2008年的金融危机距离大家已经太遥远了。
2024年的当下，我们深度感受着上海楼市的焦虑。
深刻感受到上海楼市强烈的多空博弈。
上海从来都是一个充满需求的地方，只是当下的市场需求被“吓住了”。
尤其过去两年入场的新玩家，一来就见到了如此凶猛的行情。
不应该嘲笑他们，因为所有的购房者都是真金白银的在用行动支持上海这座城市的发展。
只是游戏的难度一直在升级。
在“空军”声音如此高亢的当下，是否思考过：
可能更适合入场的时候正在悄悄到来。
1、难度真的增加了
上海楼市真的是全线的溃败了？
为什么会有这样的思考，因为身边没有买房的朋友越来越多的开始关注上海房产了。
比起牛市的市场关注度还要高，绝大多数还都盼着跌。
但是有一点点的不同就是他们开始关注机会了。
因为问的最多的就是：你看这个房子这个价格是不是相当可以？！
我们复盘一下之前的“惨”与“好”。
过去的一轮周期中，跌的最猛的房子是什么？
一是政策影响的学区房；
最典型的就是高兴花园，房价直接腰斩。
但是这类房产的本质下跌是学区政策变化带来的“确定性”下降。
过去很多没有落户、年限不够的都能上闵行最好的公办学校。
家长会为了自身欠缺的条件、上学确定性付出更多的成本，因而产生了极高的溢价。
对口学区变化，自然是本质性打击。
二是伪豪宅泡沫；
比如苏河湾中心润府，一直标榜自己是豪宅。
小区顶峰价格20万成交，不过现在的价格已经回到16万了。
地段来看，确实周边都是豪宅林立。
但是小区两栋楼的配置、真石漆的外立面很难撑起豪宅的门面。
和中粮天悦壹号是没法比的。
开盘时面对的客户其实也都是中产，谈不上富豪。
三是估值核心出现变化了。
说一个小区，大家就能理解了：静安中凯城市之光。
大户型价格已经从18万滑落到12万。
20年前这个小区也算是上海顶流，但是随着上海产品和购买喜好的变化。
曾经的豪宅已经没有号召力，因为不再有真正的富豪把中凯当做选择，甚至是放入备选项。
客户就是普通中产。
内环内很多20年朝上的小区都经历了这样的下跌，回到当下属于自己的位置而已。
这就是上海楼市在周期调整中最真实的改变。
2、市场不全是绝望
上海楼市要说“哀鸿遍野”，是多数的人的感受。
但周期的变化中，也总有一些差异化。
豪宅依然是引领市场的。
最近上海成交了一套轰动市场的老洋房，3.1亿，100万一平。
当然这种房子讨论单价没什么意义。
但是有一种感受变化。
过去讲有恒产者有恒心，其实顶豪的价值更像是：
有恒心者有恒产。
你要是买在白鹤、小昆山这些地方，请勿对照。
其次是一些结构性的支撑。
这里想提一下浦东豪宅星河湾的小户型。
从近期的成交价格看，已经算这轮周期里很稳定的产品了。
产品稀缺，而且星河湾客户阶层稳定。
同样的还有慧芝湖的87平小户型。
紧凑户型次新，带有一定资源。
最后是有新房价格支撑的。
典型的像龙柏花苑、新湖青蓝国际。
旁边的地块联动价11.8万，龙柏花苑姿态很低就卖6-7万。
新湖的二手和新房价格差别也不是很大。
没有被过分炒作，市场表现自然更稳定一些。
即便是那些下跌很猛的产品，在市场的需求不见得就会减少。
就像高兴花园这种产品，虽然确定性降低了，但是使用价值依然存在。
半价对应现在的使用价值，是不是性价比又出现了。
事实证明，高兴花园只是重新找回市场。
3、市场在回归正常
上海二手市场之所以能够牵动所有人的心。
因为上海是一个深度二手化的市场，而且趋势是长期化的。
之所以说回归正常，因为一二手倒挂本就是个不正常的市场。
楼市合理的估值系统中，就是新房比二手贵。
就像商品一样，当然也有部分具有特殊价值的东西越久越有价值。
可惜很多人一入场就没见过二手比新房价格低。
事实上过去一个周期中，“泡沫”在倒挂的二手房中积压的比较明显。
不少人是被市场赶着上车的，思考的时间是明显不足的。
从结果看，限制性政策确实稳住了新房价格，并逐渐地把二手价格拉回正常估值。
当我们都在焦虑下跌的二手价格时候，新房的价格实际上一直上涨的。
新房价格每年5%-10%左右的通胀水平就是上海正常的增长速度。
为什么说现在买房不能暴击了，因为新房的“通胀率”已经有了答案。
过去通过买房来稳固自己的财富这个事情相对简单。
因为野蛮生长时代的红利够多，只不过现在变慢了而已。
现阶段买房就是要接受居住属性＞投资属性。
有一个现象，就是现在上海很多年轻人开始关注市区200万以内老破小。
这些产品跌下来以后，租金收益率能达到3%，已经是银行大额存单无法抗衡的了。
这就是确定性。
虽然无法通过这套房子获利多少，但是面对的结果非常可控。
4、是真的都不想玩了吗
现在上海楼市有一种绝对论调：以后年轻人都不买房了。
是真的都不买，以后就租房了吗？
但是如果你深度了解就会发现：
想买，但是安全感不够。
买涨不买跌的时候，共同预期是涨，所以安全感来自共同预期涨。
但是下跌的时候，共同预期是跌，所以砍价就是安全感。
客户少，出价很低，只是买房人在拉高自己的安全垫。
当他觉得安全垫不够时，就先不出手，当安全垫够高时，也不需要人劝。
买涨、逼空的时候，买家反而更果断。
跌出空间了，买家反而退缩了，这是和交易原则相悖的。
上海房子不能买的前提就是市场没有底，上海房价没有底显然是个伪命题。
上海不是鹤岗这样的地方，没有任何发展前景了。
相反越是科技、产业变革升级，上海迎来的反弹空间越大。
事实是，上海核心区的优质二手房在止跌企稳了。
内环新房14-17万，二手才9-11万。
新房得房率才70%不到，超高物业费停车费，而二手房得房率80%。
其实有一部分人已经意识到二手的性价比出现了。
能砍价的市场就是个不好的市场么。
只能说是个比较残酷的市场，但是对于买家来说就是个好市场。
难道房东连夜涨价才是买房的正确姿势么。
买房的权利从未像今天如此之大，只是不知道该怎么买而已。
其实很简单的原则：控制杠杆、降低预期。
以前很多人有月供没首付，但是现在更多的人是有首付可能哪天就没月供。
所以控制好杠杆，对着心仪的房子谈价即可。
平常心看待楼市未来的收益，减少不必要的痛苦和妄念。
5、写在最后
上海楼市的交易从来没有停止。
只不过现在是有钱人豪宅梭哈，普通人不加杠杆。
豪宅市场的火热是有目共目的。
和更多的普通人息息相关的市场是：
原来打算勒紧腰带买1000万的人，现在选择了800万放过自己。
那些想踮起脚够够800万的客户安心回归600万区间。
而300万以内的人群可能就想着7成首付，3成贷款了。
估值的下降和杠杆的收缩正在同频，这或许是市场稳定的重要信号。
但不管怎样，我们依然乐观看待上海。