3站徐家汇，房价只有3万元/m²！上海这个洼地还能翻身吗？
01
这就是今天咱们所说的新桥板块。
新桥的存在感一直不高，很多人分不清它到底属于哪。
甚至提到G60科创走廊、临港松江科技城、莘闵别墅区、12号线西延伸也无法让人与新桥联系起来。
其实这些都是松江新桥的IP。
新桥北邻九亭和洞泾，东与闵行莘庄、马桥接壤，往南就是影视乐园车墩了，其名气还不如车墩：
虽然知名度不咋滴，但新桥在产业实力上却有着不容忽视的地位。
这里工业园区众多，所贡献的产值位列松江所有街镇之首，堪称松江的产业明珠。
新桥镇的工业企业超过1700家，涵盖了装备制造、生物医药、生产性服务业和时尚消费产业等多个领域，形成了全面而强大的产业集群。
这里的交通也算发达，高速公路、小火车、有轨电车等互相交织，出行还算方便。
特别是金山小火车在新桥境内设有春申、新桥两站，有直达上海南站的班次，再乘坐2站地铁就到达徐家汇的地界了。
还有轨电车从新桥火车站直达松江体育中心；
不止如此，建设中的12号线西延伸预计2027年底通车，境内设有场东路、场西路、科技园3站。
可以说，新桥的产业、交通优势非常明显，但就是拉不动房价。
新桥在房产板块上分为北部莘闵别墅区和南部老镇区，而本次我们关注的是新桥老镇板块：
莘闵别墅区堪称莘庄“后花园”，别墅能卖到7万元/m²以上，总价多在一两千万；
但是新桥老镇的房价只有3万元/m²左右，以小户型刚需为主，总价多在一两百万，反差非常“墙裂”！
底子这么好，还有G60科创走廊和12号线延伸的利好。
为何新桥老镇的房价涨不起来？未来还能翻身吗？
02
我们先来看看新桥所谓的“产业优势”，而今似乎已经变成了“劣势”。
新桥虽是松江工业第一镇，但是大多不高端，与闵行工业第一镇的莘庄没法比。
尤其是在全球制造业转移浪潮的袭卷下，新桥的产业已经遇到了瓶颈，给松江经济造成了麻烦。
松江的工业布局主要分两大块，分别是东部新桥的出口加工区和西部小昆山的IT产业园区：
现在以中低端制造业为主的新桥工业区正在经历转型的阵痛；
另外松江的港澳台企业比较多，一部分搬离后对松江的打击也比较大。
纵观2021-2023年的松江GDP数据，从1782.3亿到1750.1亿，再到1740亿，出现了明显的“F增长”。
上海的郊区经济一般主要靠工业，新桥作为松江的工业重镇，其下滑对全区影响肯定大。
我们可以看看松江规上工业总产值的变化，这个指标在各类经济指标中最具参考意义。
2022年松江区的规模以上工业总产值是4496.90亿元，同比下降3%；
而到了2023年，这一数据已经滑落至4063.01亿元，同比下降17.5%，说明情况不容乐观：
出现这种局面，也与全球产业发展趋势息息相关。
随着我国沿海地区劳动成本的逐年攀升，许多制造巨头开始把目光转向东南亚。
比如宁德时代、立讯精密、歌尔股份纷纷前往越南设厂，上汽、小米、比亚迪也早已奔向了印度。
这几年掀起的一场全球制造业转移大浪潮，新桥乃至整个松江都是这场浪潮影响下的一个缩影。
这是一场关于成本、效率和战略布局的大会战，而新桥正处在这场较量的风口浪尖。
低端制造业的转移，从英国到美国、到日本、到亚洲四小龙、到中国大陆，相似的操作已经重复4次了。
每次的转移都很彻底，而我们也到了制造业转型升级的时候。
唯有打入中高端产业，才能在全球竞争当中拥有不败之地。
不得已，松江提出了G60科创走廊战略，加快谋求产业转型发展，新桥成为了这场转型中的重头戏。
松江在新桥、九亭、泗泾、洞泾四镇交界的地方建了一个G60科创走廊，以此为原点，链接整个长三角。
此举意在打造出一个“项目落地—科创孵化—规模生产—企业壮大’的全链条企业引育体系。
松江希望通过这个体系来搞一些科创孵化和自主创新的项目，培育出一批高精尖，带领区域产业转型。
往大的说就是扶持一些企业寻求在关键技术领域实现突破，打破国外封锁和垄断，解决”卡脖子“问题。
为此我们也能看到新桥的努力，作为战略前沿阵地，新桥已经培育出了一些龙头企业和核心产业，展现出了转型的强劲势头。
比如麓慧科技的高端射频前端芯片、复远芯科技的高精度MEMS陀螺仪芯片和IMU惯性器件、库曜新材料的防腐涂层、悦匠实业的集成电路半导体关键装备等。
然而，新桥的转型之路仍在继续。
目前新桥培育和“毕业”的企业规模尚小，G60科创走廊也还在起步阶段，尚未形成像张江那样的科创产业能级，未来任重而道远。
尽管穿行于科创走廊的12号线西延伸已经落地，但连接的是莘闵别墅区和洞泾。
因此，这个利好更多地是向东西传导，而南面5公里开外的新桥老镇则相对式微。
12号线延伸概念出来以后，松江马不停蹄地在洞泾规划了刘五公路和沪松公路两大TOD。
洞泾拍地动作不断，可以说是12号线延伸最大的赢家，所承接的利好远远超过了新桥老镇。
松江开发洞泾的意图也很明显，因为新城慢慢变成了老城，需要向北往洞泾拓展。
这让新桥老镇感到失落和压力。
以往在没有G60科创走廊和12号线的日子里，新桥的房产都是打着小火车“三站徐家汇”的口号兜售的。
现在来看，在G60科创走廊还没有实现高产出带动松江GDP扭转的情况下，新桥工业区的转型压力是比较大的。
新桥这样的发展状况，似乎也给当地房产市场蒙上了一层阴影。
03
莘闵别墅区的房价能够上去，一是在于产品本身是别墅，二在于莘庄的辐射；
再往北看，九亭区位和交通更好，收到的是9号线漕河泾源源不断的购买力。
而新桥老镇只有小火车，通达性有限无法与莘庄产业区很好地连接，本身又远离12号线，很吃亏。
当然莘庄火车站恢复后，对新桥才是一个利好。
莘闵别墅区凭借着产品与莘庄错位竞争，最终赢得中产别墅社区的地位。
但是新桥老镇很尴尬，产品偏向刚需，承载不了莘庄的中产居住需求。
而且因为配套和轨交的原因莘庄刚需也不一定愿意来，他们宁愿去颛桥买。
新桥镇上的商业、医疗和教育资源统统都是低配。
新桥最好的商业是云廊商业，定位高于恒隆，规模比奥特莱斯大，可惜对于老镇的居民来说辐射不到。
本地只有拉胯的裕购广场超市+明中生活广场，维持社区型的业态：
镇上沿街设立的五金、钢材、木门、涂料门店，代表了新桥工业区的底色：
新南街上兰州拉面和沙县小吃是标配，店铺商业都不高端：
医疗方面只有社区卫生服务中心，想看大一点的医院还要跑到莘庄。
新桥小学、新桥中学都一般，松江最好的教育资源集中在老城和新城。
当然配套只是拉低房价的一个外在因素，新桥房价起不来有很多的内在因子。
新桥镇上的房子多以农民自建房和2007年左右的高层次新小区为主，看上去有些“原始”：
但是环顾四周发现，北面是莘闵别墅区，东面是马桥别墅区，新桥老镇可谓是藏在别墅里的刚需社区。
这样刚需和别墅产品混搭在一起，分布极不均衡；
而且居住人群的差异也使得区域无法形成一条完整的置换链条。
新桥老镇挂牌3.3万元/m²的房价足够便宜，但与北面跌破4万元/m²的上海康城大居相比，毫无竞争优势。
上海康城是一个住了4万人的刚需大盘，竞品太多，业主为求出货只能硬着头皮降价。
当康城的业主打起“价格战”，便给了市区客群捡漏的机会，直接截断了往新桥老镇方向的外溢。
当然新桥老镇的房子也并不是完全没有市场，起码凭借着性价比承载了预算不是很多的当地刚需客群。
新桥工业区有很多外来务工人员，他们也有置业需求，于是就近买在了新桥。
因此我们看到新桥老镇的成交主力多以一两百万的一房和两房为主，与莘闵别墅区形成了鲜明的对比。
不过这只是一个本地市场，无法融入上海市区的房价体系，新桥还是沦为了一个远郊板块。
上海远郊板块的一个共性是房价低、涨幅也低，回调起来直接跌回到2016年，金融属性非常差。
在这方面新桥表现得淋漓尽致。
以海派青城为例，44m²的一房户型从2020年的3.2万元/m²涨到2023年的3.7万元/m²，涨幅不到16%，很低。
要知道，2017年这个房子就卖到了4万元/m²以上，也就是说，海派青城连当年的高点都没有涨过。
而且回调起来新近成交价已经跌到了2.7万元/m²，直接杀回到了2016年！
再看2007年的华泽新苑，成交均价3万元/m²出头，主力成交是160多万的一房、240多万的两房。
其中两房产品这波行情从2.73万元/m²涨到3.44万元/m²，26%的涨幅同样不显眼，而且没有涨回2017年3.57万元/m²的高点。
新桥的其它小区如万宇阳光苑、新桥首府、华泽新苑等都是这种状况，一一跑输了大盘。
作为一个远郊板块，新桥的次新产品在市场上的竞争力非常有限，甚至可能还不如市区某些老破小。
同样是花两三百万，尽管能在新桥买到2000年以后的“年轻小破”；
但如能接受90年代的房子可以买到市区地段更好、配套更加优质的“老破小”，上班通勤更便捷。
这使得新桥的购买力被市区分流很严重，市场面临着不小的挑战。
聊完新桥的二手房市场，咱们来看看新房市场。
新桥的新房市场只能用奇葩二字来形容，多年以来长期被一个叫做新城尚品的楼盘所把持。
这个盘是零几年拿的地，由原先的老厂房和宅基地拆迁而来，2016年才首开。
由于设计早，70m²做成了一房、100-123m²做成了两房，户型不好，加上4.35万元/m²的毛坯定价比二手房还高，并不好卖。
像这样的古董产品已经与时代脱节，而且定价与地段之间的错配也凸显着区域市场的封闭性。
新桥老镇已经多年没有拍地了，说明松江对这个地方已经“放手”了，新城、泗泾、洞泾才是开发热点。
新桥火车站附近破落的一面，说明发展滞后
新桥房价的疲软，也在于下游板块的稀释。
只要小火车往南多坐一站，就能买到车墩3.4万元/m²更加便宜的新房金地新乐里。
再往南，叶榭、亭林、庄行、金山新城、金山卫的房价更加便宜了，只要1字头。
新桥镇因为工业区的定位配套与城市界面影响较大，发展缓慢，上海远郊工业区都是房价洼地。
嘉定工业区、奉贤工业区、宝钢配套居住区的月浦等，房价都很低。
工业区里有工厂排放的废气、废水等对环境造成了一定的污染。
加上厂房林立，外来务工人员的集装箱房、自建房随处可见，这都让新桥的城市形象大打折扣。
由于居住条件的限制，大家生活习惯也不规范，上海城乡结合部所有的陋习都能在新桥遇见。
周边还有铁路和高架带来的割裂，都是宜居的减分项。
当然更大的还是轨交的限制，使得新桥与市区和松江新城的联系都不紧密，区域较为独立。
新桥火车站
小火车毕竟不是随到随走的地铁，新桥与市区的通勤就是不如9号线沿线的九亭和泗泾方便。
住在新桥虽然房价便宜，但是隐性中的生活成本高。
前往火车站的时间+等火车的时间+坐火车的票价，都与普通地铁有着不小的差距。
尤其是从新桥乘坐有轨电车去松江新城要将近1个小时，无疑加大了生活成本和时间成本。
新桥与松江新城隔着一个出口加工区，普通民众的生活触及不到新城，进一步加剧了割裂感。
种种原因，造成了新桥房价的洼地，长期涨不起来。
不过道路虽然曲折，但前途是光明的。
随着G60科创走廊的发力，新桥有望发展成为像张江科学城那样的产业高地。
届时，新桥的房价或许能够迎来转机，实现翻身。
新桥老镇能否焕发出新的辉煌，让我们拭目以待！
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编辑∣环线咨询