清华五道口全球不动产金融论坛召开“2024年1至2季度不动产行业回顾与展望闭门研讨会”，聚焦两会后相关政策影响与落实、近期不动产市场走势、风险化解与预期修复等，直击行业痛点，提出政策优化建议。
本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办。第十三届全国政协委员、中国证监会原主席肖钢，中国房地产业协会名誉副会长张其光出席会议。长江证券首席经济学家伍戈，清华大学建筑学院教授、清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚，中金公司董事总经理、研究部执行负责人张宇做主题分享。
来自建行研究院、建信住房租赁基金、高和资本、鼎信长城、鑫苑集团、旭辉集团、中铁置业、戴德梁行、益友天元、深高投资、国家金融与发展实验室、中指研究院等20余位领导专家参会研讨；中冶置业、首开控股、中海地产、南光地产、交银控股、中信建投证券、长城资产等机构相关领导线上参会。会议由清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持。
微观行业调整转向宏观总量层面 新型城镇化转向存量资源再开发
伍戈指出，当前中国房地产面临的挑战已从微观层面的具体行业调整转向宏观层面的总量政策应对的问题。对比美国、日本等发达国家房地产市场的调整路径，中国经济所面临的问题不能仅从微观和行业角度探讨解决，亟待解决的是总量性政策的引入。
他认为，中国房地产跨越拐点需要从供需两端出台实质性政策。在需求端层面，从古今中外经济体的发展轨迹看，房地产市场的企稳基本建立在实际利率下降的基础上，当前中国需要考虑实施明显的有利于实际利率下行的总量政策。在供给端层面，目前房地产单边调整引致的系统性问题相较微观层面的企业道德风险更应得到关注，政府可以发挥更积极的作用，推动更多公共资金注入市场。
尹稚指出，中国城市化已进入中后期转型提升阶段，未来城市化率的提升速度将有所减缓，城市化趋势将从“由农村到城市”转变为“由低能级城市向高能级城市转移”。随着我国城市发展进入存量时代，亟待面向经济社会发展新需求推动城市转型。
他认为，未来的城市规划和发展应转向城市更新和存量资源的再开发利用，从新增居民的数量增长向已有城市居民的生活质量提升转变。从城市更新角度，需要重点解决城市更新金融工具短缺问题，提高城市化进程的质量和可持续性。从住房保障角度需注重两点，一是救贫，为贫困人口提供住房；二是救急，特别是针对新市民和年轻人，政府应提供阶段性救助。
张宇对2024年一季度房地产市场进行了全面回顾，指出市场表现呈分化态势，新房销售降温，二手房交易量持续高位但价格下降。当前整体市场供给上升速度超过需求恢复速度，在影响房地产销售的同时，也将传导影响房企、政府、银行、居民等多元主体。张宇建议从供需两端施加政策企稳市场：需求端，建议放松需求限制性政策，加快城中村改造，降低按揭贷款利率；供给端，建议成立政府住房基金收购房源并转化为保障性住房，允许房企退地以减轻负担，更高效落实融资协调机制，组织纾困基金、发动AMC恢复主体信用。
优化供需两端政策支持 多角度探索新发展模式
一、供需两端政策：仍有较大优化空间，应加大政策支持力度，激发市场活力。
中国房地产业协会名誉副会长张其光表示当前市场预期不稳、购房者观望情绪浓厚，调控政策应增强针对性、有效性和可操作性。政策调控应从供需两端同时发力，从需求端角度，着力扩大需求是当前市场的关键所在，应当减少新房供应，尽快大幅降低贷款利率，大幅降低房地产交易税费，主动引导市场预期。从供给端角度，关键在于盘活存量，应从宏观角度形成政策合力。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，市场端，二手房的价格是观察市场的重要指标，由于二手房供应量释放超过需求量恢复，价格恢复阻力较大，建议及时进行关键性政策调整，助力房地产市场企稳。房企端，行业下行阶段房企利润压缩，实现优质住房供应的难度提升。政策端，部分城市出台的“以旧换新”政策实施效果尚不明显，建议政府收购居民的存量住房作为保租房，同时给予居民房票等购房优惠，引导其进入新房市场，并扩大新房项目可选范围，以期实现新房去库存及二手房盘活。高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升认为，目前房地产行业的矛盾主要在于供过于求，不应过多供应增量保租房，而应大力推动将存量或困境项目改造为保租房。在纾困和保租房建设等重点领域，建议定点提供成规模、低成本的专项贷款以支持保租房及保交楼等工程，增强买方信心及支持市场价格中枢。对于纾困后进入正产运营的项目，建议在公募REITs发行等方面给予优先和便利。中铁置业投资管理部总经理郎建华对房地产行业进行了多角度观察：市场端，居民及投资机构预期下调，住房销售数据下滑，存量不动产处置变现的难度加大，企业现金流短缺的形势加剧；融资端，“白名单”的支持或可缓解部分融资压力，但部分企业暴雷会冲击市场信心，造成低预期的蔓延。他建议政策制定者需探索切实可行的金融、市场等支持办法，引导修复市场信心。鑫苑集团执行总裁陈立洋从企业自身保交楼、保稳定的经验出发，提出三点建议。一是多主体参与、共同化解行业风险，各类市场主体要明确各自角色定位，压实各方责任和义务，逐步形成风险分担机制。二是着力引导房企修复主体信用，形成良好的市场氛围，以稳定市场预期，避免风险持续扩散。三是有效满足房企合理融资需求，适度缓解债务压力，支持短债变长债、高息债变低息债等，促进市场平稳健康发展。
二、国际经验借鉴：吸取美日经验，采取有效措施，保障市场平稳健康发展。
旭辉集团总裁办主任兼战略部负责人宁静鞭表示，通过研究美国、日本以及中国香港等地区的房地产市场价格波动发现，房价下跌至“七折”是一个关键风险点，即在房贷首付比例30%的基础上，房价“七折”意味着即将跌破首付。美国在2008年房价首次“七折”时便及时采取救市措施，房价逐步企稳回升；而日本90年代没有采取有效措施及时救市，导致房价风险扩张至银行端，从而进入第二个房价“七折”下跌阶段。当前中国房地产市场价格也可能面临美国、日本等地区经历的房价“七折”风险，风险容易传导至银行端。宁静鞭指出，为避免中国房地产市场价格的“七折”风险，亟需更多创新性、总量性政策出台，如进一步降低按揭利率、按揭贷款利息抵扣个税等，以有效阻止房价下跌趋势，保障市场平稳运行。鼎信长城董事长章华呼吁采取更有力的措施深化房地产行业改革。当前房地产销售规模走低、存量不动产估值下降，国家需重视其对行业和宏观经济的影响，达成顶层共识并推出与市场形势相匹配的政策方案。章华建议借鉴美国救市经验，加快政策引导，进行宏观市场调控，有效促进增量与存量市场平稳运行。周以升建议继续降低按揭贷款利率以支撑购房需求。建议借鉴美日等各国经验，平衡好利率降低和商业银行利润率下降的关系。就住房按揭来说，建议成立国家担保机构支持并推动发行住房按揭证券化产品，以提高商业银行资产周转率，可以减轻商业银行的利润压力和抗性。
三、房地产发展新模式：从金融创新、土地制度优化、政策市场互信等角度探索新思路。
中国建设银行研究院副院长宋效军聚焦房地产和金融的良性循环，为进一步促进房地产行业平稳健康发展提出建议，一是推动市场重组兼并，探索金融创新工具；二是存量增量并重，加快市场存量出清；三是未来发展模式应坚持城乡并重，进一步打通农村和城市之间的联系。建信住房租赁基金总裁卢刚重点关注土地年限对存量不动产流动性的影响及土地续期的实操方案。他建议，研究机构应加深对土地续期的法理依据、市场需求、他国经验等研究，厘清全国可交易不动产的数量及土地年限的分布；投资机构应探索在土地年限续期假设下，项目需补缴的土地出让金数额及安全边界，重塑估值结构；政府应细化诸如城市更新行动等政策的土地年限配套方案，多渠道盘活存量不动产，助力市场交易良性循环。戴德梁行北京公司总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰从商业地产发展的角度指出，商业地产是经济发展的晴雨表，市场需求的变化与经济活力密切相关。2023年全国主要城市的写字楼需求量同比回升，但仍较2021年峰值有所下降，原因包括疫情后企业办公需求下降、业主以价换量策略调整等。2024年一季度写字楼成交市场开始出现回暖的迹象，生物医药、人工智能、低空经济等新兴行业发展将带来新需求，商业地产市场发展谨慎乐观。针对土地续期问题，他认为，投资人当前优先投向剩余土地年限高于25年的资产，低于20年则估值相对受限，同时建议关注土地续期模式，以提升存量不动产价值。北京深高投资创始合伙人兼首席投资官李凯强调政策与市场的互信有利于经济平稳运行。一方面，需建立市场对政策的信任，为此应提升针对性政策的出台速度和力度，保证政策效力。另一方面，需建立政策对市场的信任，政策制定者应全面关注通胀、成交价等价格指标信号而不仅是量的信号，根据形势及时调整利率等政策。需警惕房价下跌可能带来的系统性风险，解决“双循环”中的产能过剩问题，重视政策与市场的互信建立，促进经济良性循环。周以升建议，防范市场风险，应将果断的政府支持与市场化紧密结合，借取巧劲获得最大化政策效果。他认为，目前市场缺乏愿意承担风险的股本金，而地方政府和企业资金相对紧缺，建议中央层面设立引导型母基金。为避免道德风险，该母基金不应直接参与纾困收购，而是投资于市场化基金，并法制化地推动项目纾困和盘活。另一方面，收入和经济增长预期是稳房价的根本，经测算，每一个点的经济和收入增长率可对冲30%以上的价格下行压力。尽快发展新质生产力、推动经济结构转型、塑造增长曲线是稳房价的根本。
最后，第十三届全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席肖钢总结道，目前我国房地产行业出现一些边际改善，但仍处于深度调整的关键时期，且可能触及进一步风险的关键临界点，政策层面应当未雨绸缪，极力避免风险进一步传导。关于未来中国房地产发展走势，肖钢认为我国应吸取美国与日本的经验教训，并结合中国国情走出一条中国特色的房地产发展新模式，争取能在波动中稳步前行。
本文来源丨道口不动产观察
责编丨兰银帆
初审丨徐兰英
终审丨张伟
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