农民工口袋里的三瓜两枣，又被人惦记了！
前几日，湖北鄂州又搞出了买房新花样：“鼓励农村居民进城买房，自愿推出宅基地的按宅基地面积给予购房补贴。”
看到这，你的脑海中是不是开始浮现农村居民拯救楼市的炸裂场景？好好好！楼市不行，这是连农村居民都不放过了。
睁大眼睛看内容，你绝对会惊呼：
本市农村居民自愿退出合法宅基地且拆除宅基地及相关建 (构)筑物后，在“双集中”区域购买新建商品住房的，按退出的宅基地面积给予购房补贴，退出的宅基地归还村集体用于复耕复垦。
也就是说，自愿退出且拆除，有理由给农民群体发钱了，且钱不流向别处；在双集中区买新建商品房，能购置房产还能去库存。
好家伙，这宅基地换房，真是一箭四雕啊。
你可能会想，为什么农民群体又被摆在了拯救楼市的C位？
4月16日，国家统计局副局长盛来运在一季度会议上提到：中国房地产市场是有支撑的……还有1.8亿的进城农民工在城里没有完全市民化，这些进城的农民工中间购房比例不高。
也难怪，上头都在呼吁了，下面自然应该有点动作。此次湖北鄂州的宅基地换房，跟以前的小麦、大蒜换房换汤不换药。
2年前河南商丘市民权县的一洋房，广告商写着：“爱心助农，高价收小麦抵首付，2元一斤，最高可抵16万房款”；还有江苏连云港海州区保利的一个项目，买房送一只200斤土猪，包杀等等。
这次直接把注意打在了宅基地身上，真的是换着花样来叫你去买房啊。
同时，为了让你有更多钱去买房，各大城市给出的政策真的很拼：此次鄂州支持一次性缴交6个月的金额后，在本市购买商品房的，可以申请住房公积金贷款。
这已经不是先例了。
此前江苏盐城阜宁县曾中提出：农民进城购房，域内以个人名义参加社会保险的，可以缴纳住房公积金，缴满6个月并进县城购房的，可以享受住房公积金贷款
还有直接发钱的：安徽潜山市，对自愿退出宅基地进城购房落户的农民，经认定后给予一次性5万元的购房奖励，
黑龙江佳木斯市，对于购买新建商品房的农民购房人，每平方米补贴100元，每套补贴总额不超过2万元；还有四川宁南县，对养蚕、种菜、畜牧的一些特殊产业大户，发放置业补贴，最高每户1万元购房补贴……
你瞅瞅，即便2年时间过去了，还是搞着相类似的政策手段，来救这个不堪的市场，只能说，真是没有一点长进啊。
此次宅基地换房，让我看到的是三四五线楼市举步维艰的现状。
首先，这些城市的房子真的卖不动。
库存方面，截止到2月份，三四线城市新建商品房住宅库存面积为22281平方米，环比增速为-0.4%。
三四线城市新建商品住宅库存自2018年以来，仍处于一副高压态势。
再来看存销比。
据易居研究院数据显示，截至2月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为18.0、21.4和32.8个月。
注意，三四线城市存销比为历史最高水平，超过2012年2月25.9个月的水平。
毫无疑问，三四线城市当前去库存压力是最近14年比较大的。
但我认为，这种类似宅基地换房政策，并无太大意义。
一方面，农村居民未必愿意进城买房。
就拿鄂州来讲，或许能通过推出宅基地面积拿到的补贴能作为购房的首付，但后续月供还贷的钱从哪来？
我们算一笔账，按照鄂州目前7020元/平的房子均价，买一套建面约100方的房子，总价在70万左右，两成首付大概是14万，按照等额本息30年计算，月供就在2900元/月左右。
假设真的买了，月供还贷就牵扯到工作问题。据国家统计局显示，2023年全国农民工人均收入在4780元，有些缴完社保，所剩的钱并不多。
那对于这部分人而言就要进城找相对工资高的工作来覆盖月供。
但有一个问题是，你如果都选择进城打工，那为什么不去像武汉更好点的城市，赚的钱更多呢。
然后又会延伸出问题，既然都选择买房了，有了首付前提下，为什么不在武汉三环这些地方买。
所以，会形成两种局面，这帮农村居民可能会去二线城市买房；要么就不买房，毕竟要维持生活开支以及老小的抚养，开销很大。
另外最重要的是，整体收入预期降低。
先来看数据，2024年第一季度M1增速为1.1%，是过去20年间的同期最低点；M2增速为8.3%，稍有回落。
不变的情况是，企业手中的活钱，还是放在了理财和定期中。
这会导致什么情况呢？手中没有足够的活钱，就表明企业没有准备扩充产能的意愿。以至于没办法提供更多的就业岗位，对于实体经济而言更是一种打击。
那么对于农村居民而言，工作岗位少，没有足够的收入来源，怎么去补贷款这个洞呢？
所以，以上这种形式的增加需求买房的办法，现阶段不大行得通。
有没有可能，以地换房或者是以物换房的政策，在头部线城市实施会来的更加有效？
一方面，通过这样的形式，在一定程度上可以使得置换链条重新启动。
从二手房这一终端市场反馈的数据来看，三四线城市本地换房的意愿在三类能级城市中横向对比，占比最低；同时，卖部分房产但不买入以及去其他城市购买的意愿是最高的。
那么，通过自愿退出宅基地且拆除后获得的补贴，去头部城市买房。如果头部线城市打开这个政策通道，那么给头部城市带来的需求是相当客观的。
那条断了许久的置换链或许可以重新转动了。
另外，楼市面临筑底，或将重新恢复买房预期。
据易居研究院数据显示，2023年初全国百城库存规模为53058万平，截至年末。库存规模为50518万平。
全国百城库存肉眼可见下降了，且下降的趋势已经保持11个月。
至于一线城市，截至2月份全国新建商品住宅库存仅为3457万平，环比增速为-0.7%，库存压力并不大。
同时，2023年一整年成交面积为31652万平，供应面积为29112万平，供求关系开始逆转。
那么在未来一段时间内，头部城市买房预期将会重新恢复。
而通过这样的政策，来刺激市场营造市场热的情景，在一定程度上可以带动市场成交。
毕竟，有涨价的预期，是会让大家更愿意去消费的。
譬如你买了315万元的房子，周边房价在500多万，虽然有200多万的欠款，但资产超过了500万，资产负债不到40%。
换句话说，你月薪2万多的情况下，一个人或者两个人背1万的贷款，在头部城市预计涨的情况下，消费意愿还是高的。
不知道未来会不会有哪个一二线城市敢于这样做。
那么，如果面临资产配置等一系列问题，不知道怎么置换、往哪个方向买房等，来咨询一下大碗吧。
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