买房应该贷款还是全款？这是一个让人纠结的问题。其实，它们的区别还是很大的，不同的购房目的、不同的持有时间、不同的财务规划，都应该有不同的操作方式。在买房之前搞清楚这些问题，后期会减少很多不必要的焦虑。
我们先来谈谈全款买房的三大优点。一是没有利息，全款购房可以避免贷款利息增加的买房成本。咱们测算一下，假设你买了 400 万的房子，贷款了 300 万，年息 4%，30 年等额本息，还款利息就要你借款的 120%，也就是说，你的房子的成本是 100+300+360=760 万。所以好多人说贷款买房就是给银行打工。
二是降低风险。风险有两个方面，贷款买房毕竟还款是个经年累月的事情，每个月必须按时还钱。如果忘了或者有些突发情况无法每月及时偿还房贷，就会导致你的信用记录受损，超过几个月不还，甚至会被银行起诉，房子变成法拍房。另外，全款买房还可以简化买卖过程，省去了贷款审批中的查征信、收入证明等的过程，加速了交易的进行。
三是提高议价能力。现在大家都缺钱，尤其是开发商，如果你能在签订合同时一次付清房款，很可能就解了对方的燃眉之急，买家是非常受欢迎的，这时候你的议价能力也随之提高，可能谈出更多的价格下降或者是更多的优惠，比如送个车位，送上几年物管费。
再来谈谈贷款买房。贷款买房是指购房人自己付一部分房款，再用购买的房子作为抵押，向银行或是其他金融机构借钱来支付剩余房款的购房方式，这也被称为按揭买房。那么贷款买房有三大优点。
一是可以将房款分期付款，这样可以减轻一次性支付大额资金的压力，提高购房的可承受性。现在的房子都很贵，动辄一两百万、几百万，很多的人或者家庭无法一次性拿出这么多，通过借银行的钱就可以提前拥有住房，然后逐月逐年慢慢还款。我国通常的还款最长时间是 30 年。国外有 50 年、60 年，日本最长的还款周期是 100 年。也就是我们说的接力贷，老子借的钱，儿子孙子接着还。这样的话，一家人住孙三代可以早住上自己的房子。
二是可以用借来的钱来买房，提高了投资回报率。如果房价上涨，你的贷款利息却不涨。这样你的回报率是非常可观的。比如你的房子是 200 万买的时候，你只支付了 30%的首付，60 万，贷款 140 万。过了 5 年，你的房子涨了 50%，可以卖到 300 万。如果你是一次性付款，你就是 200 万，赚了 100 万，投资回报 50%，如果按揭了 140 万，5 年的利息 20%是 28 万，那你的收益就是 100-28=72 万，投入 60 万，回报 72 万，资金回报率 120%。这就是为什么做投资的人都会努力借钱，能借多少借多少。
所以，到底是全款买房好还是贷款买房好，不能一概而论。主观来看，因为每个人的自身条件不一样，像是经济实力、经历的生活需求等都不一样。考虑的细节会不同。因此特别是贷款买房需提前做好规划。客观来看，从我国经济的长周期来说，低首付、低利率是长期趋势，而货币是贬值的，所以你的首付在贬值，你的贷款也在贬值。
目前不少城市的房贷突破利率下限，一降再降。当前全国百城首套主流房贷利率平均为 3.59%，二套主流房贷利率平均为 4.16%，相较 2023 年同期，首套利率下降 43 个基点，二套利率下降 75 个基点，比 5 年、8 年前就低的更多了。所以低首付加上杠杆，可能让会投资的人的回报拉高，就像会做生意的人都会巧借外力的。
最后我们的建议是，自住可以全款，投资必须贷款。我的观点你同意吗？
