引言
随着我国社会经济发展，文化产业不仅作为满足居民精神文化需求重要的新型产业，通常在产业特性上还具有高知识性、高附加价值、低能耗、低污染等特征。“十三五”以来，文化产业的重要性跃迁到国家层面的高度，习近平总书记指出，谋划“十四五”时期发展，要高度重视发展文化产业。发展文化产业是满足人民多样化、高品位文化需求的重要基础，也是激发文化创造活力、推进文化强国建设的必然要求。根据国家统计局数据，2022年我国文化及相关产业增加值实现53782亿元，占GDP比重为4.46%。文化产业园作为承载文化产业企业生产创意、实现价值的集合空间，同样也得到政府顶层政策的大力扶持，园区数量不断增加，2023年在运营的文化产业园的数量达到3401个。
时值当下，物业企业正在打开非住领域的市场，而文化产业园数量的增长相应产生对于服务的需求，这似乎为物业企业创造了一定的空间。但是通过亿翰物研的调研，以及对北京文化产业园区协会秘书长，C3城市文化园区联合体秘书长陈敏先生深度的访谈，得出的结论是这块“蛋糕”并不那么容易吃下。主要有以下两方面原因：
一是文化产业园概念不同了，导致服务场景和服务对象更加多元，而复合场景下的服务复杂度是其他业态难以比拟的。同时文化产业园服务内容的非标准化程度高，需要服务团队具有充沛的经验。
二是在文化产业园领域，园区运营职能的重要程度远远高于物业服务职能，园区需要的是能够深度参与运营的服务提供商，只提供基础的物业服务难以深耕文化产业园领域。
过去VS现在，文化产业园的三个不同
首先要先说明文化产业园哪里变了，与其他类型产业园有何不同，才方便理解文化产业园的服务变得愈发困难的根本原因。
（1）概念不同了
过去更多讨论的是文创园，但是随着社会的发展，对文创园的定义愈发广泛，文创园的概念也发生了变化，如今更多使用的是“文化产业园”一词。根据国家统计局《文化及相关产业分类（2018）》所分类的文化产业包含了六大核心类和三大相关类，涉及146个行业小类；根据《上海市文化创意产业分类目录（2022）》分类，文化创意产业涉及12个行业大类，254个行业小类。
如今文化产业园的包容性变得更强，所能覆盖行业领域十分广泛，细分行业类别庞杂，不只是如北京798艺术区可被归类为文化产业园，像中关村软件园、东升科技园亦归属于文化产业园的范畴。
（2）服务场景不同了
服务场景的变化是文化产业园最核心的变化。一方面，过去文化产业园同其他类型产业园一般，更关注生产、研发等场景的服务，但现在文化产业园更多以办公场景为核心。在办公场景之外，文化产业园同时还承担了商业展示和文化消费的功能，展现出将生产、生活、生态融为一体，将生产办公与文化消费融为一体的功能。另一方面，由于产业园强包容性导致文化产业园区服务场景的复杂程度上升。相较于其他类型产业园相对单一的服务场景，文化产业园时常面临到的是多元、复合的服务场景。
（3）服务对象不同了
服务场景改变随之带来的是在服务对象上也发生了变化。过去文化产业园更专注于服务B端，即企业。但如今的文化产业园有了更多面向消费端群体的空间，如演艺展览空间、博物馆、图书馆、网红商业等，因此使得文化产业园需要同时服务于B端和C端，甚至部分文化产业园的服务重心已经从B端偏移向C端。
服务场景和服务对象的复杂性是文化产业园服务的核心难点
三方面变化所引发的服务场景和服务对象的复杂性是文化产业园服务难点的核心，园区的服务商不仅要服务于复合的场景，同时还要服务于多元的群体，包括C端、B端、G端等群体。
同时，相较于其他类型产业园相对单一的服务场景而言，在文化产业园服务执行上，非标准化的内容也增多了。一方面是因为文化产业覆盖范围广泛，同个园区内的企业差异可能很大，并且不同园区之间差异也很大，无论是企业族群或是场景构成都有差异，例如有些园区以办公场景为主，有些则更侧重于文化消费或商业展示的场景，而不同场景的服务模式固然不同。另一方面，文化产业园的文化消费场景复杂，与传统消费场景不尽相同。例如，文化园区的网红商业和传统购物中心的商业形式就不太一样。尤其是近年来，非标商业成为行业热门现象，文化产业园作为非标商业重要的聚集地之一，承载商业发展的同时，考验着服务商的对于非标商业的创新运营能力。
因此，物业企业进入文化产业园服务领域时，难以形成一套通用的标准化的服务模型，需要物业能够形成一套服务流程标准化+服务内容非标化的服务体系，并且在服务过程中极其考验物业团队的“单兵作战能力”。陈敏先生指出，需要在写字楼、商业综合体等多个领域都有丰富服务经验的企业和管理团队，才有机会将文化产业园区管理好、服务好。
园区运营重要性远大于物业服务，物企需要深度参与到空间运营
传统的物业服务对于文化产业园而言过于基础，尽管文化产业园在基础物业服务上也存在不同于其他类型产业园的管理难点值得注意，如部分文化产业园由存量空间改造而成，存在距离居民空间近、楼宇设备老旧等问题，如文化产业园设备内容涵盖装置艺术、灯光舞美设备等需要专业的维护能力。但整体来说，由于文化产业园削弱了生产、研发等职能，并不像其他类型产业园对能源保障、设备维护、卫生清洁等各方面提出较高的要求。甚至部分体量较小的文化产业园自行招聘人力进行基础物业服务，并不需要物业企业提供服务。
在实际的文化产业园管理过程中，运营职能的重要性要远高于物业服务。文化产业园的核心需求是服务好园区里的用户，运营能力是园区的核心实力，而园区最看重的是物业企业能否协同进行客户服务。因此，物业企业想要渗透到文化产业园的服务领域，就必须具备深度参与到运营当中的能力。
然而，由于园区服务场景和服务对象的双重复杂性，园区运营服务的难度很高，物企参与的难度同样很高。在运营过程中，需要物企能够分别对B端和C端进行服务。而针对C端群体的运营是文化产业园与其他类型产业园最大的不同。文化产业园时常是B端员工下班离开，C端群体又进入到园区的情况。特别是一到周末，大批C端群体涌入园区，如北京758艺术区、首钢园等部分文化产业园已经更像是景区的概念。因此，面向C端群体的活动策划显得格外重要，例如部分园区需要在临街区域的部分进行商业配套，同时通过活动策划来吸引人流。物业企业要能深度参与其中，才会熟稔每场活动应该如何配置人力，如何进行车辆管理，动线该如何引导等诸多细节。而在此环节中，物企和园区也需要通过长期的磨合才能达成有效的协作。
另一方面，在对企业的服务上，园区运营商关注物业企业能否提供招商带看、招商对接的服务能力，能否能否协同进行增值服务的提供等。同时，针对企业员工的运营也同样重要，包括员工活动的策划、社群运营等。
物企切入文化产业园的建议
（1）首要考虑服务场景相对单一的园区
综上，归结文化产业园的服务难点，还是出在复杂的服务场景和对象上。市面上几乎没有物业企业主导文化产业园区整体运营的案例，一直以来物业企业更擅长于基础的物业服务体系，园区运营的能力相对薄弱，特别是复合场景下服务将对物企带来极大的挑战。因此物企若想要切入文化产业园，首要考虑的应该是场景相对单一的园区，或是由某一场景主导的园区，比如园区七成以上是办公场景，其余是文化消费等其他场景的园区。一方面物企本身就见长于单一场景的服务，如商办、住宅业态等。另一方面，物企需要尽可能地参与到园区的运营过程当中，少量比例的复合场景，有助于物企更顺利的参与到园区运营过程当中，并且运营的压力相对也较小。
（2）选择规模较大的文化产业园进行服务
其次，由于文化产业园的强包容性导致不同园区之间，甚至同个园区内会产生了大量的非标准化的服务需求。倘若物企每服务于一个园区变要针对性的设计一套服务体系，会造成物企很大的成本，对物企而言并非一个理性的决策。因此为了避免此情况，物企应该尽可能选择体量规模较大文化产业园进行服务。同时，既要标准化也要个性化已是行业共识，物企也应该建立一套服务流程标准化，服务内容个性化的服务体系，才能在实现增收增利的同时提升运营效率。
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