，应该对目标人群进行多轮调研。
根据调研的多数进行项目设定，通常保障房在最初的时候是毛坯和简装，近几年一线城市的共有产权和一部分转化型配售保障房大多为精装为主。
根据项目发展的情况，一般精装对开发者的统筹运营能力更高一些，通常偏向刚需中低收入群体的房子，毛坯房和简装房居多，简装交付，并且不允许过度改装！
（四）配售保障房的定价应偏低还是偏高？
一件事情如果长期发展，一定是要保障有一定盈利空间的。
如果是短期行为并非长期发展，那么盈利就相对弱化很多！
根据太原锦绣汾东项目的方案及招标。如果项目售价区间为5000—5500元/平方米(含装修)、4500—5000元/平方米(不含装修)，估计是亏损需要补贴的。
如果定价范围继续升高10%左右，约为平衡型的。
如果定价范围继续升高20%左右，项目后期维护运营是有保障的。
目前锦绣汾东周边的商品房售价为8-9千元，150亩的规模比附近的保利等项目都要大很多，大体量的供应，如果客群和周边商品房是一样的，对房企极为不友好！
如此之下，宝能城的复工和周边商品房拿地继续开发预估就要再晚一些时间了。
太原配售型保障房建言献策：
行业下行期，保障房作为“三大工程”的重要组成部分，为了改变社会中低收入群体的居住环境和提高他们的生活品质而设立的，也是顺应当下形势！
结合住建部“好房子”的诉求，保障性住房也需要有品质，绝非建设低质量的建筑垃圾，如太原著名“鸽子笼”——辰憬天地！
故而，楼评君给予太原保障房的一些思考和建言！
（一）分散式小规模控面积，与商品房错位！
（二）布局在公共交通端部，降低车位配比！
（三）保障品质完善医教配套，鼓励准现房！
（四）人才和社会型分赛道，扩大惠及准入！
咨询顾问，专注趋势！
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