由于产业结构的变更且生态友好型生产的需要，很多老旧厂区逐渐去工业化、被闲置。据《2019中国工业遗存再利用路径与典型案例白皮书》测算，我国老旧厂房空间资源达30亿平方米，再利用潜力巨大。如今土地供需关系紧张，土地供不应求，工业厂房的闲置不仅是对土地资源的一种浪费，同时也对民生的改善及经济的可持续发展产生诸多不利影响。仔细分析低效甚至闲置的工业厂房改造升级存在的问题并予以解决，能有效使存量资源焕发新生活力。
一、闲置工业厂房改造存在的问题
一是产权关系复杂，存在土地历史遗留问题。国有企业改制，企业关停并转等原因，导致老厂房的权属关系犬牙交错。而在走整改程序过程中，又会碰到由于土地使用权变更造成的政策打架的情况，这个时候各部门又都不会让步。可以说老厂房改造中出现的诸多难题，有不少是由老厂房复杂的产权关系所导致的。
二是企业不愿改造，闲置厂房无法启动生产。很多厂房的停工闲置原因并非由于企业本身经营不善，而是该片土地本身存在一系列阻碍生产的因素。例如某些沿江土地由于长江大保护的原则不得不闲置，还有一些厂房建设在或者建设了一些居住区域，为公共卫生安全等原因闲置。以上原因需要企业进行的厂房改造，可能根本就不适合该企业的生产需求，而对于适合生产的企业又因为资金不足或者原企业不愿放手等原因，厂房土地无法流转无法改造利用。
三是改造形式单一，缺乏对土地资源的最大利用。受经济利益驱动，市场主导下的老旧工厂再利用目标以土地经济效益为主，往往直接将旧厂房推倒重建居住小区。住房建设周期短、收益高，极大挤压了老旧厂房土地“工转工”“工转农”的产业空间。这种改造表面上能获得很大的经济收益，但是地区的产业经济未能得到本质上的优化升级，长远来看并不利于实体经济的发展。
四是满足短期目标，厂房改造治标不治本。老旧厂房再利用往往只关注到企业的生产需求，企业急于重新利用闲置土地，保证工业生产的经济性，而缺乏对城乡功能和空间结构的整体考量。事实上，单个零散的老旧厂房再利用难以从根本上解决城乡布局混乱、道路交通拥堵、设施利用率低等问题，而这些问题往往正是促使老旧厂房闲置的成因。通过升级生产设备等仅能保证厂房重新生产的方式，不仅对区域内经济发展和环境优化的促进作用小，在新的政策出台或者是市场形势变更的情况下，厂房可能会再次出现闲置情况。
二、闲置工业厂房改造建议
一是做好政策支持，为改造厂房提速增能。针对存量工业厂房具体情况，分类落实各项盘活条件。对产权不明晰的老旧厂房，依法依规理顺产权关系，完成产权界定，加快办理相关产权登记。对整体收益水平较低，改造难度较大的牢记厂房，完善市场化运营机制，提高生产收益水平，支持开展资产重组，并研究通过资产合理组合的方式，提高老旧厂房的企业吸引力。
二是给予政府引导，强化企业自主盘活。通过改造升级、产业转型、市场开拓等形式，实现闲置厂房再利用和效益提升。而对有市场、有产品、缺资金的企业，拓展融资渠道，强化要素保障，进一步引导外部资金和优势项目采取收购、合作、租赁、兼并等形式帮助企业良性发展。通过建设产业园区，吸引中小企业共同投资，减小对单一企业的改造压力。
三是坚持差异改造，分类整治盘活闲置厂房。对于厂房低效闲置原因进行全面梳理，围绕闲置厂房体量、结构、规模，以及园区企业生产经营指标等情况，按照“一企一策”分类制定盘活措施，实现“僵尸企业”腾笼换鸟。杜绝厂房改造追求短期效益，保障厂房改造对本地企业发展有长期有效的推动作用。
四是整体推动改造，将厂房改造融入城市建设。充分了解市场需求和分析研判，结合地方上位规划，明确区域位置与功能，根据地方经济和主导产业发展情况，确定科学合理的改造目标与计划。准确把握旧厂房改造需求，让厂房改造服从城乡空间规划的调整，与城乡功能空间的重构形成高度契合，才能在资源配置、产业配套获得更多支持；把厂房改造建立在生态环境容量和资源承载力的约束下，促进经济与社会的良性互动、实现生态与人文的深度融合，倡导绿色发展理念；将厂房改造融入互联网+、智能建筑、低碳环保等前沿技术发展，适应市场规划的变化。
五是挖掘文化价值，合理保留老旧厂房特色。简单的“推倒重来”既不符合现代设计理念，也破坏了工业文化，但是全部保留改造利用，部分结构性破损严重的建筑物也会影响今后的使用，甚至改造成本甚至高于新建成本，所以针对场地内建筑的完整性、历史性等因素有所取舍，保留重要的工业文化区域，融合局部新建建筑，从而既能减少能源、材料的消耗，满足现代技术的需求，达到生态可持续发展目的，还能营造工业风格的景观环境，唤取人们心中工业文明的记忆。