引言：地产行业曾经制霸一方的"千亿战士"中交地产，如今业绩亏损16.7亿，营收只有324.68亿，离李永前2019年许下的"2023年销售额破千亿"的豪言壮志相去甚远。
（图源：企业财报）
当初为了冲击这个目标，中交地产可是下血本狂拿地，豪掷上千亿元拿地，如今看来是亏得底掉。
（图为：中交集团上海总部）
不过，中交地产也不孤单，地产不景气下的行业大佬们现在也是个个"难兄难弟"的处境，保利发展去年净利润砍掉一半多，华润置地虽有增长但杠杆太高......
恒大、碧桂园纷纷“凉凉”，"地产大鳄"们又遭重挫，房地产行业真要歇菜了么？在这种大环境之下普通民众又该如何守护好自己的钱包？
（图源：根据企业财报制图）
亏损连连，千亿梦碎
中交地产总裁李永前在2019年上任时扬言要在2023年实现销售额破千亿元的目标。当时中交地产的销售规模还不到300亿，着实有些痴人说梦了。
不过李永前心高气傲，对自己的实力很有自信。他当年在绿城任职时，见证了绿城那段疯狂扩张的日子。他觉得只要复制绿城的模式，在土地市场上狂揽土地，房产销售自然就能能水涨船高。
于是中交在2019年到2022年的四年间，硬是拿下了众多溢价地块！这些地块的楼面价基本全在高位，不少房企们为了拿地都是铁了心、挤破了头，动辄几十亿甚至上百亿地价加码竞拍，根本没把市场风险放在眼里。
（图源：企业官网）
中交地产那会儿拿地的决心也是"铁板一块"，几十亿几十亿的往外扔。
（图源：企业财报）
可惜的是中交地产高层想走捷径，在最短时间内扩张到千亿规模，却捅了个大篓子。2020年以后，行业开始遭遇寒潮，一众房企纷纷入冷宫，濒临破产。中交地产的净利润一路狂跌，连续四年负增长，2023年净利润更是从2022年的3.39亿直接干到负16.73亿的惨淡局面。
（数据来源：企业财报）
（数据来源：百度股市通）
千亿梦碎了，李永前的扩张梦也破灭了。眼下中交地产的市值只有区区61.89亿，还不到总资产1200亿的零头。累计负债也达到千亿级别，看着这骇人的亏损数字，网友不禁要问：李永前当初想啥呢？
有句老话叫"祸从口出"。李永前的千亿梦想说出口就注定要被交学费。房地产行业可不是只有梦想就能创造。“奇迹”最看重的是周期规律和现金流管控：
周期规律是任何行业不可逆的规律，地产也不例外，必然会有高低起伏的周期轮回。任何一个疯狂扩张的公司，都会在下行期"栽跟头"。
现金流才是房企的命脉。扩张再猛，如果项目的回款周期太长，现金流就会断裂。而中交地产恰恰重视了这一点，2023年现金流达到70.49亿元，作为央企的中交地产，基本盘还算稳定。
（图为：中交地产经营性现金流）
瘦死的骆驼比马大。毕竟中交地产背靠央企大树，在资金和融资上有天然优势。而且公司也意识到了问题的严重性，在去年就做出了组织重塑，并且压缩扩张步伐，专注存量去化。
有“大佬”撑腰，中交地产真就能安枕无忧了吗？
背靠国企勉强融资
高管带头不领工资共渡难关
中交地产的现状是进退维谷，迫使其不得不紧急刹车调头，拼命自救。
2023年中交地产仅在成都和合肥两地拿下新项目，就斥资数十亿元，可见其现金流和拿地能力都受到严重影响。
（图为：中交集团溢价拿下安徽合肥包河区BH202313号地）
面对巨大压力，中交地产采取了全方位自救措施：一方面组织架构重组，由原先7个区域公司压缩为9个，实行总部统一调度的"两级作战模式"，同时将土储集中在优质城市，提高库存质量。
（图源：企业官网）
另一方面，公司高管拿出了"拼命三郎"的架势，主动大幅降薪甚至"无薪上阵"，亲临一线与基层员工并肩作战，共渡难关。
（图源：企业官网）
作为央企子公司，中交地产最大的"救生圈"来自中国交建集团这个国资母体的支持。中国交建并未"抛弃"这个上市公司，相反通过资金注入和融资支持，让中交地产勉强维持呼吸。
从数据来看，中交地产目前资产负债率高达85%，负债逾千亿。但因为背靠国资实力雄厚的大树，其融资渠道暂时还算通畅，短期内应无生存危机。
（数据来源：东方财富网）
不过即便有国企撑腰，中交地产的自救之路依旧艰辛。目前面临两大燃眉之急：一是库存压力巨大，存货居高不下；二是债务高企，利息支出沉重。
解决这两大燃眉之急，恐怕将是中交地产未来数年的重中之重。必须想尽办法快速去化存货，缓解资金压力；同时还要努力降低负债率，减轻利息负担。对其而言，2024年可能将是最艰难的一年。
放眼整个房地产行业，日子过得艰难的房企不在少数。
行业不景气，大鳄也成难兄难弟
房地产行业遇冷，不少大型央企房企也难独善其身。
以保利发展为例，这家年营收过万亿的房地产巨头，在2022年利润总额暴跌30%后，2023年净利润继续下滑，净利润只有224亿元，再跌8%！让人不禁担心，这头"庞然大物"是否已经力不从心。
更令人咋舌的是，保利发展的总负债高达万亿之巨，令外界对其债务风险忧心忡忡。不过公司方面对此似乎浑不在意，理直气壮地回应债务风险很低。
相较之下，华润置地2023年表现就相对顺利，营收和净利润均实现增长，算是逃过了这轮行业寒潮的冲击。
不过日子也不是很好过，华润置地的杠杆率(负债率)高达67%，运营风险可不低。如何控制好杠杆率，降低负债水平，将是华润置地2023年的重中之重。否则一旦行业波动加剧，很可能陷入被动。
（数据来源：百度股市通）
从这两家央企的经营状况可以看出，即使是行业大佬和老牌央企，在当前这轮周期性寒潮下，也免不了受到冲击。房地产作为强周期行业，涨潮与落潮在所难免。
虽然央企背景能给予一些优势，比如在融资、拿地等方面更有话语权。但房企归根结底还是要服从市场规律，难以完全避开需求下滑的影响。
笔者认为像保利这种老牌央企房企，其规模已经太庞大，反而容易显得笨重、不够灵活。需要不断扩张、持续获取新订单来维系体量，但这同时也意味着债务和存货等包袱在增加，很容易陷入"开发力度大，但利润微薄"的困境。
就拿2023年营收大跌来说，主因就在于利润率直线下滑。
与之相比，体型较小、负债率较低的房企，反而表现出更强的"机动性"。比如万科、绿地等，虽然营收规模赶不上保利，但净利率和回款率相对较好，在应对行业寒潮时表现出了较强的适应力。
未来大型央企房企最重要的，不仅是要控制好负债风险，更要保持足够的"敏捷性"，及时根据市场变化调整战略布局，而不是固步自封，认为凭借规模优势就无往不利。
否则等到行业进一步下滑，陷入低谷时，这些庞然大物反而会成为最先挨刀的一批。
地产难、政策变
消费者怎么才能守住一亩三分地？
"房住不炒"四个字一出，对很多房企和“囤房者”就是一记重击。
不过从政策的角度来看，出台这一定位也是有原因的。近年来房价在一些热点城市飙升，加上部分地区房地产投机炒作活动肆虐，迫切需要加以遏制和纠正。
问题是如何准确界定什么是炒作行为并不容易，在执行过程中做到"精准执法"更是一大考验。
对于真正的刚需购房者来说，买房是硬需求。但如果首付门槛过高，贷款条件过紧，同样会给他们带来障碍。
再者，改善型购房者，虽然主要出于改善居住条件的目的，但如果遇到政策突然收紧或者房价暴涨，他们的换房需求也会受到影响。
但切不能"把好人和坏人一起打"。否则真正的投机炒作分子逍遥法外，反而会伤及无辜，刚需和改善型购房者可能成为牺牲品。
即便政策本身足够人性化，购房者个人也必须时刻保持理性的判断。毕竟楼市风云变幻，一个不慎就可能"扑街"。
购房者在买房前要对楼盘和开发商的情况做全面的了解和调查，不能被噱头或冲动所蒙蔽。不同渠道多方打听，与其他楼盘对比，这是基本功课。
不过对普通购房者而言想全面看透一个楼盘的所有细节并不现实。重点是要量力而行，控制好投资风险。不要盲目追求价格极低或极高的房子，选择中等实惠的最为稳妥。
当下的房地产人可真是处处挨整，央企房企也好、知名开发商也罢，个个吃了瘪。
未来的走向是坚持"房住不炒"的原则性定位，因城施策、供给侧改革，既要满足住房需求，也要防止市场资金过度宽松。确实对开发商造成了压力，但对普通购房者来说，机会或许也就在这样的环境下隐现了。
现在楼市风高浪急，开发商为降库存、回笼资金，或多或少都得让一些利。而且，政策也逐步出台，为合理自住购房者创造条件。所以对于有需求的购房群体，只要掌握信息多渠道了解，算好自己的收入承受能力，理性抉择租房或买房，就能赢在这轮行情的起点。
劝大家还是要记住"房住不炒"的箴言。毕竟中交地产这样前有资金后有靠山的巨头都在炒地皮上亏了个底掉。对普通人而言，房子终归是安身立命的栖身之所，更不可儿戏。
您对房地产巨头纷纷遇阻有什么看法？您觉得未来房价是增还是降？欢迎在评论区留下您的想法，谢谢。