从今天开始，我会给大家分析21个超特大城市的居民杠杆率和居民月供能力。
告诉大家：哪些城市是黄金，哪些城市是青铜，哪些城市可以购买，哪些城市需要等待。
今天的文章是混知房产《中国城市居民杠杆率分析》的第二城：魔都上海。
有些朋友或许会问：第一城分析哪里，稿子呢？
第一城分析的深圳，不过稿子飞走了。
所以，且看且珍惜吧~
01
首先，上海的居民债务已经回到2015年。
为什么这么说？
来，看数据。
第一组数据：存款
下图是上海市金管局公布的2024年1季度公布的新增存贷款数据的截图，我结合2023年的数据加总算了一下：
截至2024年1季度，上海市的住户存款是6.07万亿；
截至2024年1季度，上海市的中长期贷款是2.77万亿。
因为中长期贷款的主要构成就是房贷，按照中长期贷款2.77万亿和住户存款余额6.07万亿两个数据看，仅购房维度的存贷比是46%。
也就是上海住房维度的负债率是46%。
这个数字是什么水平呢？
我们可以纵向对比一下上海的历史数据：
2023年，上海中长期贷款2.7万亿，存款5.83万亿，购房维度负债率为46%.
2022年，上海中长期贷款2.6万亿，存款5.09万亿，购房维度负债率为51%.
2021年，上海中长期贷款2.53万亿，存款4.12万亿，购房维度负债率为62%.
2020年，上海中长期贷款2.2万亿，存款3.62万亿，购房维度负债率为62%.
2019年，上海中长期贷款2.17万亿，存款3.17万亿，购房维度负债率为68%.
2018年，上海中长期贷款1.98万亿，存款2.71万亿，购房维度负债率为73%.
2017年，上海中长期贷款1.67万亿，存款2.4万亿，购房维度负债率为69%.
2016年，上海中长期贷款1.49万亿，存款2.36万亿，购房维度负债率为63%.
2015年，上海中长期贷款1.02万亿，存款2.22万亿，购房维度负债率为46%.
也就是说，上海购房维度的负债率，已经较2018年的高点73%下降了27%！
现在已经到了2015年的水平——46%！
46%，这个数字远低于全国平均水平——56%。
这意味什么？
意味着上海购房者可以承受更高的房价，同时，上海楼市具备快速反弹的能力。
意味着上海豪宅17万/㎡被疯抢不是上海楼市的顶点，按照上海2018年负债率顶点73%,还具备上涨的空间。
换句话说，你买房贷款，就是加杠杆。不知道什么是杠杆、什么是负债的伙伴可以阅读《》
从债务加杠杆的角度看，判断一座城市的购买力不仅要看中长期贷款余额，还要看住户贷款总额，才能判断这座城市在未来是否有“余力”继续加杠杆。
所以，我又查了上海的相关数据。
根据wind查到的数据显示，2024年1季度，上海市住户贷款总额是3.21万亿。
结合上面的数据，我们可以得出：
上海市2024年1季度的住户存款余额是6.07万亿
上海市2024年1季度的住户贷款余额是3.21万亿。
也就是说，上海市2487万人口的存款余额6.07万亿元，偿还完总贷款余额3.21万亿，上海居民净存款还有2.86万亿。
按照上海市人口2487万计算，那么人均净存款就是11.5万元。
可以这么理解，平均来讲，上海居民现在把所有债务全部清掉，每人手里还能握着11.5万元的现金。
我知道，这是平均数据，但就是这样的平均数据，全国能做到的城市也是少之又少，所以充分说明：上海，有钱人太多了。
我又看了一下2021年的上海市住户存款和住户贷款的情况。
2021年上海市住户存款余额为3.9万亿，住户贷款余额为2.62万亿，净存款为1.28万亿，人均存款净结余5.1万。
也就是说，从2021年到现在，上海市的存款持续攀升，不断拉开和贷款的距离，使上海的居民人均净存款从5.1万元增加到11.5万元，3年的时间，净存款增加了125%！
判断一座城市楼市的购买力，或者一个城市的楼市能否强劲复苏，关键还在于这座城市能否继续加杠杆。
那么，上海的居民杠杆率是多少？
按照2024年1季度最新的住户贷款3.21万亿，除以上海最新的GDP为4.72万亿，居民杠杆率为68%。
这个数字看似不低了，但远好于同为一线城市的广州和深圳。
而且，上海作为全球前10的城市，自然要对标发达国家的杠杆水平。
根据可查到的数据，美国在经过疫情期间政府天量放水、直升机撒钱、居民杠杆率被大幅稀释后，居民杠杆率仍有74%，香港是90%以上，韩国超过了100%，首尔甚至超过了120%。
而且，如果只考虑中长期房贷维度的居民杠杆率，上海的居民杠杆率只有58%。
也就是说，上海的居民杠杆率，完全有继续上行的空间。
不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《》
02
我知道，今年3月份，上海新房和二手房的量价表现，整体都不错，3月份走出来V型走势，甚至在几个新入市豪宅盘的加持下，新房成交套数甚至好于去年十一黄金周的表现。
那么，未来这个热度可否持续呢？
我认为要看如下几点：
第一点，上海的居民收入水平和增速如何。
逻辑很简单。上海的居民杠杆率不算高，在这种情况下，如果居民的首付能力和月供水平尚可，则足以去支撑上海的楼市上行。
我从首付能力和月供能力两个维度，给大家说说。
先看首付能力：
根据上海市统计局公布的数据来看，2023年上海市人均可支配收入84834元，同比增长6.6%。这个增速位于“北上广深”之首，也高于去年全国平均水平的5.3%。
也就是说，上海的收入增幅，全国之最！
前面说到：上海最新的住户存款总额是6.07万亿，根据第七次人口普查结果，上海一共有964万户家庭，也就是所每户家庭对应的存款余额平均是63万元。
这样的存款水平，再加上6.6%的收入增速，再考虑置换类业主出手房产后的资金腾挪，结论非常明确：
上海，具有强劲的购买力！
当然，有些憨皮会抬杠说：这是平均值，就像马云和我平均之后，我的收入大涨一样。
是的，这个逻辑没错。
但事实却恰恰相反。
因为房子的价格，永远以城市收入中位数人群为目标。
其次，月供水平：
目前上海的中长期贷款2.77万亿，我们粗略按照平均还款年限20年，等额本息，年利率4.1%来进行测算：
——上海每年的偿还房贷的金额是0.2万亿元，占上海市GDP总额4.72万亿的比例只有4.3%。
这个比例远低于全国水平。
第二点，看潜在购买力
以结婚人数推算潜在购买力。
2020年上海市结婚人口是9.22万对；
2021年上海市结婚人口是9.22万对；
2022年上海市结婚人口是7.20万对；
2023年上海市结婚人口是10.42万对，相比2022年上涨了44.6%。
按照过去4年上海的结婚人数看，上海楼市的潜在购买力大概是36万对。结婚人口的平均年龄35.3岁（男性）和33.3岁（女性），妥妥的晚婚啊。
而上海平均购房年龄没有找到最新的数据，从链家网的数据看，最新的置换客户年纪是33到35岁。
也就是说，上海楼市的购买力特征是：晚婚，但结婚就进入到买房的年龄区间。
在这种情况下，这36万个新组建家庭都是潜在的购买力，换句话说，上海每一对新婚夫妻，都是购房客群。
第三点，看供应量
根据2024年一季度的数据显示，上海新房库存去化周期在15.7个月，在18个月的警戒线以内，而且上海的核心区域库存去化周期仍然低于10个月。
这说明什么？
说明在全国楼市下跌的背景下，上海楼市的供应量仍然是健康的状态。
不过，以上都是新房层面。
对于上海这个深度二手化的市场来说，楼市的寒冷体现在二手房维度。
根据中介平台的数据，现在上海的二手房挂牌了已经超20万套了，这种级别的体量，必然导致短期市场的整体势能向下。
而且，上海二手房的成交主要集中在低总价和豪宅两头，也就是只有刚的不能再刚的刚需和完全不差钱的土豪在买房。
处于中间价格带的业主，想改善但手里的房子出不了手，导致整个流通链条出了问题。
当然，房子也遵从“堰塞湖效应”。
接下来，如果能够出台一些对症的政策，给这部分价格带的房子“疏通活血”，那上海楼市的拐点，可能就真的来临了。
我相信，这一天不会太远了。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《》
03
最后，简单说几点。
1、为什么
如果把上海比喻成一家上市公司，这家公司的资产、存款、债务、现金流、成长性，整体来看非常优秀，投资前景仍在。
尽管上海楼市增加保障房供应量、也增加了的商品房供应量、二手房挂盘量也不断攀升。
但从供需维度看，供应段的库存去化周期仍然低于警戒线，尤其是核心区域仍低于10个月。
而需求端，无论是存贷比、负债率、首付能力、月供能力都具备继续加杠杆的能力。
毫不夸张的讲：上海楼市的供需，仍然十分健康。
2、从无底部
我之前告诉过大家，上海楼市有个独有的特征：不会出现底部特征。
这是什么意思呢？
纵观上海2008年、2015年的楼市行情，都没有出现“量价双跌、库存高企”、房企贴着成本卖房的底部特征。
上海不仅没有底部特征，在楼市整体下跌的额背景下，也只是短债“横盘”就会快速上涨。
所以，上海的购房者看到价位合适的房产真不要纠结和犹豫，因为上海这座城市跌太难，涨却很容易。
3、未来
虽然我知道，唱衰楼市容易获得流量，但基于上海这座城市强悍的基本面，以及肉眼可见的估值和杠杆优势，我明确的告诉大家：
20年后的上海，面条是200元一碗，远高于全国面条平均价100元一碗。
所以，对照面条的价格，你猜20年后上海的房价会是多少？
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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