最近，深圳楼市屡屡登上新闻，但是这些新闻怎么看，都让人有种不真实感，比如下面这两条。
01
深圳楼市“以旧换新”
这两天，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会，联合搞了个“换馨家”活动。
在第一批名单中，参与这个活动的有13个新房项目和21家中介机构。
具体的操作流程是，换房人随便选择其中一家中介机构帮你挂盘卖旧房子，然后到其中一家开发商这买房，交个新房定金，如果房子不能在约定时间内售出，那么这次交易就此作废，新房定金可以退还。
有读者问我怎么看这件事？有几个维度：
第一，从实操性上讲，当参与活动的人数越多，这个活动就越没有优势。现在置换最大的卡点就是卖房难，假设活动前期委托的二手房少，中介都在卖力推你的旧房子，曝光率越高，相对越容易成交。相反，委托的二手房多了，卖房难度系数也会相应提高。
第二，站在开发商、中介机构以及政府的角度，这当然是一桩美事，因为可以打通新房、二手房的交易链条，促进买卖成交量。但是对于业主来说，前方目光所及之处皆是不确定性。
比如为顺利拿到佣金，卖房期间中介各种压价，你是否扛得住压力？
比如几个月后，市场上出现了更便宜的房源，而你锁定的新房还是原来那个价格，算下来贵了个几十万，缩小选择的同时还让自己变得被动，这样是否值得？
第三，重要的一点是，以旧换新的底层逻辑是以次换优，而不是买一个差地段或者产品力相对弱的新房。
这次“换馨家”中的13个新房项目，个别地段也挺不错，但毕竟选择有限，不一定适合所有的换房人群。
现在这个市场，对于置换群体来说，先卖后买是最好的方式。能成功把房子卖掉后，就没必要盯一个新盘，优质二手次新房也是不错的选择。
02
真假难辨的小作文
对于深圳楼市，四月份还没过完，不少人已经开始期待五月份的到来了。
为啥？
近期，深圳楼市的小作文传得沸沸扬扬，说是五一之后，会迎来放松调控，包括取消外围区限购和增值税5改3。
结果昨天，有媒体跑去向官方求证，得到的回复是被否认了：
深圳市不动产登记中心工作人员回应称，目前没有收到相关政策通知。
另外，深圳市税务局相关工作人员也回应称，未收到相关通知，目前没有满3年就免征增值税的情形，还是5年。
上面不辟谣倒还好，一辟谣就大家就更加心乱如麻了：
“谣言，最终会不会再次成为遥遥领先的预言？”
毕竟像这样的事情，近一年来在深圳楼市也没少发生。
譬如去年差不多也是这个时候，深圳二手房指导价被架空，也是由市场先传出风声，然后官方出来紧急辟谣，最后辟着辟着就成真了。
来来回回，反反复复，有些令人迷茫。
说明放开的预期，已经在酝酿了。
从政策面来看，这阵子，一线城市的楼市松绑不断，先是澳门效仿香港全面撤辣，再是北京鼓励离婚买房，深圳响应政策也是趋势使然。
从政策影响来看，假设深圳楼市接下来实施增值税5改3，最大的作用就是减少税费、促进二手房成交。现在市场上，不少卖房人都是20年和21年买的房子，明明首付亏没了，还要全额征收5.3%的增值税，这种情况，不夸张的说，卖个房子，心都在滴血。
而如果深圳取消外围区域限购，对于置换业主来说，是一个处理掉劣质资产的黄金窗口期。现在买房难，卖房难，置换更是难上加难，在每一个机会面前，都要好好把握。
03
最后，给大家捋一捋。
1、深圳楼市“以旧换新”，最大的受益者与其说是换房人，不如说是开发商和中介机构。换房人想要在市场上获益，或者说捡漏，就必须要占据主动权，让自己有得选，赢面才能扩大。讲真，到了置换阶段，大几百万、上千万的总价预算，这时候在市场上选择非常多，没必要在一棵树上吊死，先择时，再择优。
2、接下来，对政策可以有期待，毕竟一线城市持续放松是大势所趋，但短期来看也不要抱有太高的预期。无论政策来不来、什么时候来，对于个体而言，最重要的还是做好布局，合理规划，以及把握好风险。
3、最近这段时间，深圳核心区域的成交很活跃，除了笋盘越来越多，背后还有一层原因是，随着市场的下行，核心区的一些好房子，现在都可以做低首付甚至是零首付，对于现金在手的群体来说，这一轮房价下跌，给他们提供了一个不错的捡漏机会。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。