深圳二季度待入市新盘发布，南山2季度预计将有3个纯新盘、691套商品房入市。
巧的是，这3个新盘全部位于南头片区。
4月22日实探发现：
3个新盘中，最快入市的将是荔源雅苑，正在做最后的精装修收尾工作，预计5月将开展示中心，最快5月下旬将入市。
紧接着是天源华府，已经出地面近30层，预计6月入市。
与荔源雅苑紧挨的缙樾府，已经出地面20多层，目前样板间正在装修中。
3个新盘怎么选？南头片区现在与未来发展如何？今天一文讲清楚。
※注：文中所有实拍图均拍摄于4月22日
4条地铁打通脉络
5所新校规划中
南头片区价值分析
先用一张链家“地图找房”画出的南头片区，你就明白了南头的大概版图：
同乐片区属于南头北部，有多个土地整备项目正在推进，目测将是城市界面变化最大的版块；
中山公园、荷兰花卉小镇、南头古城属于南头中部，文旅品牌是亮点；
南山欢乐颂、南苑新村、巷头新村都属于南头南部，这里城中村和老旧小区较多，谋求城市更新将是未来主基调。
我们今天要讨论的，是南头北和中。
3个即将入市的新盘，就位于这2个版块之中。
买房，从来都是地段优先。
先从3个方面来说说南头片区的价值，方便你更好做置业判断。
交通：4条地铁打破片区僵局
曾经的南头受制于南头直升机场的限高要求，片区规划一直处于滞后状态，特别是南头北同乐片区，被北环大道、京港澳高速围合成一个封闭路网，与外界交通并不顺畅。
但是4条已开通和规划中的地铁，打破了这一困局。
2022年地铁12号线的开通，让同乐、南头中部实现了地铁从0到1的突破。
正在建设中的地铁15号线，也将设站“同乐关站”，站点位置已经公布，为原同乐检查车辆段址，预计将于2028年底建成通车。
除此之外，新规划的24号线，未来将设：中山公园西站、同乐南站，深圳规自局已公布站点。
未来这条路线将从前海妈湾出发，途径大新、同乐、中山公园、高新北、华侨城、香蜜湖、重点抵达罗湖东湖公园。
▲24号线路线站点 | 图源 深圳市规划和自然资源局
不止于此，已出路线规划的地铁21号线，还将在南头片区设站：中山公园西站、中山公园站，并且将与12号线在“中山公园站”实现换乘。
▲21号线路线站点 | 图源 深圳市规划和自然资源局
位于中山公园旁的天源华府，未来将享受“双地铁”利好。
这条备受期待的线路曾经有望纳入地铁五期规划，但最终因为“龙园至坳背段”新增人口岗位覆盖较少，未能报批，希望在地铁六期规划中能成功上岸。
配套：南山宝安双区商业、南头古城文旅名片
坦白讲，南头北部和中部目前最缺乏的是大型商业。
但换个角度，它地处宝安新安、南山科技园、前海、西丽、留仙洞总基的包围之中，
几乎一脚油门就能到宝安海雅缤纷城，也能享受南山宝安双区丰富配套。
片区自身也有亮点配套。
南头古城已经成为深圳文化的新名片，在城市更新、文旅时尚等方面已经走出了自己的独特风格。
▲图源 南头古城
目前南头古城二期规划已经在推进，将延展打造东巷、西集、南市、北院4个群落。
未来将把古城活化做大做强、再创辉煌。
▲图源 南头古城
值得一提的是，南头片区中部集合了荷兰花卉小镇、中山公园、南头古城3张文旅IP，官方也正在规划讲这些景点一体规划，打造特色文化旅游圈。
教育：5所新校规划中
至于教育配套，3个楼盘同属一个教育集团：南山区教育科学研究院附属学校教育集团，但各自对应的分校学区并不一样，我们将具体学校具体分析。
值得一提的是，根据深圳规自局发布的《南山区[同乐地区(北区)]法定图则（草案）公示》显示：
未来同乐北区将新增一所54班制、两所72班制九年一贯制学校，一所60班普通高中，一所36班小学，新增幼儿园11所。
▲同乐北区法定图则 | 图源 深圳市规划和自然资源局
这些密集分布的文体教育配套，将极大助推同乐北居住品质和教育氛围。
3大新盘点评
接下来，开始3个新盘的详细点评。 （可能带有个人喜好和主观判断，供参考，也建议感兴趣的话自己去实探） 。
✨【天源华府】
传了2年多“待入市”的新盘，终终终于要入市了，应该就在6月。
✏️最大亮点：双地铁口、中山公园旁、低容积
项目位于12号线中山公园地铁口，西侧紧挨着中山公园，天然绿色氧吧、家门口的超大公园，这种资源在城市中心的确不常有。
整个项目总建面8.3万㎡，由3栋塔楼，最高35层，3梯5户、3梯4户、3梯6户配置。
户型涵盖：93㎡两房、113㎡三房（A/B户型是主力户型）、115平三房、193㎡四房。
所有户型只分2个朝向，东北和西南，一句话帮你概括清楚：
只有113㎡B户型阳台朝东北，其余户型全部朝西南。
小区总共500户住宅、429个车位，车位比1:1.17。
项目1/3为回迁，算下来可售的住宅货量大概350套。
▲户型图 | A/B户型是主力户型
学校：9年制南头城学校
之前该校只有小学部南头城小学，2021 年初中部开始招生，升级成为一所九年一贯制公办学校，2022年12月28日，加入“南山区教育科学研究院附属学校教育集团”。
项目本身并不带商业，步行约6分钟就能去南头古城散步，或者去1.6KM旁的南头老牌商业中心欢乐颂逛一逛。
如果说有什么不足，现在市场上主流产品是89㎡做3房、110㎡左右做4房，天源华府93㎡两房、113-115㎡三房显得不够紧凑。
不过，也许这样的设计能带来更宽阔舒适的居住感受，待样板间开放后，可去实地感受。
至于价格，周边可参考的已入市新盘鸿荣源尚璟公馆、卓越九龙，均价大概8-9万/㎡左右，你觉得天源华府会卖到多少？
✨【荔源雅苑】
✏️最大亮点：现房、极致小户型
项目共2栋（项目地块上另有1栋即将开工），已经是现房，外立面已经全部装饰好，内部正在装修，精装交付。
现房的好处是，不用担心期房烂尾，所见即所得，也更安心，
荔源雅苑最小户型50㎡，再往上还有89㎡、117㎡。
看过户型图你会发现：
50-52㎡一房，可以改成两房，比旁边安居同乐馨苑人才房的户型更极致；
89㎡两房，可改三房；
117㎡三房，可改四房。
总之阳台设计就是方便你优化成一间房。
▲荔源雅苑户型图 | 图源网络，以实际为准
▲荔源雅苑户型分布图 | 图源网络，以实际为准
全面豪宅化的南山，小户型已经是“稀有物种”。
前海、蛇口、赤湾、科技园，随便拎出来一个新盘（商品房）都是100㎡起步，动辄超千万的总价，成功劝退一大批刚需。
从这个角度看，荔源雅苑具有一定市场稀缺性。
学校：
按照南山学区地图划分，项目在南山区教育科学研究院附属同乐实验学校 学区内，学校距离项目非常近，几乎就在家门口。
✨【缙樾府】
缙樾府也曾出现在今年一季度供应名单里，但事实上，它又顺延到了二季度。
现场实探发现，项目已经在装修样板间了，硬装看起来已经做的差不多了，灯也装好了，希望这次不会放鸽子。
▲缙樾府样板间或正在装修中
一个有意思的发现是：
原来的缙樾府施工总平图显示，项目其实由3个地块组成，现在被拆分成了2个项目，地块二+地块三变成了如今的荔园雅苑，缙樾府只剩右侧地块。
该项目紧挨着荔园雅苑，商业、教育、交通配套几乎共享。
关于日常生活消费，一旁南山建工村的社区底商-隆尚minitown商业广场正在招商，体量约12000㎡，目前KFC和便利店已经进驻，后期应该会更丰富。
那么，你对哪个盘最感兴趣？
评论区见
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